新浪乐居讯 随着2014年元旦的来临，2013年青岛楼市大幕落下。对于2013年的青岛楼市，我们该如何总结和评价？大众最关心的房价是否还会继续上涨？未来的2014年的青岛房地产市场会有怎样的变化？
新浪乐居专访青岛锐理数据公司总经理马光明，请他从专业角度解读2013青岛楼市，展望2014楼市发展。
青岛锐理数据公司总经理马光明
新浪乐居：锐理数据作为专业的房地产研究机构，如何评价2013年的青岛房地产市场？
马光明：整体来说，今年青岛房地产市场还是蛮火的，全年到目前的成交量已经超过去年，再创新高不成问题，像李沧、城阳、胶南等区域都是相对比较热的板块。总体来看，今年是刚需市场为主，首次置业和刚需改善的需求比较旺盛。
新浪乐居：那您认为是什么原因导致了今年青岛房地产市场的火爆呢？
马光明：有短期原因，比如说政策调控。从10年房价暴涨到11年出台调控政策，整个11年的市场萎缩非常严重，需求被打压的非常严重，然后到12年，尤其是下半年开始，需求慢慢的集中放量。今年的市场火热有正常调控的原因，把一些需求挤压到今年来释放，整体市场容量就放大了。
从长期来看的话，也是有基础原因的。像青岛，在整个北中国的经济实力可以说是排在前三名的，除了北京、天津，就是青岛，经济实力比大连、沈阳还要突出。这是有一个基础的经济在支撑，经济带来了产业人口的输入，有一个基础的需求力，这是一个城市需求的最基础的关键点。
另外从供需情况来看，今年的青岛房地产市场有供应量，达到1200多万方，成交量达到1000多万方，可以说供需都达到了一个比较大的量。从全国来看，供需量能达到1000万方以上的城市，全国也就十几个。青岛具备了这种市场容量，这是一个大趋势，而且不受各种政策的影响，未来的趋势是青岛的市场容量会进一步放大。
新浪乐居：房价是大众最关心的一个问题，今年年初“国五条”落地青岛时，政府提出了将房价涨幅控制在小于居民人均可支配收入增幅的目标，但从目前的数据来看，青岛市的房价今年已经连续10个月上涨了，对于政府的房价控制目标，实现的压力会不会很大？
马光明：年初“国五条”落地时，很多城市都制定了相应的房价控制目标，当时青岛市制定的目标是年度人均可支配收入要高于房价的涨幅，这里边有个概念，是人均可支配收入是人均可支配的名义收入增幅减掉物价上涨的幅度。从12年的数据来看，青岛市人均可支配收入增长的幅度是12.5%，CPI涨幅是2.7%，减掉之后是9.8%。预计今年的青岛市人均可支配收入增幅会比去年上升一些，那么根据年初制定的目标，今年的房价增幅应该控制在10%左右。从前十个月的数据来看，房价涨幅已经达到百分之九点几，这里还有另外一个概念——年度的房价平均增长幅度是不高于人均可支配收入增长幅度的，前十月的同比涨幅是百分之九点几，一平均下来的话就没有这么高了，用去年成交的平均房价与今年成交的平均房价相比，这个比例应该是在百分之八点几左右(截止到目前)，所以青岛市的房价控制目标还是能实现的。
新浪乐居：今年下半年，十八届三中全会后，包括北上广深在内的十几个城市纷纷出台新的调控细则，而且大都是以加强限购为主，那在年底前，青岛有没有可能出台类似的政策呢？
马光明：我感觉，政策的收紧、放松和市场的火热、萧条正好是相反的，就是逆势而动。比如，07年房价增幅很多城市都在30%以上，07年的9月27号，首次出台了二套房的政策，首付提高到四成，贷款利率提高到1.1倍，这是首次限贷的一个雏形，那时候政策是比较严厉的。到10年的时候，房价增幅又非常快了，又出台了比较严厉的政策。所以说市场越火的时候政策收的会越紧，市场萧条的时候政策放的就比较松一些，像08年年底到09年金融危机的时候，政策整个是放开的。所以我预计，如果未来不出现暴涨的迹象，政策是不会出现收紧的。
新浪乐居：您觉得今年年底到明年上半年是否是一个买房的好时机？
马光明：对于刚需来说，任何时候都是买房的好时机。现在除了电子类产品，所有东西的价格都在上涨，衣食住行，包括食品、油价、黄金等等，适度的通货膨胀有利于经济的发展，所以价格都在上涨，房子没有理由不上涨。房地产更具有投资性，未来会有缓慢的上涨，但不会有前几年那种非理性的上涨。
所以我认为，对于刚需客户来说，任何时机都是好时机，可能买房后过了半年房价会略有下调，但放到五年之后，这个价格还是上升的，从长远角度看，房子买了，在任何时候都是会增值的。
