我们同世飞天在做商业地产的定位和规划时，经常遇到甲方说：“我们项目已经做过了市场调研”。但一看调研报告，上面只有大篇幅的市场研究，但对地块规划条件、商业资源供求以及政府的要求和投资人的想法等研究不够。试想：一个商业地产项目，如果不读懂地块属性及规划条件，如何做总平规划和商业规划？不了解当地的商业资源状况，如何做招商？不读懂政府部门及主管领导的想法，如何立项、报规和取得政府支持？不知道投资人的状况和想法，如何确定投资模式和现金流解决方案？等等。我们同世飞天在多年的商业地产策划和规划实践中，总结了一套规范实用的调研方法，即读市场、读资源、读地块、读政府、读投资的“五‘读’俱全”法。
第一，读市场。是对项目所在城市的社会宏观经济状况、人口规模、消费能力、市场需求、房地产市场状况、商业地产市场状况等各方面进行专项调查。
第二，读地块。对地块的地理位置、交通条件、区位优势、形状面积、以及地块的容积率、密度、退线、光照等规划条件进行调查和解读。
第三，读资源。主要是对项目所在城市现有的商业资源进行调查，包括对主力品牌、主力商家、目标品牌的摸底，对外埠的品牌商家能否招商引进本项目进行可行性调查论证。
第四，读政府。主要是对政府的政策导向、城市规划、招商政策以及对本项目的建设目标等进行解读。政府对项目所在城市的产业定位、区域规划、交通规划以及对项目的扶持政策等，均对项目的定位、规划、招商和未来发展影响巨大。所以，对政府规划的充分解读和政府对项目建设目标的充分了解，也是我们前期市场调研的重要内容。
第五，读投资。就是对投资人的股本构成、资金状况、投资模式、收益目标等进行调查，对投资项目的必要性和可行性进行经济分析，根据投资人对现金流要求和赢利目标，合理地把握项目“售租留”分配比例，合理选择投资模式、开发周期和产品结构，确定开发收益、经营收益、资产收益和资本收益间的最佳组合。
因此，同世飞天认为，商业地产前期的调研不只是对经济市场的调研，而是对影响项目定位、规划、招商、销售、投资、收益等每一个关键要素进行调查、分析和解读。对这些问题的充分解读是商业项目的定位、规划、招商和投资的决策之源。因此，商业地产前期不仅需要调研论证，更需要能从市场条件到商业资源、从地块规划到城市规划、从政府要求到投资目标的全方位解读！
作者张璋：中国商业和商业地产资深专家、高级投资策略顾问、首席商业规划师、商业资深培训师、兼职客座教授。先后荣获“中国商业地产十大操盘手”，“中国商业地产十大新锐人物”，“中国商业30年十大策划人物”等称号。自2004年来，张璋先生一直活跃在北大、清华、浙大、上海交大、中山大学、重庆大学等著名高校的讲台上。
