新浪乐居讯(编辑 殷梦媛)11月16日，南京国土部门公布了今年的第15号土地公告。公告显示，共有来自江宁、江北板块的6幅地块将在12月18日公开出让。其中，位于江宁区科学园莱茵达路以东、科健路以北的NO.2012G57地块是一幅面积较小的低密度居住用地。在地块出让前夕，新浪乐居品地汇特邀策源地产南京公司研究员蒋乃均一同对G57地块进行实地探访，并进行全面解读。
地块现状：
G57地块大致位于地铁一号线南延线天印大道站的南侧。乐居品地团驱车从天元东路一路往东行驶，在莱茵达路的路口向右(南)转，继续直行至科建路的路口就可以看见此地块。地块周边比较明显的标志性建筑就是已经成型的莱茵东郡花园。
从地块的现状来看，这幅地的形状非常特别，比较狭长。“这块地的长宽比很悬殊，东西方向特别长，南北方向特别窄”，策源地产南京公司研究员蒋乃均表示，后期打造的时候，地块南北两侧还要再“退让”一些地，这样房子盖起来确实会比较“紧”。
不过，地块整体还是比较规整的，前期不需要做太多工作。目前地块上都是附近居民种植的蔬菜。
地块优势：
公告信息显示，G57地块出让面积为18119.9平米，体量比较“迷你”，且容积率比较低，在1.0至1.1之间。蒋乃均表示，参照地块的容积率指标来看，该地块是一幅别墅用地，而且限高15米，以后可以做成叠加或联排别墅产品。
“这块地属于江宁板块科学园区域，这边的居住氛围还是比较成熟的。另外，地块周边的道路交通网也很完备了。目前来看车流量并不大，出行还是比较方便的，而且噪音的干扰相对比较小”，蒋乃均认为。
他还说到，在后期销售方面，竞争压力并不大。“地块周边并没有什么在售楼盘，更没有别墅性质的产品。周边的鸿意万嘉卖的是刚需产品，莱茵铂郡打造是酒店式公寓，所以不会有太多‘交叉’的地方。”
地块劣势：
由于地块的形状比较特殊，所以未来的规划可能会比较麻烦。而且地块的南边是一家工厂，对于别墅的形象方面不是一个利好。
“作为别墅类用地，G57地块周边没有可以直接利用的自然资源，像山水资源、自然环境等都不太利于打造别墅产品。从这一方面来看，确实会比较尴尬”，蒋乃均还表示，由于这块地的规模比较小，感兴趣的企业估计也是小企业。
地块前景：
按照地块最高1.1的容积率来算，起拍楼面底价为4244元/平米。蒋乃均认为，这块地的竞争应该不会太激烈，溢价也不会太高，楼面地价大概会涨到5000元/平米的样子。“参考周边在售楼盘的价格，别墅类产品的价格肯定要更高一点，所以未来还是有获利空间的。”
他还表示，由于地块规模不大，所以外来大牌房企对这块的兴趣应该不大。反而是“生根”在江宁的开发商对这一片区的开发比较有经验，也会比较感兴趣。“比如像开发天泽苑的江城地产、开发罗托鲁拉小镇的明月集团。”
蒋乃均还提到，地块的后期打造可以参考北边的莱茵东郡花园。“可以看到，莱茵东郡也有四层的花园洋房，G57地块也可以做成类似四层的叠加产品。从产品的品质来说，可以‘一脉相承’，区隔不大。”
乐居编辑点评：
G57地块后期的打造确实比较“尴尬”。该地块具备了做别墅类产品的“硬件条件”，却缺少相应的“软件配套”。不过，从地块所处的区位来看，别墅类产品还是比较稀缺的。如果拿地企业开发的好的话，未来还是具备一定获利空间的。
