力帆置业营销总监 樊元树

　　主持人：谢谢世邦研究员的分析和讲解。下面我们进入论坛议程的第一个讨论环节，重庆写字楼市场是否存在危机？刚才世邦研究员也提到了空置率的问题，很多人想到是不是写字楼市场就会崩盘。但是空置率仅仅是检验市场的一个指标，现在有请力帆置业的营销总监樊总给我们讲一讲重庆写字楼的 市场是否存在这个危机？

　　樊元树：危机的话，我们从字面意思上来讲的话，危机在中国的意思里面包含两层意思，第一层是危险，第二是有转机，有机会。看待这个问题，我是想从两个方面来看，第一方面来看，我们说危，危在哪里，第二个方面我们看机，机在哪里，最大的危险在于市场。因为在10年以来，整个住宅市场 调控，很大的资本，企业都进入商业地产市场，特别是写字楼市场，所以在最近三年以来，很多写字楼的增量特别大，然后我们原来规划做住宅的，改成了公寓，有的做其他用途的也做成了写字楼。这个里面确实存在供应量放大，可能放大的角度超过了重庆经济发展的角度，这是市场上比较大的一个危险吧。

　　同时的话，可能以前重庆就那么几家写字楼在卖，他们之间可能竞争力不是那么大。现在的竞争力特别大，解放碑，再加上原有储量的EFC和EMC和联合 国界，整个写字楼就超过三个，他们不仅要竞争销售，而且要竞争租赁，还加上原来存量的高端写字楼，从客观上来讲，我们现在目前存在这么一个市场供应量放大的大的背景。

　　我个人认为在危险里面也蕴含着新的转机，新的机会。刚才听到CVRE给我们介绍了一下我们重庆写字楼的一个现状，谈到了两点，第一是存量，第二是空置率，这两个关键的市场指标。实际上我们重庆写字楼准确的说是从10年左右才开始迈向新的发展，重庆的写字楼是沉寂了很多年，整个市场波澜不惊，市场容量也非常有限，收入水平也非常有限。甚至写字楼物业的价格还没有一些联排别墅的价格高，现在的市场是很难看到的。

　　通过我们自己基本的判断，关于存量我们重庆写字楼市场上的存量存在着一个结构性的存量问题，所谓的结构性的存量问题，真正能够满足现在一流的企业的办公、车位、电梯，综合配套等等功能的写字楼在市场上并没有大量的空置，高端的一些写字楼。我之前在解放碑工作过，对解放碑写字楼的市场还是有一定的了 解。解放碑海逸酒店的塔楼大概在180左右，我们看到国贸中心也是长期排队。所以这样的写字楼并不是供大于求，有一点供不应求的感觉。有一些地方确实存在 大量的空置，也租不掉，也没人租，租金水平也相对比较低，这种结构性的失调是我们不能一言能说的我们的空置率有百分之几，要分析空置率其中的一些要素。

　　第二我们谈一下新的市场机会，因为重庆经济自身的发展带来的一些变化。因为重庆长期以来世界五百强的数量，中国五百强的数量，而且重庆自身优秀企业的数量，在全国的直辖市里面排在很靠后的位置，甚至低于成都市，我们看到最近几年特别是08年以来，重庆整个经济的发展以及国家级新区两江新区的开发，引进了很多成熟的世界五百强企业，他们对办公物业有一些新的增量需求，同时重庆本地的企业也快速的在成长，他们以前可能满足在商住楼，在住宅里面，但 是现在可能它发展了，壮大了，它需要寻求更好的形象，更便捷的一个地段，这里面带来了很大的增量，这是一个机会。

　　第二个机会来自于重庆整个城市的历史地位发生了变化。可能重庆直辖以前只是四川的一个市，它的地位远比成都更低，直辖以后作为中央直管的直辖市，地位得到了很大的变化。通过最近几年通过重庆市各界的运作，重庆市又在整个中国版图上的地位又很大很大，大量的外资投入进来，大量的投资者到重庆来发 展，也给重庆带来了很多的生机。

　　我是想谈危机就这两点，有危的地方也有机会，要合理的避开危险，或者是抓住重庆的发展带来的新的机遇。抛砖引玉，请大家多多批评和指点。

[上一页]　[1]　[2]　[3]　[4]　[5]　[6]　[7]　[8]　[下一页]