开发商：再也别想住宅包打天下、有地就能赚大钱

　　听到中海以26689元/平方米楼面地价拿下尖岗山地块的消息之后，在深圳房地产行业打滚十几年的老邓有点不淡定了。“我还记得我参与的第一个项目，在深圳当时地段最黄金的罗湖，拿地成本不到1000元/平方米。”老邓说。在他看来，土地成本急剧上升，开发利润逐步递减，已在上演并将一直持续。  

　　老邓所看到的，或许仅是当下中国房地产行情的冰山一角，更多转变正在悄然进行。在本报举办的第四届中国地产年会上，与会专家大多认同，中国的房地产行业已经到了一个新的节点。在这个新的节点之上，城镇化带来的人口红利将逐步削减，房产开发利润将会摊薄，投资需求将最大限度被抑制，市场分工将更细更专业。而无法适应转变及时调整的房企，将面临最严峻的生存考验。

　　楼市暴利时代一去不复返

　　尽管对未来楼势判断各有不同，但业内人士大多认同，跟过去房地产的黄金时代相比，市场的游戏规则已经变了。而近几年持续不断的房地产调控政策也令业内人士感叹：房企无风险挣钱的时代已经过去了，房产开发的暴利时代也已一去不复返。

　　“经过多年的发展，中国房地产快速增长、火山一样爆发的需求已经过去，在宏观经济是稳增长的大环境下，房地产行业将进入相对平稳的、新的发展阶段。我认为目前的中国房地产已吻别黄金时代，牵手白银时代。”在接受记者采访时，中国房地产研究会副会长顾云昌如是说。他认为，房地产开发利润摊薄，已是不可改变的趋势。

　　住建部政策研究中心原主任陈淮则用四个“过去了”来形容未来的房地产行业：“过度宽松的货币环境过去了，依靠投机性需求、过度占有资源的市场过去了，依靠价格不断上涨才能够挣钱的时代过去了，房企和购房者无风险挣钱的时代也过去了。”

　　“如果说过去十年是房地产的黄金时代，本质上是以土地为核心的财富效应，那么未来房地产要转入的是白银时代，这是由政策约束环境续强、短期高增值能力减弱、楼市投机价值下降等众多因素决定的，暴利递减化就是它的基本特征。”深圳都会城市研究院院长高海燕说。

　　“利润靠涨价”转到“利润靠管理”

　　在房地产发展的白银时代，回归本源是必由之路。而这个“本源”，即是关注产品、服务和内部管理，这亦是房地产开发理应遵循的根本。“以前房地产盈利模式的核心是资本加土地，只要手里有钱有地，就能挣钱。但在现在这个时代就算你手里有了钱，还要老老实实地做好自己的产品。”光耀集团常务副总裁李丁说。他认为，新时期的房企需要细分市场，高度关注客户的某一类需求，并把一类产品做到最好。

　　世联地产董事长陈劲松表示，未来房地产行业将开始有规律可循，开始按照正常的思维逻辑发展。对于房地产企业，总的来说都要从原先的“增长靠融资，利润靠涨价”逐步向“增长靠战略，利润靠管理”转变，从而进入正常的企业发展轨道。

　　对这一观点，高海燕亦表示认同。“房地产业有必要把长期以来对外部因素(政策环境)的过度关注，转移到对内部市场关系的重建和内部价值的提升上来。房地产产品的内部价值能力在未来将成为竞争的主场，从硬件竞争，到硬、软并重是主要方向。”高海燕说。

　　龙头房企探索新时代生存路径

　　利润摊薄、调控持续，以及对未来市场的诸多不确定，房企也在寻求转变。“如果十几年前你跟人家说你是做房地产的，对方会首先想到：哦，你是卖房子的。现在就不同了，你会被再追问一句：是做住宅、商业，还是综合体？”在老邓看来，房地产开发分工更细化、更专业，将是未来发展的一大方向。

　　事实上，龙头房企已经在以更谨慎的姿态改变“活法”：中国最大的开发商万科，当下奉行的即是不囤地、不捂盘、不拿地王的“三不”政策，并在以合作开发模式分散风险、提高资金周转；招商地产整合旗下商业地产资源，加码商业地产；万达集团从商业地产到旅游，再到文化产业“三级跳”，朝多元化方向转型；SO H O中国告别散售自持物业，潘石屹当起包租公；在新兴的养老地产领域，保利、万科、龙湖、华润、花样年等纷纷“试水”；前期高调扩张的光耀集团，也已频频谈及“风险控制”。

