??最近，地王很热，分析地王的文也很多。
??但很遗憾，阅读量高的文往往都是分析最不靠谱的博眼球文。或许，是时候说点关于地王的一些真相了。
??地王都是被中央政策制造的
??地王这么多，到底是怎么形成的，在此小田试着倒推地王形成的逻辑线条：房企在土地市场拍出地王因为房企拿地的资金链非常的充裕而房企资金充裕则要感谢融资环境，尤其是银行融资环境好因为资本市场有钱，M2等货币供应量放大而这又都是由国务院及央行的货币政策决定的。
??我们再倒推过去：中央决定货币放水——央行实施货币放水——货币流入房企——房企不差钱——地王。其实，地王的基本市场逻辑就这么简单。为了证明中央在货币放水和房企不差钱，以下两张图最能说明问题。
??数据来自于国家统计局，易居研究院整理。数据显示，自2015年第三季度以来，M2（广义货币）供应量突然增大，预计1/3流入了楼市和房企。
??不难看出，2016年一季度以来房企到位资金增速基本是直线上升，换句话说，房企突然就不差钱了。
??地王只出现在极少数城市
??今年以来，地王成为朋友圈的常客，也刺激着许多人敏感的神经。小田细心观察一些地域类的公众号，每有地王拍出时必是其阅读量暴涨日，人们热衷于分享那些危言耸听但又经不起推敲的地王文，也借此发泄对当前楼市的不满。
??情绪归情绪，事实上今年的地王基本集中出现在少数城市，绝大多数城市的土地市场都比较稳定，地价也并未出现恐慌性的上涨。
??105块地王大部分就被这些城市承包了??
??据中原地产的数据统计，今年前5月，全国总价超过15亿的105宗地王主要集中在了合肥、南京、苏州、杭州等强二线城市以及上海、北京、广州等一线城市，且因为一线城市土地出让数量的减少，导致地王越来越多的向强二线城市集中，地王占比高达74%，其中南京成为地王最多的城市。
??这类城市的典型特征就是经济规模比较大和潜力强劲，且均为人口净导入城市，经济和人口成为衡量土地购买的最核心指标。而对于当地土地资源是否稀缺、土地供应量是否充足的关注度似乎在降低。不难猜测，风险已经在部分地王城市开始潜伏。
??地王大部分被央企国企拿走了
??进入今年4月以来，在地王的土拍现场，出现了一个有意思的现象：民企越来越像是来打酱油的，而地王的争夺往往是在几个国企央企之间，其中，电建、葛洲坝、信达堪称是央企拿地三剑客，这种现象的持续已经开始引发了业内的很大恐慌。
??在上述105宗地王，合计成交总价为3288.2亿，但其中1785.8亿为国企买单。
??前几日深圳龙华地王，出价最高的基本都是国企??
??而在地王国企造背后，似乎总有一些非市场因素在主导，比如水电系的三家房企：鲁能、电建、葛洲坝。市场有传闻中央在鼓励央企并购重组，三家水电系的房企有意在规模上赛跑，以期在未来的并购重组中占有优势地位。
??毫无疑问，国企的一些非市场行为导致了地王热潮的加剧，也让其自身未来的经营风险大增，当然最终买单的却不是国企自身。
??地王正成为金融产品
??在众多拿地王的国企中，影响最大的应该是信达地产。这家为处置不良资产而由财政部设立的金融巨头，屡屡以制造地王的方式为地产行业所熟知。据统计，在其最近拿到的10块土地，其中7块都是地王，所谓地王收割机。
??信达拿地王，用传统房企的算法其实怎么算都算不出盈利来。显然，信达用了另外一套算法。
??信达作为四大中央级别的资产管理公司，最不缺的就是钱，甚至可以说信达本身就是钱。央行为其定期的注资，银行为其授信，同业为其拆借，其资金成本可以低到让房企不敢想象。
??而信达拿到地王，事实上也不是自己开发的。相反的，它是把地王作为了金融产品，将地王打包成类似于投资基金。所谓拿地王的风险就以投资的逻辑逐层转嫁和分解了，资本市场为地王买单后，最后再招标房企来开发这个地王项目。在这个过程中，信达赚的其实还是资金的钱，典型的金融行业玩法。
??信达的玩法，事实上平安在几年前就开始玩了，只是平安在玩的时候比较低调，大家都没注意罢了。而这套玩法，最核心的要求就是“足够多的钱与钱不值钱”，因而其他房企也只有干瞪眼的份儿，或者甘心给他们做长工赚点辛苦钱。
??归结信达的玩法，其实隐藏了巨大的行业不公平。以前，银行躺着就可以赚钱，压根不屑于与房企争利，但现在随着银行业的开放与互联网金融兴起等，导致金融行业的利润率不断降低，由此导致金融行业开始向房地产等下游行业进行产业链延伸和渗透。他们的参与，事实上导致的结果是整个房地产行业的利润率进一步下滑。
??地王与楼市是弱关系
??最近，似乎陷入了一个奇怪的地王决定房价论，最典型的特征是，根据地王推断明年该区域的房价。许多项目的开盘价格往往是随着地王走的，而购房者预判房价也依托于地王的预期售价。那到底对不对呢？
??从过去的市场验证看，结果是对的，但其逻辑却是错的。因为决定房价的并不是地王，而是供求关系和货币宽松度。
??地王的拍出，对于房价最大的影响应该是购房者的心理面，它既制造了恐慌，也带来了预期利好，从而推动了区域房价的上涨。这其实也就是地王决定房价的逻辑，市场好时该逻辑就会被“佐证”。但市场拐点时，这个非理性的逻辑就不成立，最终也将误导到购房者。
??此外，地王毕竟是少数，地王造出来的房子也不会多，能买得起的也都是极少数，或者说是社会金字塔结构的顶层部分。作为普通购房者，千万别被这个极少数绑架了。
??真正的地王很多是隐身的
??政府最开心，既没有舆论压力，又轻松的把地卖掉了，还享受了一把权力寻租变现。
??前几年，许多地方时不时有围标事件被曝光。不过，近年来，似乎已经很少听到围标事件的发生，似乎“围标”在土地市场已经成为了过去时。倘若你真这么认为，那真就是Too young，Too simple，Too na?ve。
??今年年初，上海出让新静安区苏河湾地块时就曾陷入“围标”传闻。该地块与华侨城苏河湾的位置大体相当，属于上海近年来少有的市中心核心优质地块。
??在对该地块出让时，政府设定了“严苛”的土地出让条件，以至于最终只有三家开发商参与了竞拍。而在冷清的土拍现场，先是两次象征性的举牌，就以出让价高出成本价400万的结果结束，原本预估百亿价值的地王最终仅以69.32亿成交。
??这块地的土地出让实在是“不温不火”，因而也就没有引发太多的市场关注度。事实上，这种情况并非上海独有，全国其他地方更多，许多原本应该是地王的地块最终以这种方式在舆论上“销声匿迹”。
??当然，“围标”只是让地王销声匿迹的一种，在土拍这个深不可测的江湖里，想让地王销声匿迹的方式还有很多。
??最后，关于地王的故事还有很多，今天小田就先讲到这儿了，以后有时间我们接着聊。
