??新浪乐居讯（记者 陈桃 郭强） 2015年的上半年， 是政策占据市场主导的半年。330新政的发布，公积金政策的松绑，银行三次降息的刺激，使全国的房地产市场迎来喘息之机。
??当然，重庆房地产市场在上半年也保持着量涨价稳的态势。整个上半年，重庆主城区商品房共成交135567套，与去年同期相比上涨25%，成交均价基本保持在“7”字头。
??从市场情况来看，春节过后，各大房企在营销手段上仍然“以价换量”大打促销战，并拓宽营销思路，利用互联网 等渠道尝试营销模式上的转型。受此影响，在售的“热盘”和“冷盘”各占半壁江山。在新一轮营销大战中，刚需盘赢得了市场，达成了高去化率目的，拥抱互联网 营销模式的赚足了人气和口碑。
??成交量涨了
??6个月卖房13.56万套同比增长25%
??重庆网上房地产官网数据显示，6月重庆主城区共成交一手商品房27073套，同比上涨20%，环比上涨16%；总成交建筑面积219.72万方，同比上涨8%，环比上涨9%。
??至此，2015年上半年主城区商品房成交数据全部出炉。据统计，上半年重庆主城区共成交一手商品房135567套，与去年上半年成交量相比上涨25%；成交面积1130.22万方，同比上涨16%。
??回顾近三年上半年重庆主城区的成交数据，2013年成交量最高，达到135796套；2014年出现明显下滑，仅成交108789套。不难看出，2015年上半年楼市成交量已经与2013年基本持平，在全国楼市均在逐渐复苏的大环境下，重庆楼市依靠庞大的刚需量和库存量，合理的存销比，保持稳定增长。
??其实从春节后开始，重庆楼市的成交量就在逐渐攀升，3-6月份连续四个月成交量超过23000套。这一数据在330新政之后尤为明显。数据显示，2015年4-6月份商品房共成交78600套，同比去年大涨32%，比2013年也高出20%。不难看出，国家一系列政策调控已经初显成效，重庆楼市正在逐渐摆脱2014年的阴霾，重回正轨。
??当然，2015年的重庆楼市仍然刚需为主，开发商在推盘上，也是以50-90平方米的中小户型为主，实现快速去化，现金为王。
??从各区域成交情况来看，南岸区一跃成为上半年卖房最多的区域，成交套数达到20175套，而九龙坡区成交18687套、渝北区成交18593套，分别排名第二、三位。今年，南岸区和九龙坡区的楼盘集中开盘，拉高了区域成交量。
??另外，值得一提的是，2015上半年，重庆主城区商品住宅共成交85060套，占总量的63%；非商品住宅共成交50507套，占总量37%。而在去年上半年，商品住宅成交81428套，占比75%，而非住宅仅占25%。
??房价小幅度波动
??开发商抢占市场 整体均价保持“7”字头
??330新政、五改二政策、3次降息、放宽公积金政策……尽管上半年有众多政策刺激房地产市场，但整个2015年上半年，重庆的整体房价并未像一线城市那样逐月上涨，而是呈波动态势，没有出现连续上涨或下跌的现象，基本稳定在“7”字头。
??克而瑞房价点评网的数据显示，截止到6月28日，6月份重庆主城区的商品住宅均价为7130元/平米，环比上涨286元/平米，比1月份上涨279元/平米。不过，与前两年的6月份相比，今年6月份的房价呈下跌态势，同比2014年下跌309元/平米，比2013年下跌517元/平米。
??虽然在2015年房价小幅波动，但是与前两年相比，上半年的商品住宅均价呈下跌趋势。从图表中来看，除4月份外，整个上半年的单月房屋均价都低于去年同期。与2013年相比，更是从3月份开始连续四月下跌。迫于库存、现金流等多方面压力，各大开发商从2015年春节后就调整了销售策略，以去化库存为首要目标。
??其中，在“金三银四”期间，金科廊桥水乡打出“买房送车”的口号，保亿丽景紫园推出“买洋房送高层”的活动，促销力度在重庆地产界引起很大震动。春交会期间，金科等品牌房企主打“契税补贴”，使多年不见优惠政策的春交会也成交量高涨。而在5、6月份，龙湖，金科，保利等一线房企更是同时发力，拿出大幅度优惠抢占市场份额。这也在很大程度上拉低了整体房价。
