新浪乐居讯 在武汉商业地产狂飙突进之下，隐忧渐显。“高速度下难免泥沙俱下，原因是我们的很多项目还没得及思考就已开工了。”而商业地产始终是机会和风险同在，成功和失败共存。企业要警惕市场的变化，要避免产生新的风险。
7月4日，武汉新浪乐居携手克而瑞武汉分公司在万达武汉中央文化区联合举办武汉商业地产高峰沙龙暨“商弈：危机商机相对论”研讨会盛大召开，以下为该会议实录：
会议主题：武汉商业地产高峰沙龙暨“商弈：危机商机相对论”研讨会
会议时间：2013年7月4日
会议地点：武汉中央文化区
主持人：现在我们首先请咱们克而瑞的研究员对商业地产这方面的数据的研究，同时讲一下武汉新浪乐居和克而瑞做的这种沙龙，搭建的平台的意义而价值。
克而瑞：商业地产开发过程当中，有一些什么样的困局，克而瑞和新浪为大家提供什么帮助，通过什么办法让大家获得共赢的结果？这是今天我跟大家分享的问题。
首先还是讲一下商业地产的困局和思考，讲到商业地产就必须跟经济挂钩，武汉市定义为1.5线城市，比一些二线城市发展好一点，距离一线城市还有一定的距离。目前武汉的武汉的支柱产业主要集中在光谷、沌口、东西湖这几个地方，青山的武钢、沌口的汽车工业，以及东西湖正在筹建的一个食品新城，这些都是武汉千亿级的增长点。
湖北省50家企业的总收入大家1.3万亿，制造业占主要部分。同质化竞争严重，目前来说像这种一般的都市商业项目，或者是批发市场已经不具备可发展性。2012年人均可支配收入达到2.7，比2011年上涨了14%，人均可支配收入的上涨，拉动了消费的需求，居民购买力在持续提升，购买力的提升对商业项目乐观发展有很大的推动力。
以目前的状况来看，消费者的消费总额中还是以衣着、居住、食品占的比重较大，基本上从2010年到2012年食品的消费都超过了60%，中层以上或者偏上层的的人均消费观念以享乐为主，城市对娱乐休闲这种需求是非常旺盛的。
2012年面对严峻的宏观调控经济，武汉市消费水平保持的一个正常的发展态势，全年的消费品零售总额3432.43亿元，占37.3%，高出全国水平的1.7个百分点，储蓄的增幅是在下降，消费的增幅在上涨。
2011年限购以后，商业住宅市场受到一定影响，商业的成交量都在加速提升，2012年，上半年出现小幅降温，下半年10月份以后，武汉商业地产又出现了一些变化，2012年下半年，商铺供应69万平米，成交41万平米，还不算我们之前的存量。
在中心城区，目前还是以小型20到90为主，这些商铺的总价相对较低，对投资者的资金压力和换贷压力比较小一点，人均价格低一点，客户也会相对多一点。
去年下半年的武汉商铺的成交量，接近2万平方米。为什么？我们可以看到商铺的发展、供求和价格都是火热的，政府也大力支持商业发展。2013年5月份出让土地的160宗地，其中33宗为商业用地，总商业用地面积达到82万方。
自从限价令推动以后，商铺成交金额是不断上涨的，代表就是人信汇，都是从纯住宅开发转向综合型的开发。每一次调控商业地产都会火一次，商业地产不是我们面对调控的避风港，现在武汉的商业地产发展到现在的情况，我们认为是有危险性的。除了像万达这样的有实力的开发商，那么开发商在实际的操作当中是有问题的。
首先第一个就是竞争困局，供应量远远高出我们的存量，商业供应量是不断增加的，上半年的土地供应还有80万方，未来和商业地产的竞争力比现在更加大，未来3年内商业供应量超过1300万方，办公量超过270万方。同质化的格局现在非常普遍，这是在唐家墩商圈为例，同一商圈内商业的品质相同、品牌相同，这种竞争会日益激烈。刚才的人信地产，整个公司的开发模式转移，但是转型过程中，住宅和商业开发是有很大的区别，在转型过程中，有很多问题是在之前的开发中没有遇到的，这时候去借助外部的力量是很难去解决的，还是要依靠开发商的自己的，这是我们开发商遇到比较实际性的问题。
