??近两年来，房企的多元化拓展也更具广度和深度。其中，做“包租公”也成为一种新潮流。据了解，行业龙头万科目前成立了租赁部门，取名万科驿，其主要功能就是为青年人提供租房服务。近期比较火的YOU 青年公寓，同样也是主打年轻人市场。而途家主攻旅游度假屋市场，新世界、雅诗阁等外资房企则提供外籍人士的长期居住租赁公寓服务。各家定位风格不同，租赁对象也有明显区别，但服务的用心程度，展现了众多房企进军这个全新市场的决心和信心。
??万科驿·天河软件园店
??现场：一栋明黄色的小楼为IT青年提供舒适加少许的优雅格调。据项目负责人介绍，万科驿·天河软件园店是万科在天河智慧城打造的租赁试水项目，开发商包下万科云城附近一栋四层村屋改造成37套单位出租。这些充满定制风格设计的房间不仅配有冷暖空调、冰箱、热水器等品牌家电，还配有公共厨房和多功能室，并提供家电出租服务。据悉，这里提倡的是一种“率性乐活”的生活，为年轻人们提供聚会、观影、桌游等社交平台。
??物业形式：村屋改造，提供37套小户型公寓，以单间为主，兼部分双人房。
??租金：单人间月租900元起，较好房型1100元左右，双人间月租1200元起。
??租赁对象：在天河智慧城工作的单身年轻人士。
??租赁门槛：有正当的收入来源，要对方出示工作证明留底，年龄在25岁以下（年龄要求会有略微松动）。
??亮点：项目所在的万科云城位于广州“硅谷”——天河智慧城，是广州核心区唯一的高新产业开发区，目前广州市超过70%的软件和信息服务企业都集中落户在天河智慧城。而万科驿是天河软件园区内唯一的品牌租赁公寓。交通出行也较为便捷，项目紧靠1个公交总站及3个公交站，此外，未来地铁21号线也经过这里。
??欧泊城市公寓
??现场：欧泊城市公寓位于番禺万博商圈核心位置，番禺万达广场就在旁边。在这里，欧泊社区的景观和配套成为公寓的最大亮点。7000平方米的水景园林，万科优质的物业管理，时尚豪华装修并配上全精品家电，拎包即可入住。
??物业形式：房企自持。
??租金：单间白领公寓月租2500元。
??租赁对象：单身白领人士。
??租赁门槛：有正当的收入来源，要出示工作证明留底，年龄25岁以下（年龄要求会有略微松动）。
??亮点：番禺最具发展潜力，生活配套相当成熟的区域核心。休闲购物就在周边，公交、地铁等公共交通也极为方便。
??万科黄埔仓
??现场：位于黄埔汽车客运站旁的万科黄埔五月才正式亮相，万科在老黄埔核心地段打造的这个综合体中，就拿了T2整栋楼宇规划为青年公寓，可提供480套单位，由万科向业主作售后返租，租期为五年，每月可返高达4000元，租赁方面将由万科自己的租赁公司“万科驿“负责。公寓面积在20至70平方米之间，共有七个户型。
??物业形式：第三房返租。
??租金：暂未定。
??租赁对象：单身白领人士。
??租赁门槛：有正当的收入来源，要对方出示工作证明留底，年龄在25岁以下（年龄要求会有略微松动）。
??亮点：集办公、居住、购物、休闲娱乐于一体，项目设有商业街、写字楼、SOHO公寓、健身娱乐设施等。
??新世界金湖花园
??现场：社区环境依山傍水，亲近自然；八大户型独栋别墅，花园、车库、私家泳池应有尽有；会所设施齐全，配置超大室外泳池及运动公园；广粤公馆提供高品质酒店式服务；
??物业形式：房企自持。
??租金情况：月租金34000元～120000元，八大户型，室内面积256平方米～872平方米。
??租赁对象：各国领事馆；世界五百强高管；国际企业外派专家等；
??租赁门槛/条件：外籍长租客户为主。
??亮点介绍：广州市知名纯租赁国际社区，外籍高端客户聚居地；别墅环“耙齿沥水库”而建，临近各大国际学校及华南快速干线，交通便利。