??楼盘冷热不均
??占领刚需市场 实现高去化率
??2015年上半年，重庆主城区商品房销售量相比去年同期有25%的增幅，但是房价并未出现大幅度的增长，严格意义上来讲，亦谈不上“回暖”。如果说，09年的重庆楼市是突然“火”了，那么，2015年的重庆楼市则是用“冷热不均”来形容。
??热销楼盘很多，不乏高朋满座等待摇号选房的场景；冷盘也有，门厅清冷销量惨淡。从上半年部分楼盘开盘去化率看，品牌房企的楼盘、刚需户型盘、价格适中的盘、区域配套成熟的盘，往往有着高去化率。从另一方面也可以看出，购房者相对更加的理性。
??当然，越是在市场艰难的大环境下，更需要考验房企的营销策略，看准市场需求，推出适合的产品，才会实现热销。
??3月26日，龙湖好城时光开盘，推出套内面积53平米可变3房户型，以及套内面积74平方米可变4房户型，共450套房源，总价控制在29万至40万元，开盘首日便去化率超90%，揽金1.4亿。据称，其在蓄客阶段便已有超5000组客户到访，准客户就达到400多组。高性价比赢得了市场的认可。
??鲁能星城在上半年也有两次开盘。3月28日， 6街区星城汇11号楼开盘，当天成交118套住宅，揽金1.2亿。6月27日，13街区3号楼推出302套房源，也是人气指数爆棚，仅1小时狂销302套，热卖1.5亿。
??同样热销的楼盘还有在6月13日开盘的融汇温泉城童话里，首推65-89平方米房源，数千名购房者到场，仅40分钟，劲销超1亿。4月18日，金茂悦推出面积46-75平方米户型的房源，开盘即热销112套。5月17日，联发瞰青开盘推出房源95套，短短1小时成交61套，成交金额约四千万。
??不难看出，在上半年热销的楼盘均有一个共同点——刚需户型，而且单次推出的房源总数量并不太多，营造出“抢房”的场面，这些关键点也是赢得市场的重要要素。
??值得一提是，上半年，商铺市场“人气十足”，其中两个商铺项目的热销惹人眼球。3月21日，重庆华南城建材家居、五金机电、汽摩汽配、服装鞋帽、小商品、酒店用品等6大交易市场开盘，当日累计销售金额约15.8亿。6月25日，龙湖新壹街二街区步行街商铺开盘当天，推出218席临街旺铺，吸引到访客户超过千组，更是劲销7.1亿，使得龙湖重庆实现单月签约21亿元，创历史新高。
??营销实力战
??楼盘大玩互联网 5000人场面赚足人气
??当然，在部分房企铆足劲儿卖房的同时，也有不少房企在营销模式上，开始大玩互联网 ，赚足了人气，制造上半年重庆楼市最火的舆论热点。
??3月10日，金辉春上南滨与中国最具实力和最创新的房地产O2O整合服务平台“实惠”深度合作，短短5天时间线上互动活动吸引45万人次参与。3月28日，在金辉春上南滨销售中心举办的线下活动也吸引了约5000人到场。
??金辉春上南滨与实惠的成功合作，在地产界刮起了一场互联网营销风暴，成为了地产营销互联网 的标杆。在紧接着的4个月内，四个楼盘选择与实惠牵手，同样实现了聚集人气、活跃气氛、提升销售量的最终目的。
??5月2日，恒大照母山开启了“恒大派福利 实惠进万家”的活动，在线互动仅仅6天，活动访问量高达26万次，参与人数近11万人。线下近5000组客户9000余人到达现场，销售中心人气爆棚。
??5月17日，嘉悦江庭通过实惠平台开展“实惠嘉悦 礼献江庭”线上线下活动。据了解，线下有超过3000组购房者到访，现场成交38套。
??5月23日，鲁能星城实现5000人到场；6月5日，越昕晖实现4200人到场……数千名网友齐聚楼盘现场的神话，一次次的上演。实实在在的数据见证了互联网 的魔力，020地产营销模式屡试不爽，也让重庆地产圈一次次沸腾。