招商这个做开发商的都知道，任何一个商业地产的项目，未来的增值就取决于增值，现在有些开发商为了招商牺牲自己本身的项目去迎合商家，随着我们供应量项目不断增多，招商的困局会越来越严重，它不可能在某一个城市无限量去开展自己的店，应困局。
商业地产与住宅地产是不同的，我特别强调一点，商业地产运营不好，唯一的解决办法，去把商铺拆了去卖砖，你没有办法运营好这个项目就死掉了，你一分钱不值。
销售在市场日益竞争的情况下，新浪和克而瑞组建了商业地产这么一个平台，尽我们的力量去帮大家解决这个问题。从行业的发展来说，房地产行业受宏观政策的住宅和竞争的影响正在逐步的细分，包括商业地产、养老地产、旅游地产等等，这些都是作为开发商的一个突破方向。在突破的方向过程中，大家都需要面临一些问题，需要有人帮大家解决。商业地产的特殊性性，决定了大量中小开发商将面临困惑，研究定位，融资方案等等这些问题都是中小开发商面临的困惑，商业需要一个资源对接平台，利用我们已经有的项目，万达、瑞安、南国大武汉、大武汉1911有成功案例，包括光谷世界城，有成功经验的开发商我们通过跟他们的交流和学习，利用新浪的资源和克而瑞的资源来帮大家解决在商业地产过程遇到的问题，我们这个平台以新浪和克而瑞为核心，联合一些媒体和开发商，打造一个资源平台互相学习交流，借助栏目邀请一部分商家过来，由商家面对面进行沟通了交流，在沟通和交流中找到适合的商家。
主持人：刚才克而瑞给武汉的现状和遇到问题，搭建平台的意义和目的所在，今天做的比较成功的万达，大武汉1911等等，首先请万达李总分享万达商业的模式？
万达：
万达的商业地产最成功的两点，第一个是招商，因为万达有一个强大的招商团队，有招商中心，通过在全国各地这么多万达广场的资源的积累，现在万达的招商的资源很丰富，再加上自己专业的规划院，这是整个全国最大的规划院，不仅可以满足商家的一些基本要求，还在设计上商业项目给予实施比商家想得更完善。
任何一个做地产的企业，都需要这两点支持：第一个是是否有丰富的商家资源，第二个需要专业团队的打造，后期的运营在全国来说缺乏好的运营，万达是通过自己的努力，形成了产业链的形式，有开发有销售、有后期运营，以确保万达开的项目都在万达这方面取得一些成功的效果。
在全国来说，商业地产肯定是有很大的空间，就自己的经验，万达在武汉，请了很多专业结构和专家，他们觉得武汉大城市，比如说上海这种城市，可以辐射到周边很大区域，而武汉对于湖北省是举足轻重的，有吸纳人口的能力，现在武汉人口2000万，后期可能是3000万，整个城市的建设以城市化为主，所以的资源往城市集中，现在看武汉的综合体比较多，但是还没有达到饱和，一个地方只有一个商圈是不够的多个商圈才能支撑，商业地产不管是从自己本身的选址，都是有空间的，武汉不能说是飞蛾扑火不能是一种救赎和拯救，还是需要有选择的做。
主持人：对于武汉商业地产是不是没有问题？
万达：现在来说没有问题。事实上，成都现在有30到40个综合体，武汉的地位是远远高于成都，武汉是中部崛起的重点城市，海陆空资源比较完善，现在高铁已经开通了，湖北省就只有武汉有，相当于武汉一花独秀，四川有重庆和成都，湖北省华中的资源都在武汉，现在非常明显，现在近几年我们经常会过来，武汉的城市发展是非常快的，可能北京、上海现在发展陆续已经在最前面，武汉的赶超速度是1.5线城市，就比1线差一点，它所谓的资源集中特点是比较明显的武汉现在可以直飞到世界各地，以前都要转机的。现在综合体没有满足，周边的东西吸纳过来之后，关键东西要做得好。万达不一样，后面有强大支撑，如果其他开发商想涉及到这方面一定要考虑再三，有足够的实力再去做，不要觉得商业地产好马上去做，但是那样的话，就会遇到很多问题，可能会为了能牺牲自己很多利益，可能万达会看品牌，其他的开发商看消费群众和需求，一定要有切口，不要盲目去做。
主持人：武汉的商业地产会达到饱和，思锐张总有没有不同的意见和建议？
在武汉做商业地产的机会是非常多，看在什么地方做，什么规模的商业，规模很重要，机会是很多的。
