时间：2013年12月10日下午17:30
地点：台山碧桂园凤凰酒店
主持人：各位媒体朋友大家下午好，非常感谢大家不远千里、爬山涉水来到江门台山，对于大家的到来表示万分感谢，今天发布会主要有三个环节，一个环节由我们王韶秘书长为我们介绍一下省房协举办中国首个县域房地产发展论坛的背景和意义；第二由蔡会长为我们介绍一下县域房地产报告的主要内容；第三个环节大家提问，发布会控制在半个小时左右。
发布会现场
讲两点内心感受：
从2011年在协会安排下接手新闻媒体工作以来就得到大家的支持，三年以来我们也不断尝试新技术、新平台、新形势，从基本发布新闻通稿，到注册官方微博，再到制定新闻发言人制度，到最新注册微信公众平台，在媒体大力支持下，省房协的发布工作因此而随着时代的脚步在前进，在此向大家的到来表示非常的感谢，有招待不周之处请大家谅解。
下面有请王秘书长为我们讲话。
王韶：新闻媒体朋友们，大家下午好，作为省房协发言人我都在幕后，我知道这是高位职业，稍微不小心就要下岗，所以非常谨慎，一般都是写好稿，仔细斟酌没有错再发给大家，今天面对那么多新闻媒体朋友，应该说我是头一回，所以有一点紧张。
广东省房地产行业协会秘书长王韶
县域地产这个构思，省房协已经构思很长时间了，大家都知道我们有一句话，安居历来都是历代社会的基石，特别这些年以来，整个广东县域房地产发展非常蓬勃，从2007年到2012年房地产开发投资每年都以超过30%的速度在增长，同时县域房地产占GDP的总量由2007年3.7提高到去年6.8，县域地产基础性、向导性作用发挥非常淋漓尽致，这些年也跟会长在下面探讨，也跟孟大哥交流，发现县域虽然是方兴未艾的热土，但也存在很多问题，比如说产品单一问题，现在投资里面超过90%都是商品住宅，其他类型的物业占得比较少。
也是粗放型的开发模式比较严重，之前跟孟大哥说在某个县看到很多开发，容积率、建筑密度等都非常大，我就比喻成一条条筷子插在土地上，他说这个比喻非常形象，确实如此。
县域地产待售面积在广东省占比这些年都超过20%左右，而且基本上待售面积的增速都在30%左右，有两年都超过50%，非常厉害。县域里面没有什么特色，老板为了多卖一点地，多赚一点钱，对于数量、面积的追求多过于质量的追求，有很多问题存在。
基于这些问题，也结合到十八届三中全会提出的新型城镇化。我们发现，现在整个县域占地面积占到全省80%左右，县域面积比较大，是新型城镇化的桥头堡，十八届三中全会提出要建立城乡统一的用地市场，鼓励集体用地跟国有土地是同权同地同价，推动农业转移人口向市民化转变，给县域地产很多机会，特别今年中央一号文件，鼓励社会资本向农村资本流转，最近国务院办公厅出了国民休闲旅游规划纲要等这些都给县域提供很多的契机，未来如何发展，省房协作为行业协会，会长要求秘书长我们不能老是跟着企业跑，跟在企业屁股后面没有意思，要领先企业一步，所以2002年从社会责任，到房企转型升级，到今年旗帜鲜明提出要关注县域，关心县域，就是关注未来，我觉得这些都是我们广东房协在引领行业理念方面的超前意识。
我们提出县域，必须在思路和方向引领县域的健康、平稳发展，就鼓励他们不要把目光老是紧盯着商品住宅，在商业地产、休闲旅游地产、养老地产、工业地产等多元化方面应该也是商机无限，同时县域应该说也不局限于就在县城里面，乡村也有很多机会，最近我也在农村看到一个会员单位，就向乡镇发展，为进城农民提供很好的条件，而且效果不错。
随着广东省交通基础设施的不断完善，我认为县域跟经济发达地区距离越来越紧密，县域地产由于价格洼地，还有自然资源优越，土地资源丰富等这些给房企也有很大机会，同时一些产品也是可以流动的。基于新型城镇化和十八届三中全会的精神，我觉得县域是很有必要关注，但我们要清晰认识到思路，也要提醒政府，不能把财政高度的依赖在土地，也要鼓励引导房企多一点爆发。
