一条爬坡式的曲线，是去年广州二手住宅房价攀升的痕迹。去年7月，它还在坡底徘徊，到了12月，却升至山腰。
对于大多房奴而言，最幸福的事或是去年买了房；而那些准备买房却在犹豫中错过的，或遗憾感慨过去一年的收入赶不上房价之步代。
南都记者综合中原地产、合富置业、满堂红三家中介数据，抽查广州成交量排名靠前的十个大型住宅小区，发现房价在过去半年的涨幅从4 .27%至18 .55%不等。
这虽只是广州楼市成交的冰山一角，但或可代表整体二手楼市之趋势。
去年下半年成交环比涨89 .4%
“在去年7月份，一套房源还是3 .7个买家抢；到了今年1月上半月，一套房源已有5.2个人抢”。满堂红研究部数据显示，从去年7月份起，更多的买家争先入市。
据广州市房管局数据，去年1至12月，广州全市十区二手住宅成交59605套，上半年成交20595套，下半年成交39010套，下半年成交环比上半年大涨了89.4%。
而在大多数市民的印象中，去年房价是在2011年底之后来了一个大翻身，“下半年房价涨得更离谱”。
“说 实在，我真的很后悔去年没有买房”。白领陈先生在去年初、去年中及去年尾都曾往番禺、黄埔看房，打算选一套100万元左右的小三房结婚用。但“年初时看 跌，我以为还会跌；年中时在涨，专家都说会微涨，涨不大；到年尾，我想买却已涨起来了，之前看100万就可以买的房，现在户型装修更差的也要110万”。
陈先生感慨，“和女朋友两人一年收入刚好和房价上涨打了个平手，相当于一年白干了”。他打算等春节后向家里人借些钱，再继续看房。
满 堂红研究部数据显示，去年12月份广州总体(不含南沙、萝岗)二手住宅成交均价为16905元/平方米，同比前年12月上升20 .6%；全年广州总体二 手住宅成交均价为15375元/平方米，同比上升13.1%。以十区而言，12月份价格就比7月份涨了约12.5%。
中原地产领先指数和合富置业标准指数则显示，2012年的二手房价亦比2011年分别涨12%、10 .4%。
反价现象增多，议价空间缩小
去年下半年起，越多越多的买家入市，房价也随之水涨船高。
合富置业研究发现，去年上半年有超七成的刚需买家独撑楼市，但下半年房价回升后，刚需有所回落，替而代之是换房族入市，就连投资客也有小幅回升入市。
“经 过了年初的震荡波动之后，随着成交量恢复，广州二手楼价在去年4月份到8月份之间进入了一个相对稳定的阶段，成交均价维持在1.4万-1.5万元/平方米 之间。”满堂红集团战略管理部、研究部副经理肖文晓表示，进入“金九银十”之后，随着一手楼盘销售价格重拾涨势，二手楼价亦出现反弹迹象，9月份开始二手 住宅买卖均价连续四个月维持在16000元/平方米以上，出现价格“翘尾”。
记者抽查的凤凰城、骏景花园、丽江花园、光大花园等十 个成交量靠前的大型住宅小区，从去年7月份起价格均上涨，涨幅介于4.27%至18.55%之间。当中属华景新城、金碧花园、华南碧桂园涨势最凶，均超 15%以上；即便是涨幅最小的凤凰城，中介反馈实际有诸多反价成交案例，普遍涨价凶猛。
满堂红研究发现，去年2月份买房议价空间最 大，达- 7 .2%，一套100万元的房子平均可以砍价7 .2万元成交；但在7月份，议价空间变为- 4 .2%；而到12月份，更降至 - 3 .8%，平均一套房或只能比放盘价减3 .8万元成交。与房价上升的弧线相反，去年全年的议价空间走的是下坡的弧线。
“2012年下半年政策趋稳，市场逐渐消化政策带来的负面影响，买家信心逐步恢复，交投量、价格均呈逐月温和回升的态势”。合富置业首席市场分析师龙斌表示，至第四季度，二手楼市基本恢复到较良好的活跃水平，价格则稳中有升。