主持人：要选择好地段，准备好团队，有没有好的机遇向做了，地拿到了，你是必须要做的，第二个每得选团队还没有怎么办？
思锐：选地要慎重，我这个项目已经盖好了，这时候带专家过来，有时候是改变不了，要花很多代价，我这边做不了，只能是锦上添花，从拿地开始就请规划院。做商业地产这方面，选择地段，要成就一个商圈，商业是一个商圈的概念。要么在核心商圈里面做，做特特点也好，，第四个就是刚才说的，没有这些团队，要整合好团队，请一些专业团队做也没有问题，但是要双方配合要默契，你的项目够多，你的体量勾搭，可以自己去组建团队。
主持人：思锐这方面操作的中小项目，有没有例子和案例和大家分享？
思锐：在武汉做商业地产的机会非常多，只是看在什么地方做，做什么规模的商业，规模很重要。
除此外，选地要慎重。项目已经盖好了，才请专家来看，既成的定局有时候是改变不了的，如若改变，花费的代价相当之高，很多企业承担不起。最终专家做的只能是锦上添花，所以从拿地开始就要请规划院。
做商业地产，最终要成就一个商圈，商业只是一个商圈的概念。在这个过程中，企业要整合好团队，大可请一些专业团队进入项目，但是要双方配合要默契。当企业的项目够多，体量够大时，就可以自己去组建团队了。
我们有个项目是从前年进入市场的，整体操作过程非常谨慎。虽然已经建成，但功能有限。我们经过多次沟通后，将这个项目对面的几块地整合起来一起推广，效果非常好，直至今年该已经卖到第四期了，目前招商引资的效果也不错。这个项目本就是带着可以带动生活商圈的提升的目的去做的，后面还将有18万方的体量推出，从销售角度而言，这个项目非常成功。
从这个项目中，我们意识到一点：运营比销售更重要。运营方面做得好不好，非常关键。我们这个项目在运营之初花费了很多精力，公司有专门负责宣传运营这方面工作的团队，一年有300天都在做工作、宣传。
在这里，我补充一点，在运营的过程中要着力解决销售和招商之间的矛盾，还有租售的问题。销售解决资金，但资金如何权衡的问题就在招商中体现出来。在操作过程中，我们将开发商和营销公司集中，包括设计院这个平台，招商公司等，还有客户整合在一起，成为运营的一个亮点。
在规划设计里面，我们可以提一点意见，招商也是一样的，我们希望能够有这样一个平台，能够合乎大家相互交流，现在已经有这样一个圈子，但是对于商业来说，还是比较少，商业更应该交流，万达做汉街，站在商业角度跟你们交流会更好。
主持人：大武汉1911招商和运营当中也用了两年时间，有没有一些经验和分享。
大武汉1911：我们做了大武汉1911这个项目，借这个平台交流，当时做大武汉1911的时候，刚好是万达菱角湖刚刚开业，我们做了一个项目定位，花了很多时间去做，我们定位是比较中低端的定位，我们销售以后发现当时情况不太好，定位是比较中低端的，我们这时候找到差异化，准备做一个高端的项目，当时的条件，我们觉得是有机会的，从这个指标看，我们可以做一个中高端的街区，如果是做中高端的项目，做街区对地块的要求非常高，政府批示30%做街区是做不了的，我们做了大量的工作，我们把30%调到45%，做街区可以做到区位临街，我们去做街区式的模式，我们吸取了南京1912年的项目，武汉天地也是一样的，但是我们也不能像万达和瑞安这样的巨头，是持有来运营。解决销售上面，我们花了很多心思，对商业地产的思维，我们最好是控制在 70%，后面的运营方法会形成很大的阻力，当时持有的30%和40%，我们做了华中地区最高级的会所，今年3月份开业的，整体的界面达到2万平米，就把它做成了一个水疗会所，一天给项目带来的人流，4500，给我们项目吸引了很多人流，我们做了一个四星级的酒店，同时把写字楼部分，工业部分进行销售，整体部分形成了一个很好的现金流，市场分工之前做了招商，我们销售招商和运营招商，我们前年在启动的时候，我们在分工的时候，在上海和南京做的，做体验式，以百货销售我们是没有竞争力，现在受电商的冲击太大了，很少一部分我们做的零售，零售也是目的销售为主，它的一种高端消费为主，在业态主流上面花了很多心思，主要是进行销售营销造势，当时还没有进汉街，我们把它引进过来了，当时的造势是非常强势的，我们销售工程进度的匹配，整个打法是成体系的，大武汉1911招商在操盘的过程中，我们也受到的很多客户内购的做法，在销售和招商的配合方面有一些创新的做法。