作为协会来看，现在有很多活动、开发经验、社会关系等等跟品牌企业相比，相对来说比较薄弱，他们更加需要我们房协去关注，去帮助他们，同时从协会工作的角度来讲，我们现在可能很多企业都集中在地级市或者广州、深圳、佛山这些中心城市，会员单位比较少在县一级。
我们如何更好把服务延伸到南粤大地每个角落？县域地产论坛是一个平台，这个平台我觉得有几个功能，一个就是作为搭建企业、项目、资金对接的平台；帮助地方政府招商引资的平台；县域企业提升企业品牌的平台，在县域报告里面也讲到，整个县域企业，县域房企资金实力不强，品牌意识也不足，但未来随着宏观调控的持续深入，这是房企未来竞争力的核心，希望各位媒体跟我们一起关注县域，就关注未来，这不仅仅是中小企业应该关注县域，大型房企也应该关注县域，在转型升级的道路里面，把我们企业慢慢转移到县域里面去，通过共同关注，推动广东省城乡建设的全面繁荣，为广东早日建成小康社会做出应有的贡献。
谢谢。
主持人：谢谢秘书长，秘书长从协会的角度给我们介绍了县域房地产论坛目的和背景，我们在筹备过程当中也一直做了广东省县域房地产市场分析报告，这是中国首部省级的县域房地产市场研究报告，下面有请蔡会长给我们介绍一下报告的主要内容。
蔡穗声：首先非常感谢在座媒体朋友，有老朋友，也有新朋友，那么多年对省房协的关爱、帮助，非常感谢大家。
广东省房地产行业协会会长蔡穗声
刚才秘书长也讲了，我也不需要重复，他讲很具体也比较详细了，我就侧重讲讲报告，因为为了配合开县域地产论坛，一般开论坛我们邀请一些专家讲，请了顾云昌等等，他们过来讲，还有企业介绍一些实战案例，一般这个论坛这样开就差不多，但我们还是觉得如何落到实处，如何帮助企业，帮助政府，有一些问题思考到所以我觉得还是要有一个研究报告，这个报告准备了一年时间，前半年就作为论文进行准备，参加北京会议交流，后半年进行修改，走访很多企业，也在基层单位开座谈会，这个报告明天就有一个发布，现在也不可能讲得太多内容，前面也介绍了背景，也分析广东各个县的经济发展状况，广东有60个县，有一些撤县设市区，有60多个县。
这些县房地产发展非常不均衡，很不平均，我们也做了分析，最后我们提出几点建议。
一、我们认为应该如何抓住现在改革开放，深入改革红利，适度超前发展，如何利用土地资源优势适度超前发展房地产业，增加就业机会，营造宜居生活环境，提高县域综合承载力，分流大中城市的人流物流资金流，信息流等要素资源。
二、我们认为县域的县一级的企业包括中小房企，他们应该结合当地产业，应该每个地方产业发展优势不一样，延长自己的产业链条，刚才秘书长也涉及这个问题，也就是所谓的转型升级问题，不仅仅搞住宅，而是应该把相关的产业比如说工业园区、科技、文化、教育、专业市场、旅游业等这些都是可以结合起来，下面有一些地区，有一些县一级房地产企业搞一些有特点的产业、地产，比如说旅游地产，比如说专业服装市场都很成功的，也是很好的经验，延长自己产业链，辅助起来产业之后就有一系列的生产服务、生活服务、一系列的配套，这个链条就很长可以做十年，二十年都可以。
这里面还有一个农业现代化问题，因为我们的县域这个地区跟农业是最接近的，我们的县经济发展，县域房地产发展一定要考虑如何促进农业现代化发展，包括农产品规模化生产、精细化加工、农业现代化产学研销基地这方面的建设和营运都可以参与进去，这些我们认为这是很好的发展方向。
三、一定要考虑到内外部影响要素，对市场分析要很精准，一些县对住宅需求比较大，还是可以发展，但有一些县这方面的需求并不是很旺盛，已经满足很多需求，如果我们还是盲目在住宅方面有过多的供应，这显然是过量供应不可能形成一个有效需求，所以这方面要做好市场需求，不要盲目在住宅方面有太多供应量，而是在产业结合，产业链延伸这方面有很大发展空间。
就提出这些意见供大家讨论，我们意识到今天研究还是很初步，今天叫做首届，意味着明年还有二届，三届一路开下去，随着实践深化，认识深入，在县域地产研究方面我们也会提出不断新报告来。
