金融街正在扩大商务地产版图
新浪乐居深度报道记者 @董文艳/文
和北京东边的CBD一样，西边的金融街租金也一直见涨，到了近600元/月/平米。这个北京热门的金融地标区域，隶属于金融街控股(000402.SZ)——一家运营写字楼逾20年的企业。在重庆、天津复制北京金融街模式打造金融中心后，金融街也意图走向全国，摆正商务地产的核心位置，用服务赢得客户，在全国一线城市继续扩大商务地产版图。乐居深度报道汇总》》
“专注在写字楼领域是必要的。金融街需要挖掘自己的'护城河'，包括产品研发的技术、运营优势，以及城市选择。”兰德咨询总裁宋延庆说。
数据显示，2013年1-9月，金融街房产签约额约193亿元，同比增长约47%。其中，商务地产签约额约130亿元，较去年同期增长约195%。截至目前，金融街商务地产业务占比已高达70%。其20余年运营商务地产的经验，为金融街全国扩张加注砝码。
在重庆，金融街复制了重庆金融街，并借助金融街与金融机构总部的密切关系，引进了4个重要的银行金融总部，成为当地着力打造的江北嘴金融中心重要支撑，吸引了更多的相关金融、服务机构入驻。
在天津，金融街在天津核心区累计总投资超过300亿元，其中天津环球金融中心以336.9米的地标性的高度，至今仍以长江以北第一高楼成为天津首个入住企业税收贡献超10亿元的楼宇，新的标杆则是金融街南开中心和金融街和平中心。
相比二三线城市，全国一线与1.5线城市商务地产承载量更大，继北京、天津、重庆后，成为金融街下一步瞄准的目标。“未来我们希望攻占长三角与珠三角。”金融街副总经理王志刚说。
过去一段时间，他们也积极筹备了武汉、上海、深圳的土地竞拍，寻找更多合适目标。去年，在北京，金融街买下西城区月坛南街地块，34.25亿元、折合楼面价30429元/平方米，这个紧邻北京金融街的地块，将会成为下一片北京新兴的金融商务区。
此前，与政府的紧密合作、与银行金融机构长期建立的良好脉络关系，确保了金融街的产品销路。在北京金融街项目中，写字楼是顶级银行等大型金融机构的定制产品，建好即销售一空。
“但金融街到其他城市还是面临一定挑战。毕竟北京金融街项目太过特殊，属于国家政策扶持型，不具备复制性。”宋延庆说。
写字楼定制走货的模式在一线城市外也会遇到挑战，金融街或多或少暴露了杀入市场的不适。在重庆与天津，金融街在核心地块打造金融中心，但由于当地金融客户对写字楼空间需求有限，他们也不得不去寻找更多中小企业客户，销售压力也直线上升。
“天津的项目不像在北京。他们盖好了楼，还留下一段市场培育期，只卖了一半，除了大客户，还吸引了一些中小企业。现在有一半的写字楼用作自持。”上述接近金融街内部的人士说。
为了抓住更多中小企业客户的胃口，金融街开始调整客户服务意识，搭建4C资产管理体系，意图为他们提供资产管理、商务服务、物业服务和生活服务，并以此作为企业进入全国市场的敲门砖。
在王志刚的定义中，这样的4C资产管理就像电器、汽车这类生产型行业一样，有完善的售后服务体系，像汽车4S店一样，为终端用户提供便捷、贴心的办公及生活服务。
在金融街的4C资产管理体系中，其服务范围涵概了每一位写字楼用户几乎所有的需求：资产管理中心为方便企业和投资型客户的资产管理需求而设定，服务内容为租赁、买卖相关证照办理及税务登记等等项目；商务服务中心旨在满足商务客户日常办公、会晤、包括中小型会议等需求。
同时为了让客户的生活更便利，办公更舒适，金融街又专门设立了生活服务中心和物业服务中心。金融街规划用全国统一标准建设这四个服务中心，包括统一的客户服务热线，统一的服务标准，统一的服务形象。
王志刚介绍说，长期服务于金融街高端客户，这使得金融街更了解怎样为企业类客户服务。中小企业在购买高端写字楼时，相比自身拥有强大运营组织能力的金融大客户，这些中小企业客户更需要由物业的开发者和管理者提供一整套的商务地产物业服务。4C资产管理服务体系就是突破以往整售写字楼的开发经验，专为中小企业类客户量身打造，这也让金融街的写字楼商务物业比其他的物业有了竞争优势。
加大自持物业也成为金融街扩张商务地产的新选项。由于早期资金紧张，金融街主做代建、卖楼，为拥有优良资产，“未来金融街的自持物业我们希望将跟企业净资产规模相匹配。”王志刚说。
这对企业的现金流提出更高要求。目前，金融街持有经营物业共21.1万平方米，总物业占比不到10%。上半年末金融街资金99.41亿，负债率68.5%，或将为增持物业增加底气。据企业内部人士透露，70%一直是金融街负债率的高压线。“不能超过这个数，这是我们的死标准。”
市场竞争同样愈发激烈。眼下，住宅调控加码，除了金融街，许多房企也加入到商务地产这一竞技游戏中来。绿地在城乡结合部打造商务园区，中海的甲级写字楼数量庞大，旭辉正为那些被挤出中央商圈的中小企业打造商办物业。拥有47.2万平方米写字楼、长于区域开发的金融街正时刻面临与对手的厮杀，抢夺客户成为市场化的关键。
一个有利的市场信号是，商务地产正处在高速上升的通道中。国家统计局数据统计，2013年1-11月，全国办公楼销售面积增长26.6%，在商品房销售面积中增速最快。“商务市场前景很大，而运营写字楼一直是金融街的长项，我看好它后期的发展。”宋延庆说。
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