商业地产和住宅也是不一样的， 如果不断的卖，反而卖得不好，我们拿很少的地产，当时还是120多户，一天之内就没有了，然后再加推，在招商和匹配方面招商和业态方面，因为裸卖之后的运营步态顺利，我们实行包租的方式，不是一个项目，我们根据总体招商的业态，然后对一些比较重要的项目，因为我们街区商业，我们是品牌的组建，在产业中，整体的销售，你要独特，要买这个铺子，销售解决好了之后。开街的时候，实际上做街区的投入是非常大，整体对于很多投入是很大的，体验性的街区做餐饮比较多，包括天然气的配制都是非常大的，包括广告，都做了很多大量的工作，同时开街我们请了两大明星过来，现在目前来看，从销售来看，去年记得也应该是销售套数、面积和资金，大武汉1911是去年排前年，今年是运营的招商，今年一个是把开业平稳的解决掉了，同时把工业的销售也加强了，现在开发商在做大武汉 1911这个项目，现在慢慢的过渡到从一个地产的开发商，到明天应该是娱乐大众，同时我们也把没有区划的面积，打造成武汉最顶级的会所，这次还没有开业的10%的部分，通过大武汉1911这个项目，我们总结了做商业地产的条件。我们并不是万达，目前进入到武汉的巨头，他们做商业地产的想法是不是一样的，他们首先解决资金的需求，它的资金来源比较丰富，不是从销售来寻求资金，从国外有基金的背景，资金的成本非常低，一年只有4到5点，我们毕竟大部分开发商没有这样的实力，现在城市化推进的过程当中，对每一个人都是一个机会，现在美国城市化进程是80%，中国也只有60%，还有17%，每年增长1%的进程，也可以给我们带来二千万的人口，首先是在资金上面如果说没有像万达资金的背景，那我们怎么办，在这样操作的手段来做，对商业地产来说，商业地产不是说你，你找一个比较好的销售方式，就很好的促进之间的关系，所以说首先是资金不要怕，不要说万达做得好，你就不做商业地产，在目前的局面下，首先资金的概念好， 第二个是人才，这个人必须是复合型人才，不是像原来卖房子，你前期策划，要有商业的条件，包括像很多一些对于商业的特别的要求，可能比其他的整体的人才比较复杂一些，我们做商业地产的时候跟开发商沟通，比如说一些问题，人流是怎么安排，你楼层怎么安排，你不知道简单做住宅，很难跟开发商沟通，同时开发商要匹配这样的人才，包括前期策划和运作。对任何一个开发商来说，你如果你定位高端商业地产，你如果说占地面积有2万平米以上，你覆盖率45%，你可以讨论做一个同时匹配一个街区，把街区卖掉，把住宅卖掉，来解决资金问题，把流动性的车位，那如果说你的占地面积没有2万平米，刚好只能做一个盒子，尽量把盒子留下来，你必须得买，你怎么做一个盒子，你必须做成那一种成都那样的，成都的商业地产是不是很了解，做成专业市场形式的，或者是很中低端大众的，在运营上面，像单独的铺子，做好销售匹配的工作。做商业地产，必须是先招商，后建。你要做一个商业地产，你要做餐饮，厨房都放不下，你必须先招商，再建，你没有招 商的资源，做好定位，比如说你的地段，这都需要提前思考，这必须要找专业公司，在这方面不太了解。能够做商业地产的设计公司非常少，就是能够懂你的，你又要招商，又要销售，运营又好，做这种销售型的商业地产的时候，你刚开始可能是针对你报规划局的这样的，刚好你正式开业的时候，你过了一次交房之后要改造的，否则你后面改造成什么样，你可能就把你的利润给吃了，另外就是做精细化管理，都是在3到5年以后，才能挺过来，你才能在商业地产得到一片曙光，今年是 商业地产的大好之年，经过前两年的运作，进店都要开业了，那么商业地产这样的运营到今年是一个大考，所以我想运营不好要挺着，因为住宅目前还是比较安全，做商业地产做不好，那就只能卖砖头。