??you 宝岗
??青年创业社区
??现场：you＋公寓在广州的第三家店面，位于海珠区宝岗大道广东药学院内。非家友（公寓租客）必须得按门铃，等值班的管理员确认身份后才能进入。一楼大厅是一个近三百平方米的公共休闲区，放着安静的背景音乐，大家平常可以在这里休闲娱乐，晚上还可这里一起看电影。整个公寓像是一个小型社区，各个家友间的互动很多，并且相互信任。
??物业形式：向第三方整租。
??租金：大约在2000元/月（一般低于周边一房一厅租金10%的价格）。
??租赁对象：愿意交朋友的年轻人。
??租赁门槛：三不租：年龄大于45岁的不租；带小孩的不租；不愿意交朋友的人不租。
??亮点：在一楼大厅里，会有一个显示屏滚动播放各个家友的简介，包括名字、昵称、年龄、擅长的领域等等，还会附上本人的照片和微信二维码，便于大家互相认识。每个店面都会有几个专门的运营官，他们认识入住的每一个家友，也方便介绍不同的家友相互认识。
??新世界广粤公馆
??现场：有着“国际大使官邸”美誉的广粤公馆，自2009年开业以来，旗下公寓出租率长期保持饱和状态，并创服务式住宅新概念，将顶级居住和高端服务结合为一体，租金屡创所在珠江新城区域及广州市内同类物业的价格新高。记者现场看到，该公寓位于珠江新城东部住宅区，凯旋新世界大社区的中央，5分钟范围有两大公园，即珠江公园和临江大道带状公园，以及珠江，公寓内还有6000平方米空中花园，10000平方米中庭广场。
??物业形式：新世界集团持有经营物业。
??租金情况：月租金22000～170000元， 一房到五房，房间面积88平方米～838平方米。
??租赁对象：各国领事和世界500强公司高级管理人员。
??租赁门槛/条件：外籍长租客户为主。
??亮点介绍：领事与企业高管云集的住宅社区，国际化的生活氛围，便捷的国际幼儿园，国际学校校巴必经点，多语种服务，便利的穿梭巴士服务及完善的会所设施，是居住的别致之选。此外，广粤公馆打造粤享活动系列，丰富的每月住客活动以及不定时的主题活动，不仅可以让客人更好地融入广粤社区，也为客人提供了深度领略广粤文化的机会。
??关于房企“包租公”的六个Q&A
??Q：房企充当“包租公”目的何在？
??A：包租或有助开发商降低高库存
??在资深房地产专家肖文晓的眼中，开发商当“包租公”有其利好之处。肖文晓认为，政府鼓励开发商做“包租公”，无论是迎合目前城市各层次住房者的租赁需求，还是进一步改善城市住房结构，都有益处。
??对于开发商来说，这一举措无疑是为了尽快降低高库存。把现有房源拿去出租，改变以往建好就卖的情况，既解决了一线城市由于高房价造成的住房难问题，也有助于盘活二三线城市的积压房源。
??力迅地产营销总监何然则向记者透露，包租不失为一种促销或营销手段。但细心的人不难留意到，目前市面上包租的都是降价项目、公寓项目或旅游项目等。而且不排除有部分项目因为本身用地条件导致开发商必须持有其中一部分，对外则称“包租”。
??也有业内人士指出，在大城市，无力购房的“夹心层”有几种人群，如刚来广州打拼的年轻一代，还有为下一代准备婚房的低收入老年群体等。其中矛盾最突出的人群集中于青年人才，他们的收入条件不符合经适房、廉租房、公租房的条件，或者符合公租房的条件，但房源离工作地点又太远。针对这部分人，如果能有一部分的开发商实施“以租代售”，采取长期租赁的模式，可以让“夹心层”体面地住上房子。
??Q：“包租公”盈利点在哪里？
??A：盈利点：未来房屋增值红利仍归开发商所有
