龙湖天街：带领世界来到重庆，龙湖商业地产10年志成绩
商业已然成为兵家必争之地，近日，龙湖地产有限公司(港交所股份代号：960)公布消息，去年龙湖商业租金收入创5亿新高，而2013年将是龙湖商业扩张元年，龙湖商业将移植住宅“精细化”基因，以在未来10-15年实现“25倍增长计划”。除此之外，据透露，龙湖在近期内还将有重大的商业战略发布。
从龙湖的首个大型商业综合体重庆北城天街2003年开业算起，龙湖商业已然走过十年辉煌路，其发展历程值得铭记。
从生活配套到带世界来到重庆
“龙湖商业最早的历史，要追溯到1999年”，重庆龙湖商业总经理何长春回忆称，当时为了给龙湖南苑的业主引进生活配套，龙湖经过各种努力，终于说服在红旗河沟开店的陈氏豆花肉片落户龙湖南苑(现店面经营商家为诸葛烤鱼)，“这是龙湖成功招商的第一个商家”。
随后的西苑爱琴大道，龙湖商业仍然处于“小打小闹”，仍然限于为业主提供生活配套。
直到北城天街，龙湖才有了商业大手笔。
去年，U城天街、时代天街相继开业，再度续写龙湖商业辉煌。据统计，到目前为止，已有300余个全球品牌在首次进入重庆时，选择了龙湖天街。因此，有人评价称，龙湖商业从最早的为业主提供生活配套，已经进化为时尚的风向标和引领者，是龙湖商业带世界来到重庆。
从无人问津到每平方米都能拧出钱
尤为值得一提的是，重庆北城天街所在地块，曾是重庆的客车修理厂，周围荒芜一片。而整个观音桥当时就是一个脏乱差的城乡结合部，几乎没人相信它会凤凰涅槃。因此，在龙湖接手之前，该地块已相继转手20多次，一直无人愿意开发。
2003年10月，在历时两年多的开发建设之后，龙湖北城天街终于正式开业。
数据显示，龙湖北城天街日均客流量15万人次，单日最高客流量突破20万人次，已达到成熟购物中心单日客流量国际行业标准；2011年，北城天街营业额突破30亿元，年租金收入2.5亿，成为中国大陆盈利率最高的购物中心。
对此，重庆龙湖商业总经理何长春曾自豪地表示，“龙湖重庆的北城天街，可以说是全国最赚钱的商业地产”。而重庆北城天街之后的重庆西城天街、U城天街、时代天街，以及龙湖在国内其它城市的天街，亦然赚钱，“每个平方米都能拧出人民币”，则是同业中人对龙湖商业地产的评价。
从拦截消费到城市格局的改变者
“重庆北城天街的初衷，其实只是希望拦截三北区域的过江消费”，何长春回忆说。
然而，重庆北城天街不仅将到解放碑的“过江消费”成功拦截，还“得寸进尺”，直接带动了重庆观音桥商圈的跳跃式发展，2008年，在北城天街的推动下，观音桥商圈社零总额一举突破百亿大关，成为和解放碑并驾齐驱的重庆商业中心，成为现代时尚的重庆第二座百亿商圈。
显然，重庆北城天街亦然成为城市格局的改变者。正因为其贡献和影响力，重庆江北区政府把江北商圈，命名为“北城天街”，从而龙湖地产在全国开创了以一座购物中心命名整条城市商业步行街的先例。2005年，北城天街还被重庆市民评选为“重庆八大新地标”，与新航站、磁器口、朝天门齐名。
不仅仅是北城天街，重庆西城天街和时代天街同样也是城市格局的改变者。
“三好”龙湖
从善待你一生到体验为王
龙湖商业10年志理念
龙湖商业10年，创造了无数的赚钱神话和区域涅槃、改变城市格局的传奇，曾以精致住宅领跑中国房地产业界的龙湖地产，不经意间，已成为国内最赚钱的商业开发运营商之一。
龙湖是如何做到的？
“这是由于龙湖商业从一开始就确立了关注用户体验的商业运营理念”，龙湖商业一位负责人称，这其实也是龙湖“善待你一生”企业理念在商业地产的延伸。
据了解，龙湖一直追求“三好”，即为购房者提供好产品，为消费者提供好去处，为业主提供好服务。也就是说，对于购房者，龙湖不仅只是修建一个好房子了事，还要管你住得好不好。
而这种理念体现在龙湖商业上，一是龙湖住宅“精细化”基因移植商业，二是龙湖商业对用户体验的高度关注。
住宅“精细化”基因移植商业
从北城天街开始，龙湖就开始将打造住宅上的专业与精细移植到龙湖商业。在龙湖商业公司，有份名为《购物中心建造标准》的内部文件，是龙湖经过无数商场考察分析后总结出的打造综合体的各种参数，包括商场各部位、各种业态对于风控系统、温度、适度、灯光、升降梯等细节的不同参数要求。由此可见，龙湖对于商场细节的要求，近乎于苛刻。
而为与租户保持长期共赢，龙湖商业自行开发了《龙湖商业运营管理系统》，可实时监控旗下所有项目每家租户当日营业额、租金情况、人流量等指标，关注商户经营情况，并及时给予帮助。如北城天街、西城天街项目经常定期进行店长大会，以交流和提高商家的业务技能。
