广州西南“贵族”雄起 刚需移民东北部

  新浪乐居讯(编辑 郑少琼 陈佳妍)根据克而瑞(CRIC)房价系统监测，2013年6月广州一手房成交均价为12905元/平方米，价格指数为1098.9点，较上月上升11.6个点，环比上涨1.06%，居全国一线城市首位。值得注意的是，6月网签均价虽出现了小幅度下滑(5月网签价为13033元/平方米)，但部分楼盘采用了毛坯裸卖和“毛坯 装修”双合同来避开限价政策。

  房价“热烧”不退，焦点人群刚需一族流向何处呢？放眼广州，广州中心六区之中，越秀、荔湾、海珠等老城区近年来鲜有推新货，越秀现均价已达3.4万/平方米，学位房均价已达到4.1万元/平方米；荔湾区均价2.3万/平方米，白鹅潭更有一线江景房单价过6万；海珠以自住型豪宅撑市，已全面破3万大关；天河单价4万，近期有罕见小户型推出，却疑遭限价，两盘仅80套预售证获批……这些区域，皆是刚需族所不敢企及。而黄埔一区均价虽仅1.4万/平方米，但在售楼盘不多，基本被当地买家消化形成自给自足局面。

  而今年五月和六月，白云区上演土地大戏，新地王诞生，高价块接连拍出，区域房价涨势明显，有楼盘见家门口诞生地王，叫价直涨1万/平方米，除了金沙洲外，白云区在售楼盘已经全面破2.5万/平方米，地王豪宅更高达4-5万/平方米。

  金沙洲房价大体破2万 刚需退出中心六区最后一席地

  一直打着刚需旗号的金沙洲随着地铁六号线的贯通在即，房价也随着水涨船高。编辑走访了金沙洲各大盘，发现该区房价大体已破2万元大关。而网签数据显示，成交量从今年第一季度的1477套锐减至第二季度的941套。

  金沙洲两大盘保利西海岸和深业江悦湾均在售楼王单位，保利西海岸楼王单位望江部分3万/平方米，带装修发售，而非望江单位也要2.1-2.2万/平方米。而隔壁深业江悦湾的楼王单位高达2.3-2.4万/平方米，且为毛坯交楼。

金沙洲两大盘

  号称地铁上盖的御金沙最近一期在2013年3月推出，带装修均价1.8万/平方米，现已售罄。 现场销售透露，下一期预计在7月中旬推出，预计售价在2-2.3万之间，目前认筹已超过总套数的1.5倍。金沙洲目前在售楼盘唯有恒大御景湾未破两万，带装修1.55-1.8万/平方米。

  保利西海岸的销售表示：“金沙洲整体房价一直在上涨，我们有一个客户王先生，2010年，西海岸推出第一期时，均价是1.4万/平方米，他觉得贵没买，去年第二期均价1.8万/平方米，他也觉得贵，到今年售价2万，王先生觉得预算不够了，不再考虑了。等以后地铁通了，配套成熟了，就更贵了。”

  新浪乐居统计阳光家缘网签数据显示，华南板块第一季度总成交量为1239套，而第二季度出现大幅下跌，全区仅成交790套，成交量上锐减，与之对应是价格的爆涨。

  在售楼盘半数单价超2万 有盘半年涨9千

  “2万5千多！”这是开盘一个月后，第五期万科欧泊销售中心报出的楼盘均价。目前该楼盘在售单位在3、4月份的吹风价是1.8万/平方米，结果6月份开盘时均价上涨到2.2万/平方米，该楼盘销售人员介绍，目前均价已上涨到2.5万/平方米左右，而去年年底，第四期万科红郡开盘时均价是1.6万/平方米，短短半年间上涨了9000元。

