苏小姐的公寓被打通成了办公室，如今不知该如何再租出去。
何光骅的精装返租公寓如今变成了简陋的杂物房。
???35万元的公寓，10年内每月固定返回租金2000元，回报率高达6.9%，这样的“返租”看上去确实诱人。何光骅便禁不住诱惑，在2009年9月购入容桂创富酒店里一间30平米的“返租房”。岂料5年不到，运营方便给不起返租金了。
??事实上，如今面临减租、欠租等问题的返租型物业也不止创富酒店一个。近期本报也报道了南海罗村时尚金都商业广场的欠租事件。业内提醒，“返租房”并不是稳赚不赔的投资品，如果选择不慎也可能掉进陷阱。
??事件：一纸通知，租约变空文
??创富酒店是由2009年开盘的创富商务公寓发展而来，于2011年正式开业。开盘当年，该公寓超过10000元/㎡的售价创下容桂住宅类项目最高价格，但因项目承诺“十年返租”，每月给业主2000~2200元的租金回报，吸引了大批投资者认购。
??然而承诺的10年返租期限还未过半，业主们便在去年3月初收到公寓运营方登图物业公司的一封信。信中指出，由于经营困难，原本约定的每月返租租金，将在2014年3月31日到8月31日期间，以“每月50%的返租金，和一次性支付60%的酒店客房现金消费券”形式支付。而去年9月该协议一到期，租金给付也全部停止。“登图物业表示无力支付租金，要解除协议，通知我们去收楼。”何光骅介绍道。“现在不仅收不到租金，每月还要交高达5元/㎡的物管费。”
??心灰意冷的业主们想起了《公寓委托经营管理协议》中作为担保方的澳德房产。据协议中说明，一旦受托方登图物业因自身原因无法按时支付返租款，作为担保方的澳德房产将无条件替登图物业偿还逾期款项。然而，澳德房产却至今失联，业主们只能暂时同意收楼再作打算。
??收楼：精装房惨变杂物房
??让业主们始料未及的事还在后头。“买的明明是装修精美的酒店客房，合同里也写了装修标准的，怎么回到自己手里就变成杂物房？”何光骅介绍，合同上注明他购入的是创富1座13层的01号物业，他以为就是酒店的“1301”房。购入后他直接交给登图物业运营，并未去现场看房。直到收楼时才被告知，13层01单位指的并非房号，而是每层楼的第一间，也就是杂物房。“现在屋子里只有地面贴了砖，没有精美装修，没有家具，叫我租给谁？”何光骅向记者大倒苦水。
??同样吃了“哑巴亏”的还有业主苏小姐。“当时连着买了2间。酒店开业时我去看了一下，发现我买的房做成了办公室。但反正也有固定租金收，就没太在意。”苏小姐表示。只是如今租约中断，租办公室的公司都撤场了，苏小姐到手的物业也面临招租困难。“还有比我更惨的，有的办公室是打通四五间房做成的，业主也有四五个，收楼都不知怎么划地盘。”
??也有业主稍微幸运些，收到了装修完好的酒店客房。这些业主与登图物业解约后，又将客房托管给项目大租户之一的创富酒店有限公司，每月收取1000元租金，相当于租金缩水了一半。
??酒店方：租户经营困难，无奈解约
??创富酒店管理方登图物业公司副总经理孙先生告诉记者，公司在2009年签约经营创富项目后，吸引了酒吧、沐足、KTV、酒店等大租户。但随后市场环境变差，竞争压力加大，各大租户也出现经营困难，无力按时交租甚至退租。“一开始没打算放弃，想以减租加现金消费券的方式来渡过难关，同时极力劝说大租户留下来。但到了去年9月仍是解决不了问题，我们只能提出解约。”孙先生介绍道，“解约与收房都是按照合同约定的程序依法进行。对于招租难的业主我们也会尽力帮忙推荐租户。但如果业主想换物业，也尊重他们的决定。”
??律师意见
??“售后返租”模式 不被法律认可
??接下来，业主们将筹备成立业委会，撤换登图物业公司，申请法律诉讼。但由于法律意识疏忽，目前创富酒店业主也陷入维权难的困局。
??“首先，主张返租协议无效的诉讼胜诉率不高。虽然国家早在2001年发布的《商品房销售管理办法》中明令禁止‘售后返租’模式，2011年起法律上也对‘售后返租’（集资）行为给出明晰的界定。但《商品房销售管理办法》仅禁止开发商通过售后返租销售未竣工的商品房，最高人民法院的司法解释也语焉不详。”广东至高（南海）律师事务所副主任律师郭华寿介绍道，与此同时，法院会认为返租协议系各方的真实意思表示，投资者在签订合同时已对售后返租协议的风险作出判断并最终决定签署协议。
??为此，郭华寿建议业主诉讼时选择主张开发商或经营管理公司承担违约责任，胜诉率较高。但执行效果也因开发商或经营管理公司的经济能力而异。“若开发商或经济管理公司本身已无经济实力履行生效判决，则投资者得到的可能仅限于一纸胜诉判决，真正的经济利益并未能实现。”
??而对于案例中“货不对板”的问题，郭华寿认为确实是业主失误了。“补充协议里已特别强调了‘销售房号’，还有在收房、验收、办证几个环节业主都没把握好，宣传资料、销售沙盘的资料也没保存好，这种情况就比较难维权了。”
??投资提醒
??广东至高（南海）律师事务所副主任律师郭华寿：返租公寓其实风险大
??售后返租的实际操作过程中可能面临诸多风险，对合同履行造成障碍，严重的将很可能导致整个项目的失败。这其中主要有以下几个方面风险：一、购房与租赁分开。开发商推出售后转租以快速回笼资金、转嫁经营风险，若经营管理公司管理不善、承租方履约能力欠缺，将造成后期回报不确定。二、经营管理公司操作不慎，或项目出现严重瑕疵，违反相关规定，被有关部门认定为非法集资，严重的，将面临刑事处罚。三、售后返租产品应结合各方面因素进行分析，包括承租方的履约能力、标的物真实性、产权是否转移、承诺回报的高低、约定回购的选择权等，当这些因素都无法实现，可能被认定为非法集资。而将未竣工商品房售后返租的，应承担售后返租违规的行政责任。
??中原地产市场研究部副经理黄志兴：买公寓应选择好地段与知名开发商
??返租产品给投资者稳定收益，对部分客户还是有吸引力。但毕竟羊毛出在羊身上，没有任何一个投资品是可以只获得收益，不承担风险的。投资者还是要看产品的前景，确保投资回报率。比如，产品在区位上最好位于配套相对成熟的核心地段，有产业支撑和客群保障，有良好的升值前景。其次，品牌开发商对产品有溢价能力，知名物管有利于产品后期服务提升，投资时时也需对开发商与物业的背景、资质、市场知名度做好考察。
