背景：东莞房地产市场在持续一年多热销之后，刚需当道，购买力惊人，热销势头在8月份开始降温，随之而至的是“金九银十”预热推盘，新旧楼盘都赶着这个节点推货，大批楼市产品蜂拥而上，2013年“金九银十”之战火爆开场。
然而，这个金九银十，楼市表面热闹，实则并不乐观。在市场供应暴涨、银行贷款全面收紧的市场环境下，东莞楼市“金九银十”能否依然坚挺？在刚需盘一路飙涨至万字头的形式下，金九银十的万元刚需盘还能热销吗？东莞楼市的购买力还能持续多久？
本期地产沙龙，新浪乐居专门邀请到备战“金九银十”的开发商代表以及专业的市场研究人士，共同预测探讨2013年东莞“金九银十”楼市走向。
时间：8月29日下午15:00-17:00(周四)
地点：新浪乐居直播室
参与嘉宾(排名不分先后)：
沿海地产东莞公司总经理 曹永峰
富通地产总经理助理 梁兰凌
广源地产市场营销部经理 宋坪
尚峰温莎堡项目经理 黎运飘
中原地产东莞公司策略研究中心总监 车德锐
合富辉煌东莞市场研究部副总监 李兴旺
东莞新浪乐居主编 张冉
参与嘉宾合影
金九银十市场：刚需快跑 大户难行
●乐观：刚需盘走货无压力 金九银十房价飚得更快
●隐忧：房价持续走高 购买力不足情况显现
新浪乐居：东莞中原今年的“金九银十”市场预测报告指出，今年有1万多套住宅在“金九银十”扎堆上市，涉及上市项目近80个，推盘供应量非常集中，竞争压力很大。今年“金九银十”整体状况究竟如何？是严峻还是乐观？
车德锐：“金九银十”这两个月推盘的量同比去年同期都是要高，盘数和规模都比往年要高。一方面是现在很多盘将要推出，开发商定价预期很高，证明购买力强劲，但这么高的定价，我还是有些担忧，市场能不能接受，这个有待“金九银十”到成交的时候再去研判；。另外，广深成交势头旺盛，又与最近房贷收紧、利率上调形成了矛盾。这种矛盾需要时间去观察才能够了解清楚，反正我自己感觉还是有些迷茫的。对“金九银十”趋势没有办法下一个定论，因为有矛盾纠结在一起，需要研究观察。所以现在说不清楚。对“金九银十”趋势没有办法下一个定论。
车德锐
新浪乐居：您对目前楼市最担心的是什么？
车德锐：目前东莞楼市的需求量是非常旺盛的，但我目前最担心的是购买力够不够。这是另外一回事。现在东城、南城一些新盘的定价感觉明显有些过了，这么高的价格带来的市场跟随效应，会拉高东莞整体房价，这两个月估计房价会冲的比较高一点，又有别墅，也有一些成熟的后期的项目，定价实在有点高。最担心这些高价盘成为一个风向标，整体价格高上去后，客户购买力够不够？这里面就会慢慢形成一个矛盾。发展到一定程度的就有压力了。
李兴旺：车总所说的担忧是存在的。像有新推项目价格快接近1万，这个也是超出我的预料。普通刚需盘定价过万相对于东莞来说还是比较高的。对此我是持一定担忧的，房价确实在这两个月上升比较猛，而且接下来以后每个月价格都会上涨比较高，跟去年同期比金九银十成交价幅度会比较大。特别是去年下半年东莞房价基数比较低，7200-8300/㎡左右，今年上半年房价已经飙升到8800-8900/㎡，按目前市场状况房价很难下去。所以2013年全年涨幅可能会突破8%。
李兴旺
新浪乐居：金九银十的市场会呈现什么状况？
李兴旺：“金九银十”主战场或将是市区，市区有超过15个盘入市，占全市30%左右；“金九银十”可能推货量会超过1万套，每个月达到5000、6000套以上，相对于前几个月来说，这个推货量确实有点高。主要户型集中在70-120的话，刚需成交还是比较乐观的。从8月份销售来看，很多刚需盘当天就卖完，需求很旺盛。所以大方向来看金九银十成交乐观的，刚需产品不成问题，而且新推盘普遍定价预期高，所以这两个月房价会飚得很快。现在市场成交困难主要集中在大户型这方面。
梁兰凌：“金九银十”我们还是比较乐观的。从全国房地产形势来看，近期一二线城市房价上涨趋势还是非常明显，虽然这个量相对没有那么高，但是到了九、十月份的时候，应该会有一个量价齐升的趋势。具体到东莞，尤其是刚需这块，9月份推出的市场刚需产品特别多。这么多开发商同时把项目推出来，也代表开发商对市场的判断，刚需这块走货应该不成问题。开发商还会根据自己楼盘本身蓄客情况进行一个合理定价。
宋坪：“金九银十”大户型走货还是有压力的。刚才说到“金九银十”，我们根据工作节点走，也没有把“金九银十”作为一个主推时间段，按正常销售就可以了。小户型是没有问题，刚需需求量还是比较旺盛的，大户型压力依然存在，一直会持续到下半年。