主持人：开元地产是最早接触商业地产的运营，因为大家谈地段地段，请开元的杨总来谈一下。
开元：我们主要讲无土地自身的经营战略这方面，其实提出了两个不同的观点，从克而瑞的分析武汉市商业地产市场会面临困局，李总认为困局也有问题不大。我认为困局确实是有但是对于万达来讲确实不大，对其他企业来讲问题很大，从企业的管理角度来判，我们有一个说法，绝对不等企业机会，这个企业有这么一个好的市场，这就是依据你自身的资源、能力等等一系列的你已经形成的平台，哪些机会抓得住，所以我觉得，我这里有一个建议，如果大家要想万达学习，不如向万达学习企业管理，我是刚才想到这样一句话我觉得一定不是项目成就了项目，而是万达成就了项目，其实项目你学习到一些东西，可能大家花点比较的成本，从万达挖一点人才就可以解决问题，很多企业也是这么做的。但是实际上这些企业从万达挖了人才过去并没有达到万达的效果，这个问题不是出在项目上，而是出在你的企业管理上，还有一个土地的角度，站在政府的角度，武汉市的商业地产这么火，有很多政府背后推，武汉是发展必须在功能上要配套，商业体现的载体就是商业地产，其实一个项目怎么做？我建议还是要多跟政府沟通，看看政府想让你做成什么样子，比如说我们运作的项目，当时这个项目不是很成功，但是可以借鉴，这个项目是武汉的一种类型，属于跟轨道交通相关的项目，这个项目是市里面都非常支持的，争取了非常好的资源，我们给他做了规划设计，我们请了澳大利亚的设计师，这样项目有这么好的资源，开发商居然没有先拿地，他在政府有很好的背景，这个地只要挂出来，他就可以拿，但是他没有钱拿，这个怪市场吗，只能怪自己，我们占有的资源，另外一方面自己有没有能力抓好这个资源，、运作好这个资源，抓好市场的机会，其他的关于地产项目更多。站在资源这个角度，搭建这个资源平台比较好，这个资源平台能不能提供金融的方面，杨总提到商业地产租售比例等等，之所以会成为一个问题，是因为现金流财务的考虑，我们是是不是很好嫁接，瑞安的写字楼，它其实是一个融资方式，它没有卖给我们，但是卖给了平安，其实是低压给了平安，你说它是卖了，你说是自持，也是自持，后面的收益的资金还是瑞安的一部分，它到底是卖还是租你不好说，但是这个模式是好的，我们处金融和财务的管理，还有一些比较好的投资机构，他们有这样一些好的机会。
主持人：城开在前期筹备中有没有遇到问题？
城开：我们在拿地之初就是站在战略层面考虑的。作为国企，站在可持续发展的角度，我们拿的三块地都属于旧城改造的项目，总体量37万方。期间共用了5到6个月的开发周期，我们是本着招商先行，规划在后的原则，跟着些成功的商业地产企业学经验。在我们自己的团队组建之后，第一件事，就是整合资源。
当然，我们后期运作团队也借助了外包的形式，有专门的公司来带团队为我们项目服务。与此同时，我们还在收集市场资源。作为第一个国有企业转型的公司，我们也根据自身条件整理出了概念规划方案。
菩提金：菩提金我们从03年就开始涉及到商业地产的领域，真正做开发是07年，我们跟万达不一样，万达是全国，我们只是在湖北省，我们资源累计是要一定的时间的，我们需要有大量的资金和准备，但是实际上而言，他这样在时间上面是不允许的，刚才杨总也谈到了地万达这么精细化的管理，是这么多年的商业的积累，是量变到质变，现在菩提金还是一个量变期，现在目前现在也是有很多商家作为我们一个商家资源会，还有很多金融机构，我们集团的这样一些合作伙伴，也是为我们后续开发项目的一个积累，好多项目，对于武汉市而言，对于东湖而言，对于这种商业的格局而言，其实还有很多机会，关键做项目，你能不能做好，有一些观点，自持，一个商业最后能不能好，对于我们做项目而言，可能销售卖好了，对于一个集团，对这个项目区域的经济和商业规模，可能在未来3到5年