广州11月份十区两市一手楼均价11468元/平方米！12月份到了，离检验年初官方提出的“楼价调控目标”的脚步越来越近，与此相呼应的是，官方公布的一手楼价越来越低。
在发布10月楼价一周之后，广州国土房管局昨日公布11月楼价，一脉相承10月份的“十区两市口径”。广州市国土房管局相关负责人说，从今年1月至12月18日，一手楼均价与去年全年均价比涨幅低于9%，预计今年全年楼价同比涨幅控制在8%左右。
“双口径”一手楼价均达全年最低
根据国土房管局公布的数据，无论是按照“市辖十区”还是按照“十区两市”的口径，广州官方公布的11月份一手楼均价都达全年最低。
按照“十区”的统计口径，广州11月一手楼网签均价是13954元/平方米，同比下降5.5%，环比下降8.1%，均价跌破今年10月最低的15182元/平方米；而按“十区两市”的统计口径，广州11月一手楼签约均价11468元/平方米，同比下降7 .1%，环比下降10 .6%，比今年8月的12421元/平方米还低，全年首次跌破1.2万元/平方米。
根据报告，2013年1—11月，广州市新建商品住宅网上签约面积1002 .68万平方米，同比增长5 .3%；网上签约均价13188元/平方米，同比上升10 .1%。广州市存量住宅交易登记面积845.76万平方米，同比增长67.3%。
根据该报告，11月份楼价最高的街道是天河区猎德街，11月均价58911元/平方米，主要是由于该街道成交的24宗商品住宅中，有5宗坐落于汇悦台、6宗坐落于珠江璟园，这些楼盘成交价格较高，而最低的是花都梯面镇，均价只有3653元/平方米。
广州国土房管局此前一直按照“市辖十区”的口径公布官方楼价，但自10月开始突然转向“十区两市”的口径。此前，一名不愿具名的知情者曾对南都记者表示，14号文(即《关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》)对“广州”的范围没有明确界定，调控目标到底按“十区两市”还是“市辖十区”作为统计口径未有明确，事实上，经过多次反复计算发现，按照“十区”的口径根本不可能完成调控目标，只能取“十区两市”的口径。
黄埔越秀11月成交量最低
11月份黄埔越秀成交量最低，相比之下，新近被纳入统计口径的增城则稳居第一，达28.16万平方米。此外，成交价排头的是天河和越秀，分别达3.4万元/平方米和3.35万元/平方米，但两者均低于上一月份。
按照十区两市的口径，广州11月份成交量为9 4 .1 4万平方米，同比降20 .2%，环比降8.4%；如按十区口径，11月份一手楼成交量为57.83万平方米，同比减少24.8%，环比减少19.5%。
其中，中心六区(即越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔)一手楼签约面积11.81万平方米，同比减少46.3%，环比减少23.7%，占广州市新建商品住宅网上签约总面积的12.5%，与去年同期相比比重减少6.1%，与10月相比比重减少2.5%；而外围四区(即花都、番禺、南沙、萝岗)一手楼签约面积46.02万平方米，同比减少16.2%，环比减少18.3%，占广州市新建商品住宅网上签约总面积的4 8 .9 %，与去年同期相比比重增加2.3%，与10月相比比重减少5.9%。
此外，增城市新建商品住宅网上签约面积28.16万平方米，同比减少7.7%，环比增长10 .1%，占广州市新建商品住宅网上签约总面积的29 .9%，与去年同期相比比重增加4 .0个百分点，与10月相比比重增加5.0%；从化市新建商品住宅网上签约面积8.16万平方米，同比减少22.2%，环比增长50 .3%，占广州市新建商品住宅网上签约总面积的8.7%，与去年同期相比比重减少0 .2%，与10月相比比重增加3.4%。
记者观察
调整统计口径达到目标不难
根据今年年初广州落实“新国五条”细则的相关文件，即穗府办〔2013〕14号文，广州2013年的房价调控目标“明确新建商品住房价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅”，即城市居民人均可支配收入名义增幅与C PI增幅的差值。按照这个标准，广州媒体普遍按照(11%-3.5%=7.5%)以及2012年广州十区楼市均价14044元/平方米的标准，计出广州今年楼价调控目标为15097元/平方米。
不过，14号文并没有对广州房价调控目标中“广州”的范围到底是“十区两市”还是“市辖十区”作出明确规定。如果按2012年广州十区两市一手楼均价12122元/平方米的标准，今年的广州楼价调控目标约在13031元/平方米，两者相差超过2000元/平方米。
那么，如果按照“十区”口径，需要达到15097元/平方米的调控目标，如12月份成交量按1-11月平均成交量(即62万平方米)标准测算，12月份广州十区楼价需控制在7965元/平方米的均价。而按“十区两市”口径的话，只需达到13031元/平方米的调控目标，如12月份成交量按1-11月平均成交量(即91万平方米)标准测算，12月广州十区两市楼价控制在11300元/平方米的范围即可。
此外，根据记者测算，按照“十区”口径，广州1—11月份一手楼平均楼价为15745元/平方米，而按“十区两市”口径，广州1—11月一手楼均价为13188元/平方米。
统计口径的调整，加上一个月前官方出台“穗六条”加码调控，广州最后一个月的一手楼价要低于上一月度并控制在11300元/平方米范围内，似无难度。