曹永峰：“金九银十”刚需盘销售是没什么压力，我觉得还是个行情问题。市场行情对每个楼盘情况不一样。最近无论是经济状况还是市场状况都没有明显好的信号，也没有坏的信号，没有政策的干扰，反而令观望的人减少了，有一些客户都在果断出手，这也是今年成交量大幅上升的原因。原来大家还担心东莞产业转型令购房人群减少，其实东莞减少的那部分人群都是没有购买力的，从现在看来，市场需求还是很大。
房贷收紧—
对购房影响不大 开发商资金压力大或会考虑促销推盘
新浪乐居：银行下半年银根收紧已成定局，房贷收紧、利率上浮是否会对刚需为主的东莞楼市造成正面冲击？
车德锐：基准利率稍微上浮一点点，其实对于购房者作出购买决策应该说影响基本上是很小很小。因为月供就差那么一点点，主要还是首付的问题，所以对于客户而言，更多的门槛还是在于首付的多少，而不是在于利率。
目前银根收紧对于开发商的影响还没有显现，有些开发商还是比较乐观，但有些开发商慢慢就会感觉到银根收紧对资金的压力不是一两个月可以解决，市场上逐渐会粗线促销力度大一点、折扣多一些的楼盘，在“金九银十”后半段，也许会出现这种打折促销力度变大的市场状况，这时购房者可以考虑入市。
宋坪
宋坪：关于房贷收紧，我们公司挺有感触。我觉得对整个消费者来说影响不大，但是对公司回款、资金压力还是很大的。现在说钱荒已经过去了，但是银行额度依然很紧张。我们公司合作有五个银行，都还蛮紧张。尤其对小开发商影响还是有的，一涉及到资金问题，开发商就会加速走货，促销会增多，定价也会有所下调。
黎运飘：基准利率上浮5%、10%，如果是长期的话，可能客户还是适应的。从08年打七折，到打八折、八五折，客户还是适应。如果现在有一个九五折，客户已经很满足了。上浮5%，一个月多100-300元左右。跟楼价大数目相比，其实是一个小数目。对客户的入市决定影响不大。
营销策略---
市场需要“兴奋剂” 二三级联动和垫首付依然有效
新浪乐居：目前东莞房价上涨明显，销售是否存在压力？
车德锐：现在有一个问题，就是客户来访量相对比较低，这个趋势是从7月中下旬以来到现在已经持续一个多月了，是雨水季节的问题呢？还是说本来就是一个淡季现象？还是开发商的活动营销也做的不够？这里面需要去做分析，我总觉得房贷收紧不是客户来访量少的主导因素，是综合因素引起的。这种情况的确跟往年不同。
新浪乐居：是不是跟前期市场已经消化了一定的量，现在出现购买力不足的情况？
车德锐：应该有这个因素，今年每个月成交量都很高，淡季的这种情况都是这样。7月份、8月份成交量还是比较高的。包括我们公司业绩状况也说明这个问题，不会出现大幅波动。开发商不管淡旺季都在推货，所以现在淡旺季已经不是那么明显了，在一定程度也提前消化了一些“金九银十”的需求，这个应该也是一个因素，所以“金九银十”可能也会面临客户蓄客情况不像往年那么乐观，而且在8月中旬，很多楼盘提前推盘，这在一定程度上也释放了一定需求。
李兴旺：我认为这种现象不是太明显，来访量下降、成交量下降都不是非常明显。因为今年开发商一直推货，7、8月份相对前几个月，从推盘量、营销推广活动各方面都会少一点，客户量减少也是正常的。因为开发商主力就集中在8月中下旬或者9月份，7、8月份期间市场波动非常小，成交也不算太差。从1-8月份，除了过年那个月及4月份以后，其他也都在60-65万的量，淡旺季不明显。9、10月份市场出现大幅增长的成交可能性也不是很大。
新浪乐居：如果蓄客不佳，开发商是否会继续采取垫首付、二三级联动等策略来促成交？
车德锐：我认为现在这个市场太安静，因为当前开发商的市场预期比较好，明显感觉营销活动花费比较少，活动的造势是不够的。但是面对“金九银十”那么大体量的推量，开发商应该在营销上多一点投入，把这个势造起来。所以解决人气的办法在哪里？我认为就是要多搞一些大型的活动，引爆市场，让市场热起来。
曹永峰
曹永峰：我发现一个特点，东莞蓄客蓄不住，选择余地太大了，老百姓耐心、等待感不足，所以沿海采取分卖的方式。比如旁边的盘，他这次开盘开了100多号，他蓄了一个半月到两个月，实际上跟我的总量是一样的，我也没有开盘，我就是这样自然销售，下个月还是这么多，加在一起总数还是一样的。现在事实也证明，二三级联动还是很有效的，所以很多开发商都在用。
