??地铁3号线是南京过江地铁的第二条线路，相比2014年7月1日开通的10号线，3号线对城市交通格局的影响，从而对房地产市场的影响更加巨大。
??如果说地段性体现了不动产的核心价值的话，那么促使这一核心价值从城市核心区的固定空间位置不断向外延伸的则是交通格局的演变，这其中地铁作为高效快捷的交通方式有着路面和水上交通不可比拟的优势，因此说地铁是解决地理天堑的根本途径一点也不为过。曾经上海人都知道“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”这可以理解为对不动产的地段性特征的经典表述。1990年浦东开放，至2000年，将近10年间浦东核心区房价从不足浦西同类地段10%提升到30%左右，当时上海政府在黄浦江上陆续建了总计十余条大桥和隧道，但人们对浦东的印象改观得有限，虽然当时陆家嘴国际金融区建设已经开始并初具规模，但除了上下班外，人气明显不足，2000年地铁2号线开通，过江变得高效、快捷、便利和便宜以后，浦东陆家嘴才真正有了人气，楼市成交占比由往年的10%左右上升到19%，两岸房价差距缩短速度也逐步加快。其后地铁4号线、7号线、9号线、11号线、12号线陆续过江，13号线、14号线的即将过江，如今同为沿江或同类地段，浦东房价与浦西相大致接近，有些项目已经不相上下甚或大牌开发商的高端产品反超浦西了。从上海地铁过江给不动产带来的价值改变，我们不难推导南京地铁过江对和向南延伸给不动产将带来怎样的价值增值空间。
??当然，有人会提出异议，10号线通车半年了，除了上下班高峰期，人流量一般般，沿线楼盘的价格涨幅多在5%左右，很少超过10%的，3号线的作为也很有限。
??其实这里有两个不同点需要重新解读，首先从城市格局来来看，3号线不仅仅是一条贯通南北的交通动脉，而且是南京城市的“龙脊”。基于跨江城市的特点，南京早期规划了“一主三副”的城市格局，具体来说就是“一轴两带”的城市发展方向，而南北向正是南京发展的主轴。3号线串联了南京主城、江北副城和江宁，正好是支撑南京发展这个主轴的最重要的脊梁，尤其是将大大带动相对落后的江北地区的发展。新规划的南京北站在南京地铁3号线林场站的西边，靠近花旗营，定位是江北高铁综合枢纽。未来包括地铁3号线在内至少3条城市轨道通往南京高铁北站，由此可能与高铁南站的思路一样，桥北长途汽车站和城市公交枢纽都有可能搬迁过去，则3号线的开通把南京北站、南京站、南京南站三大铁路主枢纽一线贯通，实现南京三大主站之间的灵活换乘，这一结果不但将3号线定位为是高铁时代串联对外交通唯一的一条线这一高度，而且在产业方面，江北板块原来的重工业和加工业为主的产业地位也将得到有效提升，随着交通体系的改善，江北板块土地成本、房租成本相对低廉的优势也将吸引高端产业和金融业逐步转移过来，产业能级的提高反过来助推区域人气和人群素质的提高，从而将使区位地段性价值得到有效提升，当然这一演变过程是渐进的和长期性的。
??其次，相对于南部江宁，3号线对于江北板块的楼市和地铁沿线的楼盘意义犹大。3号线江北段沿线楼盘百万平米以上最多，例如天润城城、北外滩水城、天华硅谷等等，这些项目开发早，开发周期长，早期主城价格溢出型客群和目前刚需客群占比高，随着地铁3号线的开通，各楼盘入住率将随之大幅提升，也会吸引更多工作在主城的首置客群前往3号线沿线楼盘购房，形成楼市的正向循环，会对这些楼盘房价的稳步提升给予供较大的贡献。而且3号线江北段沿线土地资源丰富，原有土地价格低，国家级新区规划为这个区域的土地整治带来了利好，而3号线的开通则锦上添花，未来高新区及老山北麓沿线土地价格会相对非地铁沿线区域有较大幅度提升，升值的范围甚至可辐射到滁州叉河区域的楼盘和土地价格。正如此前河西享受规划与地铁改变交通格局利好，楼市所表现出的土地价格与房价之间形成的相互促进、节节攀升一样，3号线对江北楼市的作用同样不可小觑。
??当然，仅仅依靠一条地铁线改变一个区域的价值是不可能的，但是它却可以作为引擎的点火装置，为区域的发展提供加速度，随着越来越多的地铁及其它交通方式过江，“天堑变通途”已经离我们越来越近了。文/房价点评网南京站 高级分析师 周颖
