??近日舉行的中央經濟工作會議將房地產去庫存作為2016年重點工作任務之一。國家統計局資料顯示，截至11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。當前庫存現狀可以用“壓力山大”一詞來形容，背後也反映了政府房地產調控的焦慮心態。
??從易居房地產研究院提供的庫存報告看，雖然全國35個重點城市的庫存資料已經有了環比和同比雙下跌的態勢，但整個規模還是比較大的，要回歸到合理的庫存水準，實際上還是需要更加有效的去庫存策略。
??庫存走勢恰似一座高聳的山峰，會帶來一系列惡性結果。庫存積壓，說明房地產市場的資源配置功能已被削弱，在房企房屋銷售受阻的情況下，各類資金回籠的速度也會放緩，進而加大房企的資金壓力。
??庫存積壓也使得城市投資的環境進一步惡化，甚至會很明顯地影響到房企對於城市投資風險的評估。此外，這也使得房企進一步投資的動力和需求降低，很多房企把精力放在了去庫存層面，而對於房屋投資和新開工等內容不再“感冒”。
??出現此類高庫存的問題，實際上和此前過於激進的土地出讓政策有很大關聯。過去在土地財政較為依賴的模式下，很多地方政府會在土地出讓上表現得非常激進，而人口導入等內容又沒有得到有效跟進，這都會使得此類城市的住房庫存積壓問題變得嚴峻。同時，高庫存的問題，和需求被壓抑是有關係的。尤其是在房貸政策沒有得到實質性改善的情況下，購房需求的釋放就不會過於便捷。
??要真正解決去庫存的問題，實際上策略應該是積極明確的。首先需要在價格層面上做更深入的調整。國家在今年中央經濟工作會議上就明確提出了鼓勵房企積極進行降價的做法。雖然從房地產市場的週期波動看，2016年實際上並不會有一個很明確的房價下跌現象，但對於個別房企和城市來說，項目定價依然是有降價的可能或空間。
??對於這一點，需要房企積極進行探索。以價換量是一種非常樸實的去庫存策略，對於房企來說，如果該策略運用得當，實際上絲毫不會使得銷售額下滑，反而有繼續上升的可能。
??目前高庫存的壓力主要集中在三四線城市，而一二線城市其實是需要有一個積極補庫存的導向，因此需要在市場分化上有新的認識。對於三四線城市來說，應該認識到，真正的高庫存壓力是在沿海的三四線城市中，尤其是體現在海景房等物業類型中。從這個角度看，後續去庫存的靶心應該對準此類海景房項目，如煙臺、威海、惠州、北海、三亞等城市。
??與此同時，就是要積極通過市民化的做法來實現去庫存目標的實現。市民化並不是為了去庫存而出現的，但確實對於去庫存會有積極的作用。尤其體現為對三四線城市的去庫存效果上。比如說，隨著新市民數量的增加，對於相應住房需求的釋放其實是可以較好地預見到。對於此類需求應該積極培育。在去庫存的過程中，實際上也是讓購房者居住條件得以快速改善的必然之路。
??而進行郊區樓盤的治理刻不容緩。無論是一二線城市還是三四線城市，郊區樓盤的庫存壓力都比較大。對於此類樓盤來說，確實需要有一個積極去庫存的做法。一方面是需要積極推進配套設施，比如說軌道交通等建設，另一方面也需要將產業導入的方向不斷轉向郊區市場。只有這樣，去庫存的做法才會富有意義或效率，這對於城市資源的均衡分佈也大有裨益。
??實際上，社會上存在各類住房需求或潛在的住房需求，但這些需求是被壓抑的。比如說在按揭貸款方面，首付款為兩成或三成。但對於部分購房者來說，籌集首付款的難度還會比較大。所以適當降低首付比例，其實是可以充分進行考慮的策略。
??另一個做法其實和目前購租並舉的商業模式有關係，後續應該鼓勵購房者積極租賃房源，尤其是現房。可以預見的是，讓購房者以租賃的方式大膽地進入這個市場，將是解決庫存問題的根本策略。
??在2016年積極去庫存的導向下，去庫存的戰略目標勢必能夠得到較好的體現。而一旦去庫存的發動機得到較好的啟動，包括房地產市場投資等指標將逐漸趨於好轉。這樣的房地產市場才是供求平衡、且富有效率和競爭力的市場。 (作者系易居房地產研究院智庫中心研究總監)