万科欧泊

  据统计，华南板块在建的16个楼盘大多数是90平方米以上的中大户型，其中均价过2万的已占半数，如万科欧泊、雅乐居剑桥郡、星河湾海怡半岛等。

  房价高企格局逆转 刚需族何去何从

  几年前华南板块以刚需价和刚需户撑市，购房的人群以年轻白领居多，年龄普遍在35岁以下，如今，这个格局正在悄然转变，各楼盘主推户型大多是120平方米以上的大户型，且房价高企，符合刚需人群购房需求的房源量越来越少，更有资金实力的30-45岁的中产阶层逐渐会成为新的购房主力。

  房地产专家肖文晓表示，这是华南板块“熟”了的表现：“华南板块发展至今已有十余年，从一块荒芜之地发展成为今天楼盘林立、配套日趋完善的宜居之地，再加上中心六区新货供应越来越少，楼价越来越高，广州也需要新的区域来承接被高房价挤压出中心城区的改善型需求，相比新四区的其它几个区域，显然番禺的华南板块最为合适，因此房价水涨船高已成必然趋势。”

  业内专家指出，刚需族置业受资金的限制较大，因此随着华南板块楼价的上升，必然会转移购房区域。目前来看，有两个方向的房子比较受刚需族的青睐，一是从华南板块继续向南扩展，即市桥板块；另外一个是东边，即萝岗、增城一带，其次是广州的北部花都。

  第二季度萝岗成交大逆袭 6月底三盘两日光

  自去年“金九银十”以来，楼价“亲民”使得萝岗成为白领们的置业首选，刚需盘屡见日光。今年第二季度更出现大“逆袭”，网签数据显示，第一季度萝岗全区仅网签828套，第二季度则成交1519套。

  6月的最后一个周末，萝岗三盘齐发演绎一场楼市“三国杀”，三大楼盘均以“刚需族”为目标客户群。岭南山畔和万科东荟城共500多套新房在开盘两小时内全部售罄，中海誉城也不甘示弱，两小时内去货8成。其中，万科东荟城新开盘均价1.6万/平方米，中海誉城均价15367万/平方米，岭南山畔均价稍高，带装修均价2-2.2万/平方米。整区楼价出现小幅上涨，且“毛坯 装修”双合同已成公开的秘密，但丝毫没有浇灭买家急迫入市的决心。

6月29日中海誉城开盘现场

  一对在天河工作的年轻夫妇表示，“我们已买下一套两房一厅作为婚房，最主要是因为这里价格不算太高，看过番禺的房子，但还是觉得萝岗的地理位置比较好，而天河的房子根本买不起。”6月底开盘时已购得房的赵先生也表示，萝岗的房价相对较低，比番禺更适合刚需族。

  也有投资客看好萝岗未来发展前景，一位在天河工作的业主Joe表示：“政府正大力投资萝岗的交通等配套，且环境和发展潜力都比番禺等其他区域好，这是我选择萝岗买房投资的初衷。”

  花都房价半年涨价不过千 销量仍称十区之冠

  在广州十区中，花都近半年成交量居首位，共成交8586套，占全市成交量近20%，第二季度虽比第一季度成交量略下滑600套，但仍稳坐第一交椅。

  价格方面，花都房价是广州唯一均价未破万元大关的区，今年6月整体均价9141元/平米，相比1月份上涨634元/平方米，花都房价基数低，价格上涨虽没特别明显，但从涨幅来看，花都区半年涨幅高达6.8%，已超越秀区的涨幅5.8%。

  编辑走访了保利花城、保利高尔夫郡以及自由人花园几大盘，大部分买家是因为看中花都价格较低，而有一部分买家是因为在机场板块上班而选择在花都置业。

  而业内专家表示，随着花都规划逐步完善，价格会上涨，如果是作为投资的话，只能做长线。另一方面，价格上涨了，成交量会略为走低。

  此外，增城1-6月份共成交10798套，为广州十区两市之冠，也成为刚需买家的集合区域之一。增城顺欣花园的业主黄小姐在今年五一黄金周入手，同样因为增城价格刚需：“价格便宜，当时房价是7024元/平方米，这个价钱现在在番禺只能买到半平方米地。”