这是我的汇报，谢谢大家。
主持人：谢谢会长，刚才会长从三个建议着手讲了广东县域地产应该如何更好发展，下面我想请几个媒体进行提问环节。
记者：蔡会长，十八届三中全会之后关于土地流转问题，大家都在热烈讨论，我们看到下一周深圳有一块农村用地入市，您觉得在现有土地制度下，这样首次破冰之举对市场传递什么信号？以后对工业用地、商品住宅用地有什么影响？
蔡穗声：谢谢，提得很有深度，这是大家很关注，我们也在学习十八届三中全会的精神，十八届三中全会确实有很大的亮点，提到建立城乡统一的用地市场，我个人理解这是一个非常大的突破，一方面以前限制农村用地进入市场，必须经过政府征用才能进入市场，建设统一用地市场这是一个突破。
肯定会给农村、农民资产收入带来非常大的变化，这是很明显，非常有利于今后农村缩小与城市的差别，农村建设用地也给房地产建设用地带来一个很大的支援，但我们也关注到这里其实文件上有一个限定词，经过规划，经过用地规划的地才能进来的，实际上还是要经过政府的用地规划、土地规划，经过有关手续批准才能进入建设用地市场。
另外，以后等于土地市场的供应就会多一个渠道，经过规划之后农村用地也进入竞争力市场，但具体手续和具体的补偿，交易的程序，我现在还不是很清楚，明天我们请了一个权威专家他专门讲这个问题，明天可以听听，有时间可以提提问题。
工业用地问题，其实我国国有土地使用，我觉得有一些弊端对于工业用地过于宽松，比例过大，价格定得不太合理，有一些地甚至无偿就批出去最后变成房地产用地不太充足，而且房地产用地必然价格就不合理，被抬高。
如果在工业用地方面国家有关部门可以规划得更合理一些，提高使用效率，适当提高用地价格这样房地产用地就腾多出一点指标，减少房地产用地方面、价格方面的过大压力，这个我相信以后会在这方面有一些改革，当然最后还是取决于国土部门如何控制这个事情。
王韶：我觉得土地是制约未来城市发展的重要瓶颈，珠三角的土地开发强度非常大，改革开放30年土地开发强度超过香港，现在珠三角每年城市土地开发缺口非常大，现在中国要把保18万亿亩的土地，我觉得增加土地不可能，必须要挖潜，必须要向职业化用地发展，您提到工业用地问题，我觉得很有意思，上个世纪80年代我们整个中国掀起开发热潮，很多地方政府为了地方经济发展，引进很多劳动密集型的产业，跟现代整个中国，整个经济发展是格格不入，而且经过了将近30年的洗礼，这些工业、厂房、企业要么倒闭，要么土地荒废，这种情况下我看到我们新增的城市用地里面，像原有的工业用地挖潜这是一个方向，以前工业用地经过那么多年城市发展，都是位于城市比较中心位置，比较黄金位置。
所以我觉得这个挖潜是对的，同时我们看到青岛，还有贵州等他们都通过原有工业用地来打造工业地产，应该说对未来整个房地产，怎样盘活原有工业用地这起到很好的示范作用，我觉得我们这个问题值得我们去关注。
记者：我们国家提出今年年底马上召开国家新型城镇化会议，新型城镇化的重点可能也是在于城镇、中小城镇、城市方面，跟县域地产非常贴切，在新型城镇化战略和县域地产方面，我们现在房地产开发商从房协角度了解，存在什么误区和问题？对于下一步从国家新型城镇化战略里面我们迫切需要什么政策调整或者说推动？
蔡穗声：非常感谢您的问题，我的理解是这样，城镇化你所说的问题就是开发商，我理解它不完全是开发商的问题，而是开发商跟地方政府，实际上很多事你不得不受地方政府的引导，他要卖地你买不买，你买了你可能还赚钱，但这就涉及地方政府的布局和构思，但回到问题上来，我理解城镇化这确实要有一些大变化，不是土地的城镇化，而是人的城镇化，以往过去20、30年比较多就是把土地圈进城市里面去，地区扩大了，但不管农民了，让农民自己找生路，这肯定不行，现在看起来中央有一些调整，也要把农民变成市民，很多人要进来城市里面要有工作安排，户口也要放开，中小城市，县级要放开，大城市管得严格一点，一系列的城市跟农村基础设施、公共服务、福利各方面应该是一体化，不能分开一个鸿沟，这些都是非常正确城镇化方向。