龙湖商业地产相关负责人表示，无论从商业项目前期定位，到招商落户，再到卖场的日常管理，龙湖商业都将细节做到极致，这是属于龙湖自己特色的商业地产运营和发展之路。
龙湖是国内最早做商业地产的的开发商之一，经过10年潜修和积淀，已为2013年商业扩张做好了铺垫。未来，龙湖“精细化”管理的商业基因，还将在更多项目得以复制和延续。
聚焦是否敢坐马桶的用户体验
正如龙湖住宅的精细化来自源于龙湖对住宅用户体验的关照，龙湖商业的精细化仍然来自于用户体验。
“卫生间是否干净的信任程度，取决于顾客是否敢坐你的马桶”，龙湖集团董事长吴亚军曾如此讲述用户体验的重要性，她认为逛街应该是人所有器官全身心的感受，作为运营商应该让人的每一个细胞都感觉到舒适。因此，在北城天街新馆，为让顾客感受到最舒适的空气，龙湖商业为选择何种味道的空气最让人感到舒适，先后做的测试多达几十次。
而在去年新开业的时代天街，吴亚军作为一名最高层面的管理者，她关心的不是商场招租率达到多少，开业的销售额怎样，而全是些关于用户体验的“芝麻小事”。如，她发现朝时代天街卫生间厕位里没有挂钩，而人们在逛街时通常会提着一个包，尤其是女性更是包不离身，没有挂钩就会给如厕者带来一些小麻烦。于是，时代天街卫生间每个厕位都增设了挂钩。
如厕位里没有放手机的地方，而现在低头一族越来越普遍，如厕时玩手机已经成为不少人的习惯，没有一个放手机的地方，很容易让如厕者在起身时手忙脚乱或是出现手机不幸掉落的小事故。于是，时代天街卫生间的每个厕位都增设了手机篓或手机搁板。
如她在作一名购物者体验期间，曾发现卫生间里的擦手纸没有了，于是，时代天街卫生间的擦手纸已改成每两小时补充一次。
据透露，时代天街开业两天内，吴亚军先后就类似小事转发了50条意见，为卫生间的这三件小事，她当时共打了三次越洋电话。
而在今年元旦期间，吴亚军又花了两天时间，在时代天街每个店铺挨个挨个的逛，她发现各个店铺温度不一，存在着人体可以感觉出来的温差。于是，龙湖商业又多了一条标准，以后各个店铺的温差不能超过1度。
龙湖商业荣誉
2004年，北城天街成为国内首个以项目名称作为行政道路名称的商业地产；
2005年，北城天街被重庆市民评选为“重庆八大新地标”，与新航站、磁器口、朝天门齐名；
2008年，在北城天街的推动下，观音桥商圈社零总额一举突破百亿大关，成为和解放碑并驾齐驱的重庆商业中心；
2010年、2011年，北城天街、西城天街凭借全国领先的租户满意度和业界口碑，先后荣获中国购物中心行业盛典“购物中心国际论坛第八届年会”最高荣誉2010年度最佳业主奖。
龙湖星悦荟夜景
北城天街被称为“最赚钱的购物中心”
西城天街老照片
北城天街所在片区的老照片
龙湖商业的资本密码 天街赚钱效应再升级
龙湖商业10年志价值
严先生10年前买的龙湖枫香庭商铺，当时总价700多万，到去年已有一家外资银行出价到1个亿。这意味着，10年间其财富价值提高了10多倍。
而这样的例子还有很多，如果说龙湖住宅为人们提供的是一种幸福生活，那么，龙湖商业为人们创造的则是财富价值。
最赚钱商业背后资本狂想
重庆北城天街，出租率高达99.3%，处于中国商业地产最高水平；81%的毛利率，相当于香港尖沙咀顶尖商场的收益率。因此，重庆北城天街有国内最赚钱商业综合体的美誉，龙湖商业也号称国内最赚钱商业公司之一。
不过，来自于资本市场对龙湖商业价值的认可，无疑更具说服力。
2009年，龙湖成功在香港上市，香港股民排队购买，数百名重庆人赴香港开户，上千重庆人借道QDII，国际资本更是抢着当股东，连索罗斯这样的大鳄都只能排在第三梯队。
2010年，龙湖上市一年后，摩根大通将龙湖评为内地房地产股首选。当年，龙湖上市后首次境外贷款融资21.5亿港币，那是当时中国房地产民营企业获取的最长年限境外贷款。
2011年，龙湖发行7.5亿美金5年期优先票据。
2012年，龙湖配股募资30.9亿元；以民企中最低成本发行优先票据4亿美元，获得40 余倍超额认购；当年龙湖股价涨了一倍多，香港九龙仓主席吴光正两度增持龙湖股票；国际评级机构标准普尔及穆迪分别给予龙湖地产「BB+」及「Ba2」的评级这是目前中国民营房企中的最好水平……
等等这些，都充分说明了资本市场对龙湖商业赚钱能力的看好。
赚钱效应2.0
“每个平方米都能拧出人民币”，这是同业中人对龙湖商业地产的评价。