满堂红研究部高级经理周峰认为，去年6、7月份起，买家购房增加，房价渐而从9月份起逐渐走高，主要也与去年信贷相对放松有关。目前接近春节，大部分业主已收回物业按兵不售，预计如果今年政策没有太多利好的话，房价则会稳中有升。
华景新城(天河)
去年7月起
每月涨约3%
半年涨幅：
18 .55%
作 为天河区最大的住宅小区之一，华景新城由于带有省级小学学位，一直较受市民关注。“一套110平方米的朝北望铁路房源，业主去年11月初以220万元放 盘，才放出来就有买家相中，以为马上可以签了，但业主拖了一个星期，价涨了10万，但买家为了小孩今年5月份可以报名入学，还是以230万元买了”。中原 地产客户经理罗远思说，目前，同类型的房源放盘价已是240万元。
罗远思说，该盘房价日新月异，从去年7月份起，基本每个月会涨3%左右，若以市场价放盘，不出一星期可卖掉，而即便以高于市场价放盘，也一个月左右就可卖掉，“等这个月便宜的盘卖完，那高于市场价的就是下一轮的市场价了”。
合 富置业华景豪门分行主管曹明亦表示，去年8、9月份起，芳满庭苑、陶然庭苑陆续有一批房子证满五年，买家的购房成本因而变低，但业主特意抬高价，至今已大 涨了15%。比如六期一套86平方米的小三房，11月初业主开价180万元，月中涨价以190万成交，“现在200万都会有人买”。
金碧花园(海珠)
楼盘大户型小
首次置业者最爱
半年涨幅：
17 .83%
金碧花园位于工业大道南，是该区域的大型花园小区。“该盘规模大，盘源多，户型偏小，非常吸引首次置业者”，中原地产金碧第三分行客户经理郭红霞介绍，而东晓南的楼梯楼也要1 .5万-1 .6万元/平方米，小区绿化环境一般。
满 堂红金碧分店店长赖萍也告诉记者，在这里居住的，以外地人居多，因此换房的频率也很快，一般三年至五年就会出手，所以成交也比较活跃。“7月成交价在 1 .7万-1 .8万元/平方米，1月份达到2万左右，一期、二期的价格相对便宜点，二期三期的两房比较多，成交最大”。
“去年7月份开始涨，11月以后涨价最快，尤其是周边一手房鸿益华府开盘2.5万元/平方米，也带动了二手房价格的攀升”，郭红霞告诉记者，金碧花园在该区域具有不可比性，厅出阳台的好户型推出后，基本1个星期就会成交。
“有一套户型3月放盘价为83万，最近准备签合同时，业主却说125万才卖。业主说他们也不想反价，只是若低价卖出，同样价格再去买一套花园小区二手房根本买不到，只能涨价”，郭红霞称。
华南碧桂园(番禺)
交通便利
中小户型最稀缺
半年涨幅：
16 .85%
满 堂红华碧分店店长朱菱介绍，华南碧桂园与广州雅居乐相比，最大优势是靠近迎宾路，交通更便利，同时单价低1000-2000元不等。劣势就是，碧桂园大户 型较多，而雅居乐有部分中小户型，总价低可选择性大。另外，华南碧桂园学校是广东碧桂园学校教育连锁体系学校之一，规模由幼儿园到初中，聘有全国优秀教师 和有教学经验的外籍老师，这也成为吸引买家的重要原因。
“华南板块发展一直很好，像万达广场等，提升了人们对该区域房价的预期。甚 至房价涨得我们都看不懂了，业主还追涨。”朱菱说，从下半年以来，基本一个月总价会涨5万。记者了解到，该盘在7月份，成交均价大概1.3万元/平方米， 截至现在，已经涨到约1.5万-1.6万元，涨幅达约2000-3000元/平方米。
“我有个客户，去年4月开始买房，嫌价高迟迟没出手，结果房价不降反升，到了年底，他想买也没合适房子，只剩下大户型。”朱菱告诉记者，100平方米以内的户型最稀缺，现在基本没房源，大部分房源是150-200平方米左右的大户型。