房地产和地方政府这一点我还是坚持认为，我们一定不能好像因为城镇化马上就有更多条件去圈更多地，地就变成钱，然后地方政府有财政收入这个想法肯定有问题，因为住宅最容易卖，地方政府很自然就是圈一些地拿来鼓励你建住宅、卖住宅，这是最容易就变现钱，这个东西我们知道有问题，很短，会必然造成过剩，还是希望地方政府的规划、房地产发展，应该多关注当地产业，当地产业做什么？是工业，你是商业，你是旅游，还是科技，这些方面都要发展，我们有很好经验，梅州客天下搞旅游，揭阳玉都广场搞玉器，还有普宁的服装、药材这些一大片的交流市场，这些都是当地经济命脉，都是当地经济发展所需要。我觉得政府规划，开发商参与就应该在这方面着手，利用房地产开发商资金营运、资金融资能力、市场营运能力，去跟产业结合起来，把产业做起来，把产业做起来之后，做好了产业链条里面延伸的，生活服务、生产服务配套、住宅，一圈一圈延伸下去这是一个城市健康发展之路，县城的健康发展，帮助农民进城有就业机会，而不是帮农民进城买一套房，再有就业机会，再有住宅，福利的享受，这也包括农业产业现代化但现在还苦于没有找到例子，我希望我们有房地产开发商可以参与农业现代化这过程当中有一个案例出来，通过农业现代化这也是一个整个产业链条，这是一个理解。
王韶：农村除了养猪，现在搞茶油，在全国各地搞茶油也不错。
蔡穗声：这是我一个理解，谢谢。
记者：之前听专家说，之前十年房地产都是一片好，但未来十年可能是分化，大城市好一点，但3、4线城市空置率就会提高，虽然有新型城镇化，但3、4线还是属于人口流出地，农民来到小城镇，但很多人从小城镇跑去大城市里面去，他们觉得这些城市可能会出现空置，如果这种情况发展县域房地产会不会有一点难度，如何解决这个问题？
王韶：这个问题很好，现在房地产市场确实是两极分化非常厉害，因为房地产其实就是跟人口和经济息息相关，房价也是跟城市息息相关，无论从中国，还是西方国家也好，中心城市房价通常都是比较高，我们也做了一个统计，确实广东省、珠三角跟粤东、粤西、粤北相比两极分化非常非常厉害，珠三角2008年投资占全省87.4%，目前下降到83.2%；珠三角今年十月份施工面积同比增长15.2%，但增速也低于全省水平的1.7%，比粤西粤北都低10.7%，10.1%，两极分化比较有意思就是我们的珠三角物业类型分化也比较明显，珠三角住宅占整个总商品房施工面积70.4%，比粤东西北都低10个百分点。
再看看销售也是两极分化比较厉害，珠三角消化率还是很高，前10个月珠三角商品房销售面积超过09、10年全年的总量，上升势头也比较明显，同时整个企业里面大型房企前20名，占比也是越来越大，大企业越来越大，小企业越来越小，为什么？因为土地，地价是中小企业的主要杀手，未来这些小企业如何发展？不是搞新型城镇化就鼓励他搞住宅，我们还是鼓励它多元化发展，其实在报告里面也鼓励它要速度发展，不能太超前，就回到刚刚所说，由于我们县域，包括3、4线城市都是人口流出的地方，你在新型城镇化的道路上更多人口是靠乡村流到县城里面来，这是有限，这帮人的消费相对于中心经济发达城市来讲消费能力也是有限的，在报告里面我们提醒他们，要适度超前。
主持人：谢谢秘书长。
记者：您如何看待明年房地产市场情况？
蔡穗声：这是一个难题，我们很难预测。现在情况来看其实跟整个市场情况供应总体还比较平衡发展，并不是出现一个很严重的供需失衡的状况，当然有一些不平衡就是大城市和中小城市还是有一点不平衡，大城市相对来说供应还是比较紧张，中小城市供应相对比较多一点。政策导向方向来说，中小户型跟政府也多建保障性住房，满足群众的居住需求。宏观调控方面我们也看到了政策，原有政策还是发挥作用，新一届政府也没有出台新政策，还是逐步构建一个长效机制，这样来看这是一个比较稳定的局面，不像前几年那样不稳定状态，可能突然一些政策，有一些压抑市场行为，过一些日子又反弹，但今年相对比较稳定。所以个人判断明年市场发展来看相对也会比较平衡，不是说有一个很大的起伏，这样看起来概率不大。
