新浪乐居讯 戴德梁行今日举行了2013上半年度新闻发布会，戴德梁行天津公司策略发展顾问部助理董事陈聪总结了2013上半年天津房地产市场的发展及趋势展望。
陈聪先生总结2013年上半年度天津房地产市场
住宅成交量上涨明显，价格平稳，市场回暖
2013上半年度，由于政策落地前的抢闸效应，大量刚需和改善型需求提前涌入市场，开发企业纷纷积极推盘，使得天津市商品住宅成交量达到529.09万平方米，同比去年上半年上涨47.44%，环比去年下半年略降0.1%； 全市成交均价达到每平方米10,089元，环比去年下半年略有上升，同比去年上半年上升0.9%。
从成交量分布来看，环城四区和远郊五县依然占据成交主导地位，第2季度成交分别占到全市总成交量的39%和27%。成交均价方面，受成交量增长带动，各区成交均价呈普涨局面。本季市内六区受多个高价位热销项目影响，成交均价呈明显攀升趋势，达到每平方米18,146元，环比上升6.32%，同比上升9.99%；滨海新区成交均价环比上升5.67%，达到每平方米9,277元；环城四区和远郊五县成交均价略有上涨。在市场调控政策持续从紧下，非刚性需求逐步退出，刚性需求和改善型需求将占据市场主导地位，刚需和改善型客户则更多关注环城区域，加之地铁规划不断推出，住宅郊区化趋势将越来越明显。
本季，凭借优越的地段、交通、配套等优势，高端住宅市场供给和需求旺盛，市场表现和发展前景向好，多个项目市场成交可观。
2013上半年度，政府政策出台密集，但大多落地较温和，楼市政策格局逐步明朗。在新型城镇化等利好背景下，房地产市场预期向好，住宅市场整体呈回暖迹象，成交量和成交均价同比出现量价齐升。
戴德梁行天津公司策略发展顾问部助理董事陈聪表示，房企上半年销售状况良好，资金较为充裕，加之政府5月推出集中供地计划，导致房企拿地补充，5月以来土地市场升温，带来房地产市场价格水涨船高预期；市内六区综合体项目受到追捧，刚需客户则更多关注配套设施日渐完善、价格较市区低的环城四区，已开通及规划建设的地铁沿线住宅项目受到市场关注；预计下半年度，在市场预期逐渐稳定下，价格总体将维持平稳，难以出现大涨大落。
写字楼无新增供应入市，租金小幅上涨
2013年第2季度，天津市优质写字楼仍无新增供应投放市场，全市甲级写字楼的总存量维持850,633平方米。
2013年第2季度，由于长期无新增供应入市，全市优质写字楼可供租赁面积不多。市场需求稳步增长，部分物业为挑选优质客户将租金小幅提升，使得全市甲级写字楼租金小幅上升，达到每月每平方米123.92元，约合每天每平方米4.13元，环比上升0.20%。分商圈看，受市场需求稳步释放带动，南京路、小白楼、友谊路商圈，租金均出现小幅攀升；金融城区域可供租赁面积较大，致租金环比上季下降4.99%。
2013年第2季度，写字楼市场表现依然平淡，需求主要来自金融投资类、机械制造类和科技类产业，且多为内资客户。写字楼租赁需求主要集中在传统商圈，新兴商圈吸纳情况不容乐观。与上一季度相比，本季优质写字楼需求未见明显攀升，全市净吸纳量为3,775平方米，比去年同期下降67.92%。由于长期未有供应入市，存量甲级写字楼空置部分逐步消化，空置率下降至15.05%。
滨海新区现存写字楼仍多以出售为主。季内，民生金融租赁有限公司购得融和广场办公部分，面积为49,364平方米，单价约为每平方米8,700元。写字楼租赁市场，甲级写字楼现有泰达MSD-C区和B区的B1座，A区和B区B2座预计明年初入市，项目仍只租不售，租金维持在每天每平方米4.5-5.2元。
戴德梁行天津公司策略发展顾问部助理董事陈聪表示，鉴于楼宇经济对转变经济发展方式的重要作用，各区政府积极推动“亿元楼宇”工作，对新增写字楼租户出台一系列优惠政策，原有租户的跨区域租赁情况则越来越少；开发商迫于资金压力以及对于未来写字楼市场供应的预期，开始考虑将城市综合体中的写字楼部分整售或散售。而在住宅受限，通胀依旧的现实经济中，写字楼物业也成为诸多投资者的选择；未来高端写字楼项目的入市，写字楼将分散于各区中。随着企业行业发展的要求，或将使得甲级写字楼客群有所改变。
商业市场体验式业态发展持续向好，传统零售面临挑战
2013年上半年，天津社会消费品零售总额实现2,144.76亿元，同比增长13.3%，网络消费成为新的增长点。上半年，全市人均可支配收入、人均消费性支出分别同比增长11.0%和9.1%，人民消费意愿较强。
2013年第2季度，位于友谊路商圈的银河地下商业广场开业，为商业市场带来了54,473平方米的新增供应，使得全市商业总存量达到2,282,802平方米。该项目是规划中的多条地铁线路换乘站点，因此着眼满足依靠地铁等轨道交通出行的年轻群体，引进了乐购仕、星巴克、汉堡王、满记甜品等主力店和次主力店。目前除乐购仕外，其他次主力店均尚未入驻。由于地铁开通尚需一定时间，加之项目前期宣传不到位，标识性不强，项目仍需较长市场培育期。此外，友谊商厦西楼店也于季内开业，其从外檐风格和经营定位均延续了友谊商厦的国际风格和高端内涵，汇集了国内外优质品牌215个。友谊路商圈的市场氛围得到进一步提升。
传统零售百货等受网上购物持续冲击，表现一般，而购物中心的特色餐饮、儿童休闲娱乐等需到店消费的体验式业态需求旺盛，市场表现良好。除此之外，其他商业市场则表现一般，传统零售百货受到电商持续冲击。
滨海新区方面，位于滨海新区新港路的金元宝于家堡购物中心计划于今年9月份开业，经营面积约为6万平方米。至此，滨海新区已经形成了包括滨海新区伊势丹、绿游天地购物中心、金元宝滨海国际购物中心、永旺购物中心等在内的商圈，滨海新区的商业空白正被逐步填补。
戴德梁行天津公司策略发展顾问部助理董事陈聪表示，天津旅游地产呈良好发展态势，多个旅游项目将于下半年入市，项目分布于中心城区外各区域，届时将带动所在区域市场整体发展；预计下半年，世纪都会轩、天佑城、嘉里中心等商业项目将开业，商业项目分散于各区域，社区商业发展迅速。新增供应使得全市存量继续走高，受限于平稳的需求，市场租赁竞争将更加激烈。