才能体现出来，如果自持不够，对商业未来的调整会出现很大的问题，这时候商业不能盘活，就能变成砖块，不再值钱，万达有开发模式，我们应该一起学习，他做综合体的时候，不同产品资金的运作，那么他提供的贡献是不一样的，这种东西我们真正做项目的时候要考虑的，今天沙发最后一个问题，其实每个开发商，包括万达在内，其实都会追求现金流的，现金流不仅放在运销，还有很多渠道，每家公司都有渠道的，每家公司都有自己的背景，融创现在的负债率达到了80%，这个负债率对于我们行业内而言，这种负债率是承受不了的，但是他把现金流控制得很好。
鑫聚房地产：我在房地产这边做是比较长，但是做商业地产有一个定位，大家谈的很多成功的案例，我个人认为现在做房地产，做商业地产有一定的风险，我从住宅这方面分析，从前期谈土地升值，投资住宅，由于受到限购，现在住宅也受打击，人们的投资渠道越来越少，像金融和股票和黄金现在都不能投资了，现在投资都投资商业地产，大家也觉得商业地产非常之前，大家都来做，现在形成了一窝蜂，都搞商业地产，大的有做综合体、专业市场，现在有专门做城际铁路的架构，很好的一块地，梁子湖那个地方，现在在荆州有龙湖，我觉得现在大家都去投资商业，有多少人消费，销售和商业是离不开的，做商业有经营，但是有多少人去买，大家都需要去考虑的比例。刚才也说到，商业体既做出来了，定位做什么东西，特别是在综合体和专业市场里面，定位跟周边有没有竞争的，有没有恶性竞争暨良性竞争是很好的，大家互补，你做也做，整个市场会变好，如果是商铺，买了这个铺子以后对经营不好，对我们后面的经营都有要求，你定位出来的高端，还是以自持销售为主都很重要。
刚才大家谈关于规划，其实我上一次去年10月份我在深圳参加的一次会，里面是专门提到商业地产，他谈到万达模式，再规划里面做调整，现在是第四代商业规模，现在人们也越来越挑剔了，现在注重一体化，休闲、月娱乐、购物等等，我们称商业里面有横向和纵轴线，去年在聊城做一个项目，开发商那这个项目本来是做一个农贸市场，他的思路和我们的思路走向一个误区，他就是如何销售出去完成商业开发，这样可能就会导致一个项目做得很痛苦，最后我们公司把这个项目放弃了，最后本土的一家公司做了，现在据我所知的做得不是很成功。因为我是在开发公司也做过，现在接触的很多开发公司，像万达、成熟的商业公司，我们在随州拿了一块地，这个开发公司在厦门，就是生产金龙汽车的公司，他们拿了一块地，不知道该怎么做，不知道该做什么好，向做利润最大化，向做商业体20万方，在随州开发区里面，从长远的考虑应该是比较好的，由于这个地块整体还是一个荒地，要做30万方的商业，开发商公司都没有低，没有商业资源，没有规划目标我这个规划项目，既然我拿地就要做出来，很盲目的开发也是很危险的，我个人对商业的了解就是这些，我谈一下我个人的想法。
我想咨询一下大家，比如说在一个新的地块去做开发区，或者是在不成熟的地块做，先做住宅来带动商业好还是先做商业带动住宅好，我现在有一个项目在鄂州面临这个问题，跟大家学习一下？
主持人：这个问题很具体的问题，很难说，住宅带动商业，或者是商业带动住宅，这个谁先开发是一个具体的个案，到时候跟我们一起搭建这个平台，根据我们这个平台的资源，我们一起交流一下。刚才也提到
嘉城大有：商业地产就跟股票一样的，怎么上去的，肯定要怎么下来，一哄而散，这是商业地产未来3到5年的趋势。未来可能会发生巨大的洗牌，很多人会得利很多人都会受到一些伤害。就像做股票一样，不像你想象的那么美好，这是我对商业地产未来3到5年的预判。
商业地产现在什么都缺，我个人认为最核心的问题，就是一个好的项目暨地段，很多房地产公司开发商业地产很重要的一个原因，就是地段不好。那些品牌商家也不是傻瓜，你的地段如果说不是特别好，可能匹配的商家也是一般的商家，商家现在开店越来越谨慎，现在国家的经济不是特别好，整个经济往下行，而现在商业项目的选择地太多了，就要看给的条件，所以是地段很重要。