记者：是往上还是往下平衡？
蔡穗声：从大家来看，如果房价往下发展，这种几率比较小一点。
记者：会长您好，您也说到房地产商品房供应比较平衡，但也说到大城市供应比较紧张，中小城市相对比较充裕，我们也做一个调查2、3、4线城市商品房空置率如何？我们做一个楼盘了解，在清远北部房子卖完了，一期卖完了，但入住率不高，我们是否有调查达到什么警戒线就会出现泡沫？我们看到恒大频频在拿地，是否意味着2、3线商品房已经过剩的？
蔡穗声：涉及到空置率问题，大家知道前两年国家统计率已经改了，空置改为待销面积，意思就是不再使用空置概念，因为是有原因，因为我们看到西方国家比如说美国，一些地区如香港地区，所使用空置量和空置率是有严格定义，但前一段时间我们看到一些报道和某一些人士发表一些文章，没有严格按照所谓国际上一些文献所使用的空置的概念，所以统计局后来就为了避免以前名称引起的误导就主动改了，所谓开发商已经竣工的房屋没有卖出或者没有出租都叫做未销售，不叫做空置，我国目前没有对空置量，没有对空置做一个统计，这是比较权威的解释，这个解释是正确，也是比较严谨，不要轻易使用空置概念，这是有定义的。
前两天有专门写过论文专门分析这方面原因，但我们没有涉及中国空置有多少，因为我们手上没有统计数据，没有办法说，只能解释国际上对空置，以美国和香港的统计，解释什么叫做空置，什么叫做空置率问题，但却是一些地方，一些楼盘比较少人居住，买房人显然在里面没有居住，这里有空置，是不是有泡沫，这需要统计，我们看到目前房屋也存在这个问题，一些买家买房子，作为第二套，第三套买，而不是作为第一套买的，如何能够使第二第三套房可以鼓励它进入市场？我觉得需要政策引导，进入市场不单纯是指进入销售市场，更加鼓励进入租赁市场，现在房地产市场，我称之为整个市场发育不健全，我们只是对销售这一块有了很多的发育和有很多政策文件的规定，规范它，但同时我们对租赁这一块没有更多的发育，也没有更多的政府法律法规、文献去规范。
就变成房地产市场是一个不健全的市场，健全市场是销售和租赁并重，大家都知道很清楚，比如说在香港地区，整个社会家庭超过50%将是租房，租房包括租政府的廉租房，还有私人的房屋，在西方超过50%、60%都是租赁而不是买卖，这反映出目前我国房地产市场不健全，市场体系发展还没有完成，最大缺陷在于租赁市场没有发育起来，这是我要表达，我们如何把一些没有住上人的房，或者空置房，引导让他进入租赁市场，成为租赁市场的客源，这很值得我们去考虑一个问题。
记者：恒大前一段时间，上个月在天津、上海拿地，您如何看待这个问题，是不是2、3线城市商品房开发过剩？
蔡穗声：不想评论某一个企业自己战略选择，我们也看到企业早几年经济形式不好的时候离开了，向3、4城市发展，这里面又有很多回流大城市，都有他们的考虑，大企业毕竟每个项目都很大，不可能做得太小，因为成本问题，但整个房地产业是由大企业、中小企业共同组成，这三类企业市场上有不同的功能，都可以发挥不同的作用，我们比较主张还是应该均衡发展，无论大中小城市还是大中小企业，都有发展空间，至于个别企业自己的发展战略有自己的考虑，我们不太好评论。
但现在中央所谈推进新型城镇化给中小城市特别包括县城给中小企业带来很大的发展空间，也意味着城镇化不能太过，不仅仅发展大城市，我们资源过于集中大城市不行，你很难做到整个社会，包括农村、农民的现代化，这都做不到，必须大中小城市都应该有共同发展，特别我们对于小城市，对于县镇这一级以前重视很不够，资源很不充足，今后按照新型城镇化的思路来说，应该更多关注和投放到小城市，小城镇里面去，这也是我们开县域地产论坛的宗旨和初衷。
主持人：谢谢会长，王秘书长，今天发布会到此结束。