??除此之外，在6月27日，乐居推出的新产品——“乐居趴活GO”也为东原桐麓带来了线上4000多人参与，线下的“0元起拍 五折封顶”活动也吸引了400余网友到场。
??在不少房企尝试到互联网 的营销魅力后，也纷纷开始试水，如房产众筹、社区增值服务、房地产金融等，围绕互联网技术开展新业务、新营销模式。其实，在从最早万科探访阿里巴巴、小米等互联网企业开始，开发商的“互联网思维”便震动了整个行业，由此诞生了“房地产 互联网”这一说法。
??但是，房企在营销模式上采取互联网 之外，在转型方面也更多的考虑到怎样与互联网技术相结合。目前，房企更多的是考虑物业增值服务领域的创新，如龙湖、方兴、华远，开发自己的社区APP等产品，为业主提供方面快捷的服务。
??二手房市场回暖
??“五改二”政策现成效 成交量上涨
??对于重庆二手房市场而言，上半年的二手房市场在短短数月间由冬入夏。重庆网上房地产官网数据显示，2015年上半年重庆主城区二手房共成交35807套，同比微降0.1%。
??330新政实施的同时，二手房市场也迎来重大利好——买卖二手房免征营业税期限从5年下调至2年。营业税“5改2”政策让不少政策内受益的二手房交易有明显提升。
??数据显示，4-6月，重庆主城区共成交二手房21785套，相比1-3月增加了7763套，增幅达到55%；同比去年4-6月增加4172套，增幅为24%。这一利好也将在之后进一步得到释放。
??虽然，二手房业务仍是重庆各大中介公司的经营主体，但随着市场供需的变化，今年上半年，许多中介公司的营销结构做出调整，对二手房的业务重视程度降低。钢运、大业兴等大型中介公司在保证二手房租售业务之余，纷纷涉足一手房和渠道营销。其中，一二手房联动的营销模式，已经走向成熟。
乐居一二手房联动经纪人大会
??今年上半年，乐居与发诚、燎原、广积粮、巨象、三科、北联、钢运、茂云、尊信、中房、银灿等多家中介机构合作，在保利、恒大、旭辉等多个品牌房企旗下楼盘进行一二手房联动营销，达到新房成功精准销售，也拓宽了二手中介的市场范畴，取得非常明显的成效。
??土地不好卖
??挂牌多 龙湖、融创、金隅大成等大腕下叉
??2015年上半年，重庆土地市场表现并不亮眼，在众多房企纷纷去库存的大背景下，重庆市政府也适时放缓了推地节奏。重庆市土地交易中心的数据显示，整个上半年，重庆主城区共成交商业、居住类用地62宗，土地总面积为429.74万平方米，同比下跌35.76%；出让总金额278.558亿元，同比下跌37.04%。
??统计显示，上半年重庆主城区土地出让，仅有5宗地块溢价成交，其余地块均为挂牌成交。数据的冷淡，映射着宏观市场的下行。
??虽然，土地市场整体下滑，但是也不乏优质地块入市，地块质量与去年相比丝毫没有逊色，吸引了龙湖、协信、融创、恒大、鲁能、金隅大成等大牌房企的眼球，部分优质地块被收入囊中。
??其中，龙湖斩获观音桥渝通宾馆地块，继续对观音桥商圈深度开发，预计与北城天街、新壹街连成一片。另外，东原旭辉在大竹林、融创在双碑、恒大在溉澜溪、新鸥鹏在鱼洞、鲁能在李家沱，均挂牌拿到位置优越的地块。
??随着6月31日的土拍落下帷幕，上半年重庆土地市场的四宗“最”也随之诞生。
??其中，恒大地产以底价41.3亿元拿下重庆江北区溉澜溪一宗土地，早早“预定”了上半年的总价地王。协信、同景和新华集团联合拿下江北区观音桥组团原丝绸宾馆（近协信星光68）一宗商业用地，楼面单价高达8899元/平方米，当之无愧成为最贵“单价”。金隅大成以37.02亿元底价摘得茶园鹿角一宗地块，土地面积达到38.09万方，成为上半年的面积地王；溢价率最高的地块为九龙坡区大杨石组团一宗地块，被上海瑞佑、佳赫两家投资公司竞得，溢价率高达59%。
??上半年楼市的回暖，为一二线开发商提供了更为充足的现金流，随着现有项目逐渐减少，去化较快的品牌房企将逐渐在土地市场活跃起来。预计下半年，重庆将有更多优质地块入市。如有购房问题请拨打热线：400-606-6969
