新浪乐居讯(编辑 梁小九)近日，哈尔滨真观智业发布了《2012年哈尔滨市房地产市场年报》，该《年报》对2013年的哈尔滨楼市从政策、供需、产品、价格等方面做了全景式的预测和解读。该机构认为，2013年产品供应仍然以刚需购房为主，房价会稳步上行、政府的调控政策也将更加注重市场化手段的运用。
政策：政府将更加注重运用市场化手段调控
尽管2012年被称为 “史上最严厉调控年”，但是自2012年3月以来，房地产市场回暖趋势明显，年底更是轮番上演土地、售房高潮，在此背景下，2013年政府绝不会完全放松调控政策，未来或将趋稳。但是若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，政府不排除会出台严厉措施的可能性。
经过两年多的时间，开发商对调控政策已适应，房地产利空出尽，调控政策对抑制市场的“边际效应”有所减弱。但调控效果尚不坚固，房价仍有出现大幅反弹的风险。
因此2013年调控政策在延续现有政策的基础上，或将出台一些更具长效性、更具市场化的调控政策。真观智业集团原子数据机构认为，年内市场化调控政策将主要集中在四个方向：一是继续加大土地供应和保障房供应；二是房产税逐步扩大试点的条件和时机已成熟， 房产税扩容有望在2013年实现；三是考虑到宏观经济形势和物价上涨压力，2013年货币信贷政策仍有进一步放松微调的可能，尤其是对于符合一定条件的第二套房产的贷款需求可能会有所放宽；四是一些地方的政策微调应该还会陆续出台，调整方向或将集中在提高公积金贷款额度、放宽户籍准入权限、提高普通住宅标准等方面。
供需：2013年哈尔滨楼市将以去库存化为主
真观智业集团原子数据机构的统计数据显示，2013年全市在售商品房项目的剩余库存量约为3132万㎡。按照现在哈尔滨市场消化的情况来看，消化掉现有项目库存量将需要长达42个月的时间。另外，目前市场上已知待售项目体量约有1686万㎡，可见当前哈尔滨商品房市场库存量仍在高位，消化周期还很长。据此，预计2013年哈尔滨楼市仍将以去库存为主。
历经两年的政策调控后，楼市已经进入相对稳定的阶段，市场各方预期再度发生变化，房价持续下跌的动力正在逐步消失。在此局面下，之前被调控政策限制或抑制的部分改善型、投资投机型购房需求在2013年或将卷土重来。
另外，由于调控政策微调与货币政策进一步宽松的可能性仍存在，2013年哈尔滨楼市成交应该还会在政策微调和货币宽松的刺激下持续回升，但是像今年这样大涨的情况出现的概率不会很大。预计2013年全市房地产市场将呈现出稳中有升的趋势。
2013年哈尔滨楼市成交企稳回升的趋势已成定局，预计上半年楼市库存将将获得明显消化。而受前期调控政策的影响，2012年土地成交量大幅下滑，且全年商品房新增供应与成交的比值持续大幅下行。因此若2013年上半年新增供应不能及时弥补空缺，或将导致2013年下半年楼市供需矛盾再次加剧。
产品：2013年城市综合体项目将集中放量
在调控延续的总基调下，2013年楼市仍将以刚性需求购房为主，因此市场供应的主体还是价位合理、户型适中的刚需产品，尤其是位于主城区成熟地段或新城区交通便利地段的中低端产品。同时，预计明年消费者购买刚需产品时，将会更加关注产品附加值、户型结构、户型面积等方面。
在2012年年末，改善性购房需求得到了从中央政府到地方政府的支持，促使其大幅释放。预计2013年各级政府及各部委对于改善性购房需求仍会给予一定的支持和保护，这将促进改善性需求的持续释放。受此影响，预计2013年中高端产品将受到市场的热捧，尤其是品质较高、户型适中的中高端品牌项目会比较受欢迎。
2013年，哈尔滨市房地产市场或迎来城市综合体项目的集中放量，诸如星光耀广场、银泰城、宝宇•天邑澜湾、华南城、哈西万达广场、永泰城等新老项目将陆续入市或加推新货，预计明年城市综合体项目仍会成为市场成交的一大主力。
价格：2013年房价稳步上行
2011年下半年以来，楼市观望气氛越来越浓厚，成交持续低迷，库存压力不断加大，开发商纷纷采取以价换量的形式，以实现快速销售，回笼资金。而受此影响，市场整体报价也逐步下行。根据真观智业集团原子数据机构对哈市六区(平房区、阿城区除外)的典型项目对外报价的跟踪，2012年哈尔滨市商品房平均对外报价为7272元/㎡，较2011年下滑5%，市场价格下滑明显。
从对外报价和成交价格的均值来看，全市商品房对外报价远高于成交均价(6289元/㎡)。究其原因，主要是因为今年部分销售业绩较好的项目的促销活动力度较大，大幅地拉低了其成交价格，造成市场整体成交价格远低于对外报价。
从市场面来看，2012年底，楼市出人意料地迎来“暖冬”，这意味着楼市已复苏。从政策面来看，2013年整体调控环境将以稳为主，加之未来一段时间商品房供应可能会出现偏紧的情况，因此2013年房地产价格必然会上涨，但大涨的可能性不会出现。由于国家仍未有放松调控政策的意图，限购、限贷等政策仍较为严格，购买力依然受到较大抑制，因此2013年房价会表现出稳步上行态势，涨幅不会很大。
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