宋坪：从去年开始我们有一些低首付的概念，是针对个别客户资金比较紧张，首付方面比较困难的，也有过这样的情况。大户型是靠实力，他一定要靠产品本身特点、价值去吸引客户，因为客户比较理智，所以我们在打造产品的时候，打大户型的时候，把所有质感做足，把最基本的东西做好，这样大户型就能卖出比较理想的价钱。
车德锐：买大户型通常是工商个体户为主，做生意的，资金要周转，垫首付的的确确无论作为一种噱头，会引起关注和影响，这也达到人气蓄客这种作用。同时的的确确有资金周转需求的客户，你给他垫一两年对他生意是有帮助的，他不是购买力不强，他只是说做生意资金需要周转，垫首付恰恰可以迎合他的需求。
梁兰凌
梁兰凌：富通自在城暂时都没有考虑二三级联动和垫首付。从目前刚需市场需求来看，暂时还不需要采用这些手段，刚才提到银根收紧、利率上调，从大的形势来讲，对市场总的需求还是没有冲击，不会影响总需求，购房者需求还是在的，只是说这些开发商回款也好、办按揭的周期也好，这些通过其他方式是可以解决的，大致对需求没有影响。尤其刚需这块，确实相当旺盛的，对成交的影响不大。
开发商推盘—
● 富通自在城：主推70-97的N 1户型 将推出一个引爆全城的大型活动
● 沿海江湾国际：每月加推一栋 顺着卖
● 广源地产：剩余货量不多 主做圈层活动
● 尚峰温莎堡：11月正式推盘 刚需为主性价比高
新浪乐居：各位开发商最近有何新品入市？那么多新盘集中上市，会不会有一些压力？
黎运飘：按照目前尚峰温莎堡项目的进度来看，大概11月中旬或者是月底可以推出市场，我们的项目地段好，处于万江区政府所在的核心区域，主要推的也是目前比较热销的刚需产品，90-120平方米左右。公司在香港开发过好几个楼盘，也是有一定的开发经验。公司对定价这块预期不是很高，首要是想把项目口碑、品牌打出来，一期开盘预计会以一个比较有吸引力的价格推出产品。
黎运飘
宋坪：“金九银十”广源旗下各盘的压力不是很大，大概有80多套货量。我们在8月28日做了新闻发布会，对一些老客户也进行了圈层营销，还有即将推出的质感生活之旅，让客户体验马术、游艇、高端的高尔夫之类的活动，展现我们质感生活的诠释。
曹永峰：沿海江湾国际没有推太多特别的活动，基本上项目卖得也不错，每个月加推一栋，从去年开盘卖到现在都是这个速度。快一点就多一点，慢一点根据前面去化率再往前推。现在沿海有一块地正在谈，也算是合作开发，就在万江华南Mall附近。
梁兰凌：富通自在城在推出之前会有一个引爆全城的活动。富通自在城虽然属于莞城，但是跟南城特别接近，有三个特别大的优点：第一，区位靠近南城，属于真正市中心的刚需盘。第二，教育资源丰富，有莞城的名校效应。第三，户型面积赠送高。富通自在城推出的产品相当于是N 1户型，面积段从70到97两到三房，还有130平米改善型产品。
未来市场研判—
● 临深片区大热 房子越做越小
● 下半年市场持续向上 刚需旺销
新浪乐居：未来东莞房地产市场发展会呈现一个怎样的特点？比较看好哪个区域的楼市发展？
梁兰凌：我比较看好临深片区，梅观高速马上取消收费，取消收费的话，从龙华到塘厦很快，十几分钟。
宋坪：我比较看好东城东拓，寮步等泛城区和临深片区楼市发展，目前镇与镇之间的融合在加强，而城区地块有限，需求就会向城区周边外溢。
曹永峰：我认为未来开发商出来的产品，是总价平稳，单价越来越高，房子越做越小。这几年东莞越来越像香港了，香港的房子小的不得了，过去的东莞人认为两房根本没法住，至少是三房。现在房价起来了，总价一高，这个房子大小就不是你说想买多大就买多大，是你能买多大。最终因为土地资源少，加上供需的问题，未来小房子才是主流。
李兴旺：历届政府上台，第一年在经济方面都会红红火火，而且以维稳为主，从这一点出发的话，房地产政策应该是稳定的。只要房价不要出现太大的涨幅。同时最近几个月全国房价形势走势非常猛，第四季度对于房价还是有点担忧的。但是大的方向还是以稳定为主。只要在政策上没有一个太大变化的话，东莞接下来成交走势不会有太大波动，成交量还是比较可观。
车德锐：下半年十八届三中全会开之前应该不会有什么政策，下半年宣传政策是比较平静的。东莞普宅标准调整的可能性比较大的，这也是有利于楼市的。还有经济层面，东莞经济给人感觉数据还是很乐观的，乐观之余，政府对下半年发展的想法还是很给力的。下半年很多东西要动起来，所以我想经济层面对东莞来说比全国要好一点，经济的信心也会给到购房者比较强一点的信心。还有刚需的的确确支撑量还是可以持续几年时间，目前观察这种趋势还是没有变，买房刚需非常非常旺盛。现在基本上市场上还是往上走为主。