第二个是要跟你的地段匹配的资源，至于其他说的规划定位的问题，还有人员的问题等等，那都是暂时的问题。就像平常说的看过一个微博，如果你离开一个平台，你就什么都不是，如果你这个商业地段不是一个好的地段，你就不一定能搞好商业，哪些被踩死的，都是地段又偏的项目，这些都会被抛弃掉。反而地段又很好的，物业条件非常好，这些都是竞相追逐的，所以我觉得商业地产以后走的路就是所占的核心资源。
第三个是有没有核心团队，没有足够长期把它运行好的决心、信心和团队，符合不了这些条件的，3到5年都会被消失掉，就像股票一样被洗出去。
李：刚才再讲困局的时候，但是开元的杨总说的我是非常赞成的，作为万达集这些来说，他们不是困局，没有这样的资源，他说开发商做的就是资源的整合，政府的资源整合，然后包括给政府资源的整合好，包括拿地，策划公司，建筑公司、代理公司，这三方再来资源整合再让自己的项目实现很好的收益这个观点不正确但是有一定的道理，像万达这样的开发商，资源整合已经到了一个程度了，如果万达再到任何一个地方去做项目，有商家尾随套过去，那是他的资源整合到了一定程度了因为跟着万达赚到乐观钱了作为我们其他的开发商来说，我们目前不具备这样的能力，我们怎么去做，这是我说的困局，这个包括大部分，不包括小部分，因为万达我接触不多，我接触是瑞安方面，可以深刻的感觉到，很多东西是问题的问题，但是对他们不是问题，他跟深圳平安的合作的问题，瑞安跟深圳的平安的合作，后面会有很多的，我们拿地的过程当中，一个开发商无所有的东西都搞好了，没有钱拿地，但是对于瑞安我不需要考虑这个问题有人在后面给我支撑，他有钱来帮我解决这个问题，招商的问题，万达一呼，商家就来了，大型百货我自己可以做，我不存在招商的问题这是不同开发商面临的问题不一样的，做到一定程度的开发上就不是问题，万科现在是工厂化，但是一个行业里面不光需要这样的大开发商去做，也需要小型开发商，他不可能把钱全赚玩，但是我们如何去抓住他，如果去借助自身的实力和利用周边的资源整合，也是我们其他开发商要面临的问题的。
风驰置业：招商，刚才李总说的也是资源整合，包括地段问题，还包括最主要的是政府的支持问题，因为这些问题，我觉得最最重要的，我遇到一个项目，当初在合肥，因为合肥的区域，我讲我那个区域是在滨湖区，那个区很多年前，相当于是武汉的蔡甸区，那个地方很偏，到安徽合肥周边的分界线了，那个城市很怪异，现在的房价是4000块钱左右，而且买的人很多，他觉得住在市中心很不方便，会买周边社区的房子，当时那个房价是相当高的，万科在那边有一些大的投资住宅，基本上在20万方左右，但是我们在旁边做了一个小项目10来万方，上面几层做商业，包括临街的商铺等等，我第一次看地的时候，只要有人流量的地方就没有问题，商业是跟人流紧密相关的，后来我找了很多商家，后面的华润就点醒我了，这个地方房价好，有人买但是我告诉你没有人住几年前政府投资这个位置，包括所有的银行机构客服，都在那一块，那边上班的都在那，但是我要告诉你一点，政府现在不支持这一块了，你盘任何一个商家都没有用了，开发商拿那个地方，看着是赚钱的，最后卖还是都是一个很大的未知数，所以我觉得招商这方面，跟政府、和人群居住有关系。
有的时候开发商没拿地之前，都可以把商家带到去快，不是说拿地再去做，每个商家的需求和想法都是不一样的。
李：刚才大武汉1911说过，实际上在国外做商业地产，首先不是做建筑规划首先第一步做招商，在地确定以后就做招商，大家会提一些物业条件，我的厨房要有多元，我的下水其他乐观一些物业条件，你建筑物做好了，达不到这个条件，在国外商业地产就是招商现行，根据有目标的商业需求，再来做商业物业。
主持人：大家有没有很好的建议和想法？