光大花园(海珠)
有学位优势
议价空间小
半年涨幅：
13 .88%
光大花园凭借学位房优势，成为广州成交量活跃的楼盘。“靠近地铁沙园站，交通便利”，中原地产光大花园分行营业经理曾嘉亮介绍。“去年底，乐峰广场开业也是个重大利好，经营业态类似于天河城，许多知名服饰品牌、餐饮、电影院都有，生活很方便”。
然 而，对于购房者来说，大部分还是冲着学位而去的。配套省一级光大同福幼儿园、省一级光大宝玉直小学、北大附中，读书就在家门口。“江南西一带，楼梯楼 1.7万-1.8万元/平方米，花园小区大部分超过2万，光大花园在海珠区的价格不算高，又带有学位，很多人会选择这里，而且单间、一房到四房，很多户型 可以供买家选择”。
去年以来，该小区的房价涨势也很明显。记者从多家中介了解到，该盘从去年年初的约2万涨到现在的约2.3万元/平方米，两房、三房户型总价都涨了10万以上。“反价的不多，但是可以谈的空间很少，一说要降价，业主就不同意”，曾嘉亮告诉记者。
骏景花园(天河)
两房最紧缺
屡有卖家反价
半年涨幅：
11.23%
“半 年下来，总体成交价格涨了超过10%，但还是供不应求，最近两三个月基本没有房源了”。骏景花园骏景南苑中原地产分行高级营业经理翁杰敏说，整个小区有一 万户，买家想买两房单位，问齐全部中介发现只有五六套房源，“多不到八套”；三房稍多些，有三十套可供选择。
在翁杰敏印象中，去年11月份起价格涨得最厉害，因为两房房源少，大多数买家以业主的放盘价买了，“议价空间很小，而且很多业主反价”。
“价格谈着谈着又涨了，甚至最后不卖了”。翁杰敏说，在去年11月之前，130多万元可以买到两房，但现在要150万至160万元，“刚办完买房手续，房子就涨了20多万，买家很开心，业主相对郁闷”。
翁杰敏说，相比周边的小区，骏景花园小区的涨幅要大一些，目前小区的均价大约是2 .1万元/平方米，就算靠近变电站的也要1 .9万- 2万/平方米。其主要原因是小区的房源紧缺，再者周边的金融城规划及交通利好等也有推动作用。
广州雅居乐(番禺)
一手带动二手涨
单价已超1.6万
半年涨幅：
10 .29%
受益于交通、配套等优势，雅居乐花园一直受到番禺、天河客户的热捧。满堂红观景路分店店长曾维燕介绍，“有相当多二手客户是来自天河，到体育中心不到半个小时”。
雅 居乐花园是番禺继祈福新邨后的第二大盘，是华南板块第一大楼盘，规划总居住人口达100000以上。也是该板块内开发档次较高的小区，配套相对成熟，购 物、人工湖休闲、林荫道、表演舞台、特色雕塑，将购物、娱乐和休闲结合在一起。“附近的一手房在2012年11月份开盘，洋房售价1.5万-2万/平方 米，带动二手房也涨起来了”，曾维燕介绍，去年7月，成交均价1.4万/平方米，2012年10月份达到了1.5万/平方米，现在单价基本在1.6万/平 方米以上，“100平方米的户型，总价都去到160万元”。
中原地产观景路分行高级营业经理陈泉说，三房放盘价由2012年7月份的130万涨到了现在的160万，而且业主反价的情况很多。“可卖可不卖的业主，就会经常反价，有个客户放盘350万的别墅，看到有人咨询，立马涨到400万，唯恐卖亏”。
祈福新邨(番禺)
放盘价实在
成交活跃
半年涨幅：
10 .26%
“房价一直在涨，很多房子去年8月80万不到，现在都在90万元以上了”。在中原地产祈福新邨分行高级营业经理梁仲桥看来，祈福新邨的业主放盘价“水分”不多，“大面积的价格就虚高一些”，买家一般能接受就买下，接受不了就观望。