　　更多业内人士认为，在地产白银时代，大小房企将分化出截然不同的发展路线。能不断适应市场环境变化的房企，被认为能在竞争中活得更久。“在区域选择上，全国性开发商如万科、中海等，将会更集中在全国一、二线城市，依托国家城镇化的趋势，做一些贴合政策更强的项目。因为如果深入到三、四线城市，它们在土地获取、政府关系、人力架构等方面不具备明显优势。至于中小房企，则会更多在自己熟悉的本地区域寻找机会，但它们同样需要做产品上的演变。”诚品地产总经理罗雷说。

　　房企和购房者无风险挣钱的时代过去了

　　限购长期存在，投资将受抑

　　陈淮 住建部政策研究中心原主任

　　随着房地产市场日渐成熟，未来十年和过去十年相比，会在四个方面有所不同。首先过度宽松的货币环境过去了，像2009年那样利率处于30年低点还能够再打7折的情况不会再出现了；其次依靠投机性需求、过度占有资源的市场不会再有了，如今的问题是100个人面对50套房子，供不应求的情况下限购政策可能长期存在，以限制投机需求和过度占有资源，将房子的居住功能最大限度发挥。此外，依靠价格不断上涨才能够挣钱的时代过去了，房企和购房者无风险挣钱的时代也过去了，就像1块钱买原始股一样，永远不会再回来了。

　　未来十年，房地产企业会有1/3面临死亡，30000个房企死了1/3，依然还会有30000个房企，因为还会有其他20000个新的企业出来，死掉的都是不适应环境的个体，死得越多，死得越快，这个群体才能进化得越快。这其中，优胜劣汰不是最重要的，关键是适者生存，建议房企做细菌病毒而不是做类人猿，因为类人猿智商和人类最接近，细菌病毒是低等微生物但生命力顽强。

　　房地产要做好回归普通行业的准备

　　高海燕 深圳市都会城市研究院院长

　　如果过去十年是房地产的“黄金时代”，其本质上是以土地为核心的财富效应，那么未来房地产要转入的是“白银时代”，这是由政策约束环境继续加强、短期高增值能力减弱、楼市投机价值下降等众多因素决定的，而这个时代的基本特征就是暴利递减化。

　　在这个暴利递减化的时代，房地产行业应做好回归普通行业的准备。要把长期以来对外部因素，即政策环境的过度关注，转移到对内部市场关系的重建和内部价值的提升上来。如何打造企业竞争力和参与行业竞争、如何满足真实需求和创造新的市场需求、如何以新的产品价值应对商业本身的变化与挑战将是行业生存和发展的主线。

　　未来楼市将随人口和城市化缓慢增长

　　2010、2011年商品房开工量是峰值

　　谭华杰 万科首席研究员

　　如果说2011年之后房地产行业和之前有什么不同，2011年中国人口数量是加速增长，2011年之后，中国人口数量是减速增长的。人口和城市化不是在某一个点忽然转向，但是在这样一个渐进过程中，这样一种变化的过程已经开始。2010和2011年，中国的商品房的开工量已经接近20亿平方米，住房每年的千人建设套数已经达到12套，这个水平基本上是个峰值水平，也是发达国家在类似历史阶段的峰值水平，所以未来中国住房开工量，包括整个房地产对投资以及其他行业的带动作用都会降低。在这种背景下，房地产行业狂飙的时代过去了，未来将进入跟随人口和城市化缓慢增长的过程。

　　市场需求仍可期稳定

　　顾云昌 中国房地产研究会副会长

　　我认为目前是吻别“黄金时代”，牵手“白银时代”。经过多年的发展，中国房地产快速增长、火山一样爆发的需求已经过去，前10年的需求量已经基本得以满足，接下来的时代刚性需求和改善型需求还是会出现，在宏观经济是稳增长的大环境下，房地产行业不会大起大落，将进入相对平稳的、新的发展阶段——白银时代。

　　相比之前的房地产开发暴利时代，目前也不会像制造业那样直接步入“铁锈时代”，而应该处于白银时代，因为目前中国的城市化进程中，家庭人口增加、家庭小型化趋势、老百姓收入增长带来需求的增加，再加上积分入户，市场的需求仍是稳定的。

　　房地产的白银时代有三个特点，一是竞争加剧，二是洗牌加快，三是利润摊薄。对此，房地产行业要有清醒的认识，不能把过去的想法、手法以及期望值用到以后的时代。

　　资本和品牌联姻，小房企难生存

　　“白银时代”2010年就已开始

　　叶檀 知名财经评论人

　　我2010年就提过白银时代，但遗憾的是并未得到行业重视。之前任何地方买一块地，开发建设一个楼盘都可以赚到20%以上利润的时代彻底过去了，如今房地产时代进入了资本和品牌联姻的时代，开发商要生存必须要走有自身特色的差异化竞争路线。

