珠江新城二手公寓不愁卖
近日，有消息称珠江新城小户型单位盘源紧缺，眼看一手新盘的小户型价格直逼5万元/㎡，二手业主的放盘价亦是水涨船高。记者采访中发现，5月迄今，珠江新城的小户型二手房成交价有不同程度的涨幅，而此类小户型的买家以投资客为主。而由于成交价格涨幅远超租金涨幅，这类小户型二手房的租金回报率亦不复当年。
公寓投资故事之一
嘉裕礼顿阳光某低层单位市场价放盘一周即成交，面积：39㎡，成交价：123万元，成交单价：31611元/㎡，户型：1房。
嘉裕礼顿阳光是珠江新城西区的知名公寓项目，位于华穗路与华成路交界处，属于珠江新城居住氛围较浓、商业配套较为完善的路段。而且该楼盘地段属于省一级名校先烈东小学珠江新城校区的入学路段，因此，长期受到各类投资客的追捧。目前，嘉裕礼顿阳光的二手均价在31000~32000元/m2左右，平均租金在87.13元/m2/月。
据满堂红双城国际分店店长张满珍介绍，该套物业的业主与买家均是投资客，业主急需资金转移其他投资渠道，初始放盘价为125万元。放盘一周内，便有投资客愿意接手。而买家则是基于货币贬值的压力，计划将持有150万元左右的资金，投入楼市。据悉，业主原将物业放租，租金在3500元/月，加上物业内部装修保养较好，投资客也免去了重新打理的负担，议价了2万元后便爽快成交了，成交单价在3.1万元/m2元左右，基本符合该楼盘的市场价。
公寓投资故事之二
广弘天琪某单位业主急于套现降价11.2万元，面积：56㎡，成交价：215万元，成交单价：38393元/m2，户型：一房一厅。
据合富置业高级营业经理潘小强介绍，此套物业业主从3月开始放盘，当时放盘价接近4万元/m2，最终以3.8万元/m2售出。由于买家是一次性付款，业主考虑到能较快收齐楼款，于是愿意稍稍降价将物业出售。但由于该物业证未满5年，买家因此需承担较高的税费。据了解，此套物业的买家是非广州户籍人士，置业性质为“卖一买一”，自用型，一看即中盘，从看楼到签约成交只花了3天时间。
公寓投资故事之三
汇峰苑大单间淡定投资客两年赚46万元，面积：41㎡，成交价：146万元，成交单价：35610元/m2，户型：单间。
据中原高级营业经理李斌介绍，汇峰苑这套二手房是高层东向的大单间，属于酒店式公寓，楼龄在3年左右，其装修、保养和物业管理都很好。业主是在2011年通过中原地产以总价100万元接盘，均价为2.5万元/m2。购入后一直用于放租，现在租价为4000元/m2。
单从其成交价来看，此单间已为原业主净赚46万元，倘若算上出租收益，此套汇峰苑二手房已经为业主带来了50%的利润。业主此前曾以150万元放盘试水温，后因为急需资金周转，因此稍稍降低总价。买家则希望在珠江新城找到具有升值潜力的单元，看盘时间约大半个月，初始预算为130万元左右。虽然这套大单间的均价明显高于3.2万~3.3万元/m2市场价，但买家看中其升值潜力，而且该单元已有稳定的租赁客户可带来即时的收益。在经过数天的商讨后，双方最终以146万元的总价成交，买家首付三成，按揭购房。
小户型买家七成为投资客 一次性付款达八成
满堂红市场部高级经理周峰表示，5月份珠江新城二手物业交投情况已比3、4月份降温不少，成交量环比4月份减少了近五成。其中60平方米以下的小户型成交量环比4月份减少了54%，而持有这类小户型物业的业主多是投资客，有九成的业主持有的年限在5年以下，但反价的现象不明显。有近八成的小户型买家选择一次性付款，一些业主也愿意退让一定的议价空间，最高的议价幅度约8%。
合富置业高级营业经理潘小强表示，在目前珠江新城西区小户型市场当中，活跃的买家基本以长线投资人士为主，占目标客源的七成，而自住型买家则占三成份额。购买带重点名校学位小户型的买家，基本都有子女读书及长线收租两者兼顾的考虑。业主方面，其放盘心态趋于稳定，个别看好后市或出售意愿不强的业主会有反价的现象出现，不过幅度在5%以内。而买家亦不追价，遇到业主反价买家则会转为看其他物业。成交价格方面，保利心语分行高级营业经理李斌表示，与去年同期相比，现时珠江新城板块同类型小户型单位成交价约有25%的涨幅，而分行在小户型单位的成交量上约有两成涨幅。合富置业潘小强亦提到，如星汇国际一个面积约40平方米左右的物业，去年年初最便宜的大概90多万元就买得到，而现时这类物业的放盘价基本都要110万元左右。
成交价比去年涨了25%
广弘天琪月租115元/m2领跑
此外，据潘小强介绍，目前珠江新城西区小户型物业租金普遍在80~100元/m2/月的水平，当中租金单价最高的小户型热租楼盘要数铂林国际公寓，如该盘38平方米的小复式单位，月租金可达4000元的水平。与去年4、5月相比，市场对珠江新城西区小户型的需求是有所增长的，增长幅度约是三成左右，但目前房源紧缺的状况制约了市场交投进一步放大。
根据满堂红统计数据显示，珠江新城小户型近两个月成交最活跃的主要是嘉裕礼顿阳光、铂林国际公寓、星汇国际等。其中，嘉裕礼顿阳光、铂林国际公寓二手成交均价在31000~32000元/m2，星汇国际的二手均价在25000~26000元/m2。铂林国际公寓的平均租金在98元/m2/月，嘉裕礼顿阳光的平均租金则在96元/m2/月，星汇国际在77元/m2/月左右。而板块内小户型整体平均租金在91元/m2/月，租金单价最高的楼盘是广弘天琪，租金单价在115元/m2/月左右。目前，珠江新城小户型的租金回报率约在3.2%~3.7%左右。