根据2012年8月龙湖地产半年业绩会上的数据，截至2012年上半年，龙湖已开业的商场整体招租率达98.6%，租金同比增长35%。而在国内，80%~85%的开业招租率一般被认为是较高的水准。
正是龙湖在商业运营方面的成功，才让投资者对天街系充满信心。到目前为止，龙湖商业拥有3000户全球联盟商家，36000 位商业地产项目投资人，战略合作伙伴已达750余家之多。
龙湖开到哪里，商家就跟到哪里。大批合作品牌跟随着龙湖商业将门店开到了全国15个城市，并且营业额在国内均处于领先地位。
如2003年进驻重庆北城天街的远东百货，连续4年成为远东集团大陆地区百货事业成长率冠军，2011年销售业绩成长超过20%；UME影院北城天街店获得了2010年全国票房亚军、观影人次冠军，连续多年蝉联重庆影院票房冠军，占重庆票房收益70%；于2006年进驻北城天街的哈根达斯，2010年成为西南地区单店业绩第一名。
这样的例子实在太多，数不胜数。目前，追随龙湖商业进入龙湖2-3个购物中心的铁杆商家达到200家，最具代表性的有UME、永辉超市、星巴克、瑞泰丰、I DO等。
而在未来，据透露，龙湖即将有重大的商业战略发布。届时，龙湖商业的赚钱效应无疑将再次升级。
新“二八”定律 助推龙湖商业扩张元年
龙湖商业10年志战略
10年，龙湖商业从北城天街一个发展到全国13个大型购物中心；
10年，龙湖商业从销售几亿到上百亿，成为集团销售重要引擎；
10年，龙湖商业从偶然的一次涉足到成为集团的三大主营业务……
这背后，支撑龙湖商业发展的是龙湖的商业战略，也有新“二八”定律。
从配角到主角
龙湖天街系商业综合体成为一种现象是2011年之后的事。在此之前，天街系为龙湖集团年度销售额的贡献从未超过十余亿的量级。
也就是说，在较长的一段时间里，龙湖商业在集团内其实只是一个配角，但正是北城天街的赚钱效应，让龙湖尝到了商业的甜头。
因此，龙湖确立了集团业务的三驾马车：地产、商业、物业，龙湖商业由此告别配角成为主角。
去年，是龙湖商业集中发力狂飙突进的一年。一年内，仅在重庆就有三大商业开业，据了解，这是龙湖商业开业最密集的一年，这也意味着，去年龙湖在重庆开业的商业面积相当于过去10年的总和。
同时在全国范围内，去年，成都、重庆、北京、无锡及杭州5地8个天街综合体累计销售金额超过130亿，约占龙湖集团全年销售总金额的30%，龙湖商业已然成为集团销售重要引擎。目前，龙湖在全国范围内，持有商业物业已达13个，总面积达到70万平米。
从潜修到扩张
“进入2013年，龙湖商业走过10年历程，如果说过去10年是龙湖商业潜心修行的10年，那么，未来则将是龙湖商业的快速扩张之年，而今年则是扩张元年。”龙湖集团相关负责人表示，随着天街、星悦荟、家悦荟三大商业品牌在全国更多城市加速落地，龙湖商业将成为整个上市公司收入及利润日益重要的增长极。
"龙湖地产的中长期战略目标，是用10-15年左右的时间，使得商业物业的利润贡献比例从目前不到5%，提升至30%"，龙湖董事长吴亚军曾对外透露。吴亚军还称，“商业地产将成为龙湖下一步战略发展的支点。未来5-15年，龙湖将把销售回款收入的10%以内用于投资建造商业地产。”据悉，到2015年，龙湖地产有10-15个购物中心将在全国开业。
历史统计数据显示，发迹于重庆龙湖地产在走上全国扩张之路后，其业绩从2004年10多亿增长到2012年的400亿元，10年左右的时间增长超过20倍；而按照之前透露的数据，未来的10-15年，龙湖商业的租金收入，将从目前的5亿增长到100亿这将是龙湖内部的第二个“25 倍增长计划”。
从创新到复制
正如龙湖在住宅领域快速扩张的秘密武器在于20%的创新和80%的复制一样，龙湖商业亦然。在北城天街之后，龙湖在重庆又开发了3个商业地产项目，西城天街，时代天街，以及在大学城的U城天街。2010年，龙湖开始走出重庆，将公司商业地产的版图扩张至成都、北京等地。此外，龙湖还在杭州、无锡、上海也都布下了商业地产的棋子。
事实上，为了适应其商业地产进军全国的发展步伐，也就是在2010年，龙湖正式成立的商业地产部，设置招商、研策、运营、技术、品牌推广、酒店等多个业务中心，专门负责龙湖地产旗下商业项目的发展运营。
在龙湖商业地产部的运作下，龙湖自创并打造出“天街”、“MOCO”、“星悦荟”三大商业地产战略品牌，并在多地进行复制建设。如今，龙湖商业地产已在全国14座城市里着手打造着19个天街综合体。