　　中小房企的生存之路将会越来越艰难，土地资源、资本优势都会向品牌房企集中合并，中小房企做大做强的可能性在大大降低。与此同时，激烈的市场竞争，逼迫中小房企大小通吃的梦想破灭，只能专注于区域，做区域细分市场的特色有竞争力的产品。品牌房企的稳健经营在下一个10年变得尤为重要，融资方式和产品线的布局也将成为决定品牌房企的存亡。

　　企业并购将增加，从零开始难了

　　罗雷 诚品地产总经理

　　虽然利润回归到了行业平均利润，但我依旧对这个行业的未来保持乐观，中国市场太大了，还有10-20年可以做。在“黄金时代”，中国诞生了不少销售额破百亿甚至千亿的房地产企业，哪怕跳出房地产行业，这在全球范围内的其它行业里都是不可思议的事。我认为“白银时代”里，行业内企业的并购现象或许会增加，但绝不会再诞生销售额从“0”到百亿元的房地产企业了。

　　至于不同企业的生存法则，全国性房企和区域中小房企未来将分化出截然不同的发展路线。万科、中海等全国性开发商，会更集中在全国一、二线城市，如果深入到三、四线城市，它们在土地获取、政府关系，甚至人力架构上不具备明显的优势。它们未来的方向则是依托国家城镇化的趋势，做一些贴合政策更强的项目，比如初期阶段做大盘开发的碧桂园的造城项目。而区域中小房企则更多在自己熟悉的本地区域寻找机会，它们的优势在熟悉当地市场和政策环境。对于它们来说，架构一个房地产公司是在同一片土地持续耕耘的过程，如果想在该行业一直做下去，它们需要做产品上的演变，比如先开发住宅获得发展，再到持有商业地产稳定经营；先开发中小户型楼盘，接着随着人们消费力的提升升级到满足人们的改善型需求，甚至养老地产，再到拆迁涉及到整个城市的运营。

　　从“增长靠融资，利润靠涨价”到“增长靠战略，利润靠管理”

　　以前鸡犬升天，以后行业集中度提高

　　陈劲松 世联地产董事长

　　我不愿意用黄金和白银这种说法，更愿意认为此前是砂金时代，砂砾和黄金混杂在一起，鸡犬升天，遍地黄金的情况本来就不正常。现在大浪淘沙始见金，砂砾和金子会逐渐分开，金子会逐渐显现出来，接下来反倒是真的黄金时代了。

　　对于房地产企业，总的来说都要从原先的“增长靠融资，利润靠涨价”逐步向“增长靠战略，利润靠管理”转变，从而进入正常的企业发展轨道。行业的集中度在提高，对于市场是好是坏回头再说，但是可以发现战略红利在发挥作用，做主流产品的企业今年已经顺利完成了任务，万科1300亿没有悬念，恒大的800亿也已经完成，而主打非主流产品的企业则度日如年。组织红利也开始发挥作用，原先一个企业押对宝就能赚到钱，现在一块地就有可能压死一家企业，必须学会在管理中寻找利润。

　　商业地产迎来黄金时代，房产商搞开发要增加商业思维

　　商业综合体成功率不到15%

　　禹来 鸿荣源集团有限公司总裁

　　我们看到越来越多的开发商进入商业地产领域，行业前景的确十分广阔，但事实上问题也很多。根据我的观察，做商业地产存在1/2定律。目前做商业的综合体中，有1/2的购物中心开不了工，已开工的有1/2开不了业，已开业的有1/2不能很好营业，或者需要2- 3年甚至更久的周期。这样算下来，只有不到15%的成功率。但一旦做成功了，收益也非常高。

　　就深圳而言，当下商业地产的竞争已非常激烈，而以后还会更加激烈。据我统计，深圳已经处于正常营业状态、建面超过5万平方米的购物中心就有12个，列入规划在建的有18个。到2015年，深圳的M A LL的总体量会达到220万平方米。内部竞争激烈，外部来自电商的竞争也十分严峻。电商正在以不可阻挡的方式，影响人的消费方式以及销售方式。所以对开发商而言，做商业地产有很多机会，亦有很大风险。

　　商业地产也得走细分路线了

　　花涛 深圳市零售商业行业协会会长

　　近几年住宅地产受到调控，不少人转过来开发商业地产，所以看起来商业地产却是进入了黄金时代，开发商参与的也越来越多，比如万科，以前旗帜鲜明地说只做住宅，现在也开始做商业，内部专门成立有商业中心。以前开发商在拿地的时候，更多是基于住宅的考虑，而现在可能在拿地之前就考虑了商业。

