不经意间，北京周边已经诞生了众多瞄准千亿产值的产业园区，这些园区的快速发展正是北京产业转移和转型升级的最真实写照。
千亿产业园是区域经济最重要的晴雨表，而出于经济快速起步甚至是政绩的考虑，一些地方政府往往在产业园区打造之前倾向于预估产值，在吸引就业、贡献税收、产值总额等指标方面作出乐观预测，然而实际状况却大相径庭。
产业经济专家指出，这种状况的根源在于产业园区定位的失误，不结合当地经济发展阶段、资源禀赋、人力成本和周边环境而盲目上马，最终却造成土地、资金等资源的严重浪费，已经成为目前国内产业园区经济的痼疾之一。
精准定位维系着园区的生命线，以中关村昌平园、星网工业园、高端制造业基地等为代表的北京千亿级产业园的发展无不源于关键性的初始定位，正因如此，像昌平园的博雅CC这般受企业关注的商务地产才涌现出来，其即将开盘的三期独栋更是备受期望入驻千亿级产业园的企业追逐。而对于更多志在千亿量级的产业园区而言，定位将是无法逾越的第一道门槛和重要课题。
千亿园区崛起下的隐忧
目前，北京周边千亿园区可谓“扎堆诞生”。在亦庄，拥有以京东方八代线为核心的数字电视产业园、以芯片研发和芯片技术为核心的京芯产业园和以诺基亚为核心的星网工业园三个千亿级产业园；在大兴，预计产值产国千亿的“国家环保科技园”和落户于长子营镇的军民结合产业园已经开始建设；在顺义，国家地理信息科技产业园已经迎来了第一批入驻的客户，其目标明确瞄准千亿量级；在昌平，中关村昌平园的总收入甚至已经超过2000亿元。
但产业园区的产值预估与实际生产状况也并非水到渠成那么简单。一位产业经济专家指出，产业园区的产业预估很容易，往往经过一番乐观的招商演算就能够推导出来，一些新园区甚至认为招商资源资源唾手可得，甚至倾向于夸大数字。
“千亿字眼对于地方政府的诱惑和鼓舞是显而易见的，但吸引企业并非靠天马行空的设想，而是实实在在的精准定位和园区运营。”绿野资本大中华区董事局主席郑晓军表示。
郑晓军指出，目前国内很多产业园区还处于非常原始的状态，当地政府批一块地，以拼价格、拼政策的方式吸引企业，企业建好厂房、生产产品、出售产品，无论是原材料进来和成品出去，都跟当地没有关系。
北京北大资源地产有限公司副总裁郭琳结合商务地产博雅CC的模式经验，说“产业园区要留住企业，不仅仅靠政策和办公楼房这些硬条件，还需要有串联产业发展资源的‘软服务’，软硬结合，让企业在发展上真正受益，才让企业真正留下来。”
不然，“可能园区一开始招商满满的，热火朝天，睡一觉起来已经流失掉30%的客户，这些客户被更好的价格和政策吸引走了。”
在这一点上，文化创意产业园体现尤其明显。目前，我国真正称得上“文化产业集聚区”的园区却不到5%，70%以上的文创园区都出于亏损状态，原因就在于前期论证不够充分，主导产业定位不清晰，园区的招商“匹配性”极低。
定位——园区秤砣上的“定盘星”
在郑晓军看来，准确的园区定位，如同“筑巢引凤”，形成了良好的企业生态圈，随后也会跟过来百鸟朝凤，“产业生态圈的定位，往往决定着一个园区的生死。”
专家认为，产业园区主导产业的定位至关重要，这堪称是产业园区的“引爆点”。主导产业能够形成一条完整的产业链，即围绕主导产业垂直的产业链整合；随后是一系列的支持产业，围绕核心产业形成产业基础设施，支持产业的成长；然后是大量的跟随产业，因为主导产业链的发展为他们带来了新增的发展机会；最后就是各种产业的服务设施提供者的进入，也就是所谓的“2.5产业”。
企业生态圈的概念也好，产业集群的概念也好，其核心都在于定位——这个园区秤砣上的“定盘星”。在这一点上，中关村昌平园是一个充分例证。
2012年，昌平园发展硕果累累，总收入三年翻了近两番，占中关村示范区的比重提高近一倍，从2009年总收入636亿元、中关村占比4.9%，一跃发展到2012年总收入超过2210亿元、中关村占比9.1%。
昌平园早已确立了建设的三大主导产业版块，即能源环保产业板块、高端现代制造产业板块和生物医药产业板块、其中生物医药部分则以中关村生命科学园为前锋，由北大资源集团打造的中小企业商务园区博雅CC正是其中有着独特定位的代表项目之一。
业界专家认为，园区规划者必须分析周边地区和城市的竞争态势，以及自身的优势和资源配置条件，去锁定市场需求群体(包括企业和消费者)，然后确定投资规模和建设或改造的时序，这也是“以销定产”的一种营销模式。园区建设的大忌是盲目投资，或是攀比、主观臆断式地决定投资方向和投资规模。
在这一点上，无论昌平园、中关村生命科学园还是博雅CC，都在精准定位上颇下了一番苦功夫。正因为如此，博雅CC针对中小智慧型企业的一二期热销远远超出业内意料之外，而其最新推出的定位于科技、医疗企业总部集群的三期产品更是得到市场的强烈关注，从市场上看，博雅CC三期主推4800-12000㎡企业独栋。这些独栋首层5.1米、标准层4.2米以上，产品容积率仅1.2，建筑密度小于18.6%，绿地率却达到35%。
定位的准确，也有利于园区发挥自身的资源整合和配置的优势，如博雅CC特有的北大资源C-CLUB，极大地促进了入驻企业贯通上下游产业链，以及会员企业之间的圈层交流、资源共享，从而迸发出更加丰富多元的商机。