合 富置业番禺区分区营业经理周艳婷介绍，祈福新邨的成交比较活跃，中区的楼龄约12至14年，但由于总体靠近楼巴总站，半年涨幅达10%至15%，所以相对 A B C和新区涨幅更厉害。而A B C三区的组团有二十年楼龄，无法办理公积金贷款，因而涨幅稍低，涨了6%至7%不等。“买家追价入市近两年在这个 小区不普遍”。周艳婷说，去年12月份有一买家给了首期，但后来觉得更想买一手楼，在临交首期款时却“挞定”，情愿不要定金。
梁仲桥表示，在祈福新邨买房的大多要求总价100万以内，两房由于总价更低而紧俏，从去年11月至今货源紧缺，因而价格被炒高，“去年上半年66平方米两房70多万元，现在有些买家放盘价已达93万，真正成交价90万左右”。
丽江花园(番禺)
丽字楼加装电梯
半年涨了15%
半年涨幅：
9 .91%
“我很庆幸去年初把房子买下”。去年3月中旬，白领小玉以125万元的总价，买下丽江花园左岸一套89平方米的房子。等她办完过户手续，房价开始涨了。
在 中原地产营业经理黄耀光看来，“涨得最快的是丽字楼，因为加装了电梯，下半年约有15%的涨幅”。据介绍，丽字楼在去年8、9月份加装电梯前均价约1万元 /平方米，如今涨至1.2万元/平方米。近日成交一套8楼顶楼还未装电梯的房子，但买家认为未来很快就可装电梯，看完后马上下定不还价，以单价1.1万元 买入。
而小玉在去年3月份购买单价约1.4万元的左岸，在去年6、7月时涨至1.5万元，“目前是1 .63万- 1 .65万元 /平方米。”黄耀光说。中联地产番禺区洛溪西区分区经理柯树浩表示，左岸望江的好户型有的甚至以1.7万元成交，“现在盘源少，业主不反价算偷笑执到宝 了”。
逸景翠园(海珠)
刚需买家居多
单价已突破2万
半年涨幅：
4 .80%
中 原地产逸景翠园分行营业经理胡克汪介绍，逸景翠园紧邻珠江轻纺城，很多买家都是布匹市场的老板，“整个区域每月的成交都有30套”。另外，这里的价格也成 为吸引天河客户的因素。天河不少二手房价格在2万/平方米以上，好的小区都达到2.5万-2.6万/平方米。而天河城至逸景翠园车程在半小时以内，相对来 说价格有优势。“小区规模大，可选择的户型也多，从两房、三房到五房，还有复式。”
“投资客比较少，大多是刚需买家，但价格涨幅还 是非常明显，放出来的盘源一间比一间价高”，胡克汪介绍，去年7月的成交均价在1 .9万/平方米，去年11月前后涨幅加大，到了今年1月份，价格已经达 到2 .2万- 2 .3万/平方米，一些朝向好的复式，价格高达2 .7万/平方米，总价也需要四五百万。记者从多家中介了解到，业主反价情况不多，很 多业主是做生意的，还比较讲信用，但降价空间确实没有。
凤凰城(增城)
下半年至少
新开8家中介
半年涨幅：
4 .27%
前两周，凤凰城凤馨苑一套96平方米的房子双方约定99万签合同。“当天所有合同都填好了，但业主突然反价，要求100万元且是一次性付款，按揭的话必须是103万元，一宗成交眼睁睁黄了”。满堂红凤凰城分店店长马煜文介绍。
“凤仪苑一楼带花园单位94平方米，上半年市场价为100万至105万，业主不急着卖，去年10月以130万元放盘，中间很多买家听到这个价都吓跑，很少人去看”。但在今年1月19日，这套房却以136.5万元的价格，被此前的一个买家拍板买下。
在 中介印象中，去年上半年凤凰城楼市还属不温不火，但下半年买房者越来越多，这个小区周边新开了至少8家中介。“涨得较快的或是凤馨苑，从去年7月份到现在 每平方米大约涨了10 0 0至1500元，因为它之前的价格相对较低”。中原地产资深营业经理潘伟涛说，分店去年10月份以来，每个月的成交基本都比年 初每月翻一倍多，四季度成交亦比三季度多了近三分之一。