大武汉1911：资金和人才更重要。开发商解决资金的问题，一个是资源的问题，资源我觉得实际上表现上对商家资源比较看中，做商业地产，现在商家的资源，关键你不是去招什么商家，而是这个位置需要什么商家，前期工作要把招商定位的时候你要做预招商，实际上你定位和招商之间，我们叫预招商，一个是资源整合，另外是有这方面的人才的组合，关于市场，我们做前期定位是三大部分，第一部分是市场研究克而瑞是非常强大，第二个是项目定位，这方面可以更多汇聚理论性和实战性，如果说目前一位去复制而不创新，也是一条死路，因为你再小，你花两年需要业务，你再开业，这样2到3年了，你的业态的配比暨你把零售配到30多40，所以我觉得策划的工作必须要有理论性和实践性互动，才能根本解决问题。人才也需要平台里面，平台里面不仅是单纯的懂销售、运营，还有很多规划的，要懂建筑和结构、水电、暖通，懂运营，现在也就是说你这样的平台，可以跟规划师直接规划，很多产品的细节可以直接对话，现在的市场研究、项目定位、物业发展建议，再是招商，再把预招商做好了之后就做招商执行，如果你是有销售部分必须是做两事，第一个是销售型招商，这个更多是一种造势的作用，在后面还要改造，在这个平台上，我们需要更多更大量的资源，比如说餐饮、娱乐、购物，很多业态，现在做电影院，但是你这个项目需要什么样的电影院，你在这个位置，你的客户定位跟你的电影院是否定位，电影院是否在你这个位置我们跟开发商沟通的时候，XX，但你们不坚持，电影院本身就带有这样的业态，刚开始做得很好，你没有坚持的时候，开发商的老大就费掉了，现在谈电影院的趋势，电影院这5个业态，他已经从超越了普通电影的蓄客，从上面一直到下面带来的人流，现在电影院，我们分析，有一种电影业态已经做成了电影吧，或者是会所餐厅的，实际上电影院进行配制，我想可能更多是一种复合型的平台，更多来解决开发前期的资源的问题，也就是开发商找资金找地，这个平台我们解决资源和智力，有一些融资的平台更好，像中国的渠道，现在不是特别开放，现在金融证券化这方面像资产这方面，还在推进，但是在中国不是特别成熟，现在制度上台之后，现在对金融这方面很严，短期之内很难有恢复。
思锐：先搭框架，第二个是做好配制，我觉得招商的东西非常多，各个有各的资源，作出一些特色的东西，希望能把这个做出来，跟别的品牌有竞争力。
万达：万达是一个特例，对于其他开发商来说，这个平台是非常有帮助的后期工具，昨天有一个类似网站做得非常好的做到大的重点项目分析对比做得非常好规划亮点，小到商业地产的八卦，还包括商家等等，它已经做得很全了，除了万达这方面，其他开发商做到足够的吸引力，肯定要通过类似全国的资源去了解开发商需要什么，比如说大家需要商家的资源，需要规划院单位，可能不需要那么大内容，不需要研究万达，我现在要找一个中南院，我现在能不能找到，要招一个肯德基等等，现在一方面满足需求，抓住需求，克而瑞在全国有那么多合作伙伴，通过合作伙伴的渠道，远远比单纯从网络做都要好，可能很多开发商需要不同的需求，可能定位要餐饮的，但是招来的全是服装的，给我定位不准，可能是一个专业结构不是很专业从这方面来说，我觉得一定要做到跟别人不不一样，可能别人是各种充斥在里面，可能喜欢上八卦，可能喜欢上财经，就上专业的财经网，可能专业更顶尖一些，跟你们的专业机构特性是符合的，不是说像一些专业网站一样，不是说像跟着万达走，我也希望这些网站能够像万达一样，举办万商大会，或者是商业碰头大会，或者是开发商和商家的对接会，以专业水平为主打造这样活动，这样更多人愿意加入这个平台，开发商肯定有这个实力去做这个东西。
主持人：我们会线上线下结合，不会和其他的网站一样，嘉城大有对我们有没有建议吗？
嘉城大有：平台交流很重要，事情是死的，人是活的，今天这样的活动，我觉得形式可以多样一些，内容可以丰富一些，可以参考别人运作的模式，可以在户外交流更好，这样感觉更好。可能别人一两个月都没有想清楚的困惑，你一个问题就点醒了，单位有所困惑的可以参加一下，不要多而杂，而要少而精，这样会做得有质量，会有生命力，就像我们参加的活动，后面就流于形式，这样的活动最后就不了了之，还是要有特色，多元化一点。
