新浪乐居讯 (编辑 丁宁)海南楼市2月前半月楼市成交1841套，均价保持在万元。个人住房房产税改革扩大试点如“离弦之箭”。受之影响下的海南楼市2013年将呈现什么格局？春节假期的楼市成交有什么亮点？以价换量、品质为王的营销策略在市场表现如何？对此，记者走访了海口、三亚、陵水等地发现，海南旅游地产格局两极化，“以价换量”仍将是2013年的主流。
未来限购将进一步扩容
一位山西煤矿投资控股集团董事长张先生对乐居表示，“最近想在海口市区投资一个地块项目，最好在1亿元之间。也找了两块地，一处在秀英，一块在海甸岛。现在考虑到政策的调控力度加大，也比较犹豫”。
据报道，20日召开的国务院常务会议，明确确定将坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施。这意味着，未来限购的范围将进一步扩容。
海南中原地产分析人士指出，房地产市场调控工作虽然是老生常谈，但是，明确了“扩大个人住房房产税改革试点范围”，北京、广州、深圳一线城市应该很快开征房产税，像北京对第三套以上的大户型、别墅类住房按照现在市价每年征收10%的房产税都不为过。二套房贷停贷可能性极大。
一位不愿透露姓名的开发商营销总经理则表示，“调控政策，其目的就是要控制好房价，楼市健康发展，终极目标是居者有其屋。房产税在重庆、上海试运行，似乎起到的积极作用有限。从近两年调控中，可看出房价似乎得到抑制，但是离‘居住有其屋越来越远’”。
大小开发商将剧烈分化
在二级市场上，海南楼市在媒体眼光包围下屡次“被崩盘”。低价或降价也使得一些小房企的日子不太好过，一位小房企营销总监向乐居坦言，“公司一项目降价到很低利润，但客户还在观望，还在等探底”。
虽然一些小房企断臂求生，但大房企市场份额不断提高。海南万科1月销售5亿，同比上涨50%。万科在三亚的“双骄”——万科森林、万科湖畔，在除夕至初六(2月9日—2月15日)期间签约套数为80套、75套，仍表现出不俗的成绩。半山半岛以136套高居三亚第一，雅居乐清水湾以207套领先全省单个项目签约量。
该时间区间内，海南共6个市县有成交，共成交504套商品房，同比去年208套涨142.3%。整体而言，三亚表现最优异，签约量占总成交量84.32%(425套)。
半山半岛副总裁徐能力表示，“三亚高品质的项目不少，而我们是为数不多做出了‘与众不同’的。”
春节是海南楼市的旺季。在凤凰水城南岸的销售大厅，一位置业顾问在接受采访时说，“现在是旺季，来电来访的人数在增加，成交也有所增长，甚至我们经理放风准备涨价”。
海口西海岸争夺激烈
海口西海岸片区无疑是海口楼市的目光聚集地。自去年12月，海口海长流一直因为“低价搅局”后，让原本15000元~20000元/平方米的的西海岸片区，如滨江西海岸、海岸·塞拉维、中弘·西岸首府、逸海国际广场、天利龙腾湾等项目，虽一路之隔，纷纷引入各种营销手段。
海南克而瑞总经理王路表示，“常规营销手段五花八门、层出不穷，但是低价策略是成为目前撬动海南楼市最有力的手段”。
乐居数据显示，即便临近春节，2月4日-10日一周时间，海长流一期仍以55套领先海口销售排行榜，总成交价达2934.09万元，总成交面为4909.82/平方米，均价8012.41元/平方米；天利龙腾湾签约5套，均价15429.7元/㎡；中弘·西岸首府签约3套，均价13236.1元/㎡。
在采访中，海长流营销人员透露，“海长流在今后两三年内，都争当海口西海岸的销售冠军，因此相对低价的营销策略也会持续”。
2月4日-10日期间，海口其他热销项目，还有芭蒲假日(44套)、蓝城印象一期(30套)、康馨花园(29套)、江湖郡(22套)。
海南楼市迎来新格局
“海长流的低价策略，对海南楼市来说好事，一下子扩大刚需市场的客群。即便在这样一个以价换量的市场环境下，新世界稳坐海口销售排行前十，完成年度业绩4个亿”。新世界花园营销总监对乐居说，“低价项目对市场造成‘狂轰滥炸’，把旅游地产提前进入刚需行列。开发商的定价以及整体市场更趋理性，2013年以旅游地产为主导的海南楼市也将‘海阔天空’”。
据统计，春节期间，三亚共接待游客56.38 万人次，旅游总收入43.6亿元，旅游饭店客房均价2950元，比去年同期有小幅增长(去年同期游客49万，收入33亿)。
业内人士指出，海南房地产市场由于旅游资源、配套的不平衡，存在两极分化的特点。三亚代表国际旅游岛外向的旅游价值，海口承载内需的发展基石，就像一个家庭，三亚主外，海口主内。海南由于是外向主导型市场，对政策、经济的敏感性很强。有了2010的暴食疯涨，自然会有消化不良的回落、洗牌，而这也就是市场经济的力量。而在格局上，从海口、澄迈、临高到儋州，从富力、恒大，再到碧桂园、雅居乐，海岛西岸一体化格局逐渐呈现。
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