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2013年2月20日，“国五条”的出台成为上一届政府对于房地产调控走出的最后一步棋。然而从“国五条”细则内容来看，除二手住宅交易严格按转让所得的20%计征个税外，其余政策要点并无新意。随后的市场表现依然延续了2012年下半年以来的火热行情，且房价上涨趋势明显。对此，新一届政府摈弃了过去10年中央统一发文的调控模式，将调控的决策权下放至地方政府。自2013年10月起，四大一线城市率先拉开了地方调控升级的序幕，众多二线城市纷纷跟进。最终，约17个一二线城市(见图1-1)收紧了楼市调控政策，主要措施包括提高二套房首付比例以及延长非户籍人士限购年限。
上述调控升级的17个城市全部处于10月新建商品住宅价格指数同比涨幅排名全国前20位的城市范围内，另外3个暂未收紧的城市均为地级市。对比各城市调控细则，广州作为此轮房价上涨的领涨城市，其收紧程度最严，对非户籍人士购房要求提供5年内连续缴交3年以上的纳税或社保证明。与此同时，2013年市场表现疲软的三四线城市如温州、徐州、芜湖等地，纷纷通过放松限购措施来缓解当地的高库存压力。可见地方政府的调控自主权正在逐步增强。房价快速上涨的城市调控进一步升级，而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松微调。
在中央政府加强民生保障和房地产调控的总体方针下，在各主要城市依然面临供求压力的形势下，我们判断2014年房地产市场行政调控手段暂时未有退出的可能，并仍有继续的必要，但各城市将会自主灵活地根据当地实情对政策的执行尺度和力度进行微调。同时值得关注的是，2013年12月10日召开的中央经济工作会议提出“特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率”。可见中央的调控思路已从“抑需求”向“增供应”逐步过渡转变，对2014年的房地产市场将产生直接的指导意义。
信贷环境趋紧 购房成本走高
信贷环境的变化对房地产市场的影响举足轻重，房贷的松紧与住房销售的荣衰休戚相关。可以看到，央行2011年末起三次下调存款准备金率、两次降息(见图1-2)，2012年6月起首套房贷利率从之前的基准甚至上浮1.1倍回落至8.5折优惠，期间，房地产销售增速处于历史低谷水平。然而，2013年6月的银行“钱慌”事件发生后，银行贷款额度不断趋紧，部分银行在综合收益考量下缩减甚至暂停房贷业务，首套房贷利率又从8.5折优惠逐步恢复至基准，期间，房地产销售增速攀升至历史新高。因此，即使2014年年初延缓放贷现象有所缓解，多数刚需购房者也不得不面对利率走高带来的长期支付成本上升。
对于购买二套房的改善型需求而言，虽然利率保持基准的1.1倍不变，但部分调控升级城市对首付比例的要求从六成提高至七成。提高一成首付比例后，首付款将增加几十万元不等，这无疑将加重购房者的短期资金压力。而在一些发达的一二线城市，存在着相当数量的改善型需求，其中部分人士或将被迫放缓入市步伐。
再融资又开闸 引导供应增加
2014年，房地产企业再融资开闸在即。2010年证监会发布《落实国务院房地产调控政策，规范房地产并购重组》后，房地产企业上市、再融资和重大资产重组等事项已中断三年。2013年8月1日，新湖中宝率先发布定增预案，拟募资约55亿元用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目，随后房企再融资开闸预期重燃引起近40家房企跟进。截至目前，近10家房企的再融资方案通过了国土部审查，有望在2014年年初通过证监会核准，房企融资环境将获得进一步改善。
然而，重新放开上市房企的再融资，并不意味着政府将放松调控。其目的是鼓励房企加快开发，尤其是普通商品住房的开发，以增加市场有效供应，即增加中低端自住型产品的供应量，缓解目前中低端市场房价上涨过快的压力。但是，要达成这一目的，需要同步加强土地开发管理，防止炒作地王、囤地等现象。