??不管采用什么“招数”，对开发商而言成本回收是首位的。例如一套80万左右的住宅，月租金能达到3000元就已经很不错了，平均租售比在1：22左右。这意味着一套成品住宅，如果单靠出租，要22年才能收回成本。再加上10%左右的财务成本，因此很难有开发商能够承受。
??那么，开发商充当“包租公”的角色，其盈利点究竟何在？广州一位不愿透露姓名的开发商指出，“以租代售”肯定会是长期租赁，而未来的房地产增值部分，承租者是无法享受的。
??Q：大房企开展租赁业务，对中介影响有多大？
??A：对中介构不成威胁
??满堂红市场研究部高级经理周峰表示，大房企开展租赁业务，肯定会对中介有影响。因为毕竟作为住户，第一感觉也是先认可自己的楼盘品牌，再认可对应品牌的附属物，如果这个租赁部门能对业主承诺不收任何费用，等于业主免佣，那住户在放盘出租时，必定先委托这种租赁部门。
??58同城负责人告诉记者，房企拿出来出租的大部分都是青年公寓，能很好地解决年轻人的住房难题，某种程度而言减轻了政府在住房保障上的压力。但是这不会成为社会的主流，目前实行房屋租赁业务的也只有少数几家，对市场中的中介行业还不能构成威胁。
??Q：房企将部分物业销售另将部分物业自持是一种趋势？
??A：开发商转做“包租公”不会成为市场主流
??在本次采访中，对于“以租代售”，大多数开发商表示，暂时没有将其持有的房源向社会出租的举措，对这一举动持谨慎的观点。对于开发商来说，最大的阻碍还是资金问题。大部分开发商拿地、开发、建楼的资金来自抵押贷款，需要尽快卖出房源回笼资金。考虑到企业的贷款融资、运营管理成本以及出租房源的回款速度和收益率问题，目前将持有的房源大量向社会出租是不太可能的。要开发商变房东实际操作起来会很困难，出租房源不可能为毛坯，要将毛坯商品房装修后再出租，对于开发商来说是二次投资；而等到再出售之时，房源的价值很可能会打折扣。
??也有业内人士认为，房企部分物业销售部分物业自持，是值得探索的领域，但是需要相对完善成熟的融资渠道，否则民营等社会资本难以承担。其次，房企转向租售并举，开发商并无动力。一方面，出租资金周转较慢；另一方面，转售为租增加管理成本和不必要的负担。
??Q：青年人是否愿意租这样的房子？
??A：住不住和人的性格和经济密切相关
??陈同学是一名应届毕业生，今年6月将从广州工业大学毕业。她找到了一份行政相关的工作，月薪4000元左右，地址在维多利广场。陈同学听说了这类公寓项目后，表示应该不会考虑。她还是希望能住在比较成熟的大型小区里。而且陈同学比较内向，她担心住在这样的公寓里，融入不了大环境。还有一个原因是，她目前可能还没法负担起房租。
??而小钟已毕业两年，本科是在东北读的，第一份工作也在东北。但由于工作的变动，去年被正式调到了广州，他从事的行业是互联网金融，所在的企业是一个全球性的大企业。小朱平常就很乐于扩大自己的社交圈。他说，这一类将很多有志年轻聚在一起的公寓很有意思，可惜由于目前的住宿是由公司方面提供，暂时还没有考虑搬出来。
??Q：这种新兴的租赁房是否应该设置门槛呢？
??A：设置门槛是租赁市场客户细分的结果
??方圆地产首席分析师邓浩志表示，其实这个无所谓，主要看经营方的客户定位，如果是来之则受，那和一般的二手房租赁就没有什么区别了，如果可以进行筛选，那也有利于为特定客户群的特定需求提供服务，也有利于突出产品的个性化。一般而言，原有随意的二手租赁已经发展到头了，未来的新市场一定是客户细分的。
??满堂红市场研究部高级经理周峰表示，设置门槛也是合理的，毕竟这类产品也是知名开发商设计开发的，必然希望整个楼宇内都能居住着一群层次相近及爱好相仿的客户群。这个也不算是带歧视性质。
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