　　现在来看商业地产的发展，最主要面临的还是商业定位的问题，不能只盯住高端，一个城市有几个万象城能生存？永远要记得核算成本，为消费者算成本。不能因为自己脸面好看，就打造高端，高端不一定代表高水平。不要只从地产角度去考虑，而要从商业角度来考虑。

　　比如网购对实体商业的冲击，怎么调整才能应对？那就是要增加体验式消费，比如电影院、餐饮等等，要吸引客户群体过来。无论电商如何发展，体验式消费、便利、生鲜这三种商业形式永远都不会被取代。

　　房地产高速发展期还没结束

　　房地产至少还有高速发展的20年

　　孟晓苏 中国保障房建设最早提议人之一、中国房地产开发集团理事长

　　什么叫房地产的白银时代？就是说黄金时代已经过去了，我不认可这个观点。中国城镇化至少还有20年的拉动力，在此之下中国房地产还处在大有可为的战略机遇期。在这次十八大会议中，国家提出“2020年收入翻番”，可见中国刚刚进入到了“相当于日本收入倍增计划”的时代中(上世纪60年代)，我们正是学着这些先行国家在发展。那么，从上世纪60年代日本提出倍增计划到1989年经济泡沫破灭，之间持续发展了近30年。现在中国人喜欢沿用日本老人得了老年病，来预示中国小伙子也会得老年病，说的没错，小伙子迟早会得老年病，但不是现在。

　　中国也就相当于14、15岁的年轻人，因为中国房改15年，从那时候起，中国老百姓才真正开始买房子，通过内需拉动经济也就这么多年，现在还有很大的内需潜力。我们说房子过剩，相关产业萎缩了，但事实上是因为限购把内需潜力压抑了。这就是中国房地产市场的现状。

　　楼市“颠簸式前行”，这两年市场不如从前是因调控

　　董藩 北京师范大学房地产研究中心主任

　　放眼未来，整个中国房地产行业的高速发展是没有结束的，但是调控又不可避免，所以市场未来将呈现一个“颠簸式前行”的态势：调控必然是松松紧紧，行业发展时快时慢，这将演化成一个常态。相比过去所谓的“黄金时代”，我并不承认行业将进入“白银时代”，总体上还是不断向前发展的。至于说市场不如此前十几年，调控是首因。

　　很多人说在市场竞争下会有大量中小开发商倒掉，这是不可能的，因为中国的市场太大了。按照统计，全国60%以上的供应量都是由小开发商来完成的，像万科这种巨无霸企业，它的市场占有率充其量在2%，还是很低的。

　　白银时代10大特征：

　　1　地价上涨

　　随着土地资源逐渐稀缺，拿地成本不断提高，基于低地价获得高收益的时代一去不复返，资本加土地的盈利模式将成为过去。

　　2　暴利递减

　　土地、劳动力、融资等成本不断抬升，与此同时房价受制于调控政策、经济增速、人口红利等因素而增速放缓，房地产“暴利行业”的标签将逐渐褪去。

　　3　房价增速放缓

　　“十年翻三番”，过去十年国内房价这样的“辉煌”走势难再续，经济增速放缓、人口红利效应递减等前提条件都将对房价产生抑制效果，更何况早就透支了未来N年。

　　4　投机受抑制

　　过度宽松的货币政策过去了，限购限贷等政策趋于常态化，房地产短期快速升值的机会难寻了，依靠炒房暴发的时代终结。

　　5　房地产金融化

　　光靠建房子不一定能赚钱，开发商还得玩转资本市场，至少能搞定银行贷款，或者在银行钱袋子扎紧时还有几个别的融资渠道。

　　6　重服务

　　既然行业利润摊薄，房子不再是“皇帝女儿不愁嫁”，那么开发商就得沉下心了做产品和服务，包括物业服务、营销服务、公益服务等。

　　7　产品细分

　　“住宅包打天下”可能会让你吃不饱了，得想办法让你的产品更细致、更特别，更能瞄准某类人群的特别需求，比如时下热议的“极小屋”“候鸟基地”等。

　　8　商业地产热潮

　　紧接着住宅大开发，商场、写字楼、酒店等是必要的“标配”，于是商业地产接棒成为新一轮开发热潮的主角，住宅限购政策只不过是小小催化了这一必然趋势。

　　9　保障房补课

　　过去十年房价持续快涨的行情，与保障房的缺位关系莫大，如今重新强调执行“住房双轨制”，各地加大建设保障房，这一补课行为还得持续N年。

　　10　房地产支柱地位下降

　　作为国民经济的重要支柱产业，房地产被寄予厚望，而要摆脱房价久调难下的局面，减小经济对房地产业的依赖度才是根本。而今时机渐熟，“十八大”风向明显。

　　(记者：左娟)

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