【2013年3月长沙楼市销售报告】
编者按
目前来看，长沙的商圈无非是五一商圈、东塘商圈、雨花亭商圈、火车站商圈、溁湾镇商圈为主，其中，又以五一商圈占据绝对优势。
作为长沙市最繁华的地段之一，五一商圈的核心——黄兴路步行街正面临着困局。一方面，被中国步行商业街工作委员会撤销“中国著名商业街”命名，另一方面，更被曝出由于地铁围挡施工致步行街内店面销售额下滑近四成。地铁一号线贯穿黄兴路，880米的黄兴南路，设有黄兴广场和南门口两个站，2011年开始围挡施工，带来的噪音、灰土、通行等问题，对步行街人流与经营的影响无法回避。据了解，黄兴路地铁施工围挡将计划在2014年7月才拆除。
“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”世界华人首富李嘉诚的这条投资名言，道出了商业地产不二定律。遥想当年，五一商圈的崛起不外乎占据市中心以及比邻主干道五一大道这两大得天独厚的优势。
而随着长株潭融城步伐的加快，长沙主城区扩张，轨道交通逐步完善，基础配套升级，人流迁徙……五一商圈所拥有的优势正在被削弱。更值得注意的是，近几年来，长沙商业地产发展轰轰烈烈，特别是南城规划了较之五一商圈等传统商圈更为先进的新型商圈。
根据最新公示的《长沙市城市商业网点布局规划(2005－2020)》，将规划新建21个区域商业中心，到2020年长沙将形成33个区域性商业中心，重点建设3个城市商业副中心，即武广商业副中心、星沙新城商业副中心、和梅溪湖商业副中心。
新规划出台、城市发展、老商圈困局……这一切，是否预示着长沙商圈变局山雨欲来？会否给商圈极度集中的长沙带来新面貌？未来五年内，长沙市民的“商圈生活”将会有怎样的改变？而对于长沙各大商业地产开发商来说，又面临着怎样的机遇与挑战？本期会客厅邀请湖南德思勤投资有限公司营销策划总监 谢春华共同探讨长沙的商圈变局。
湖南德思勤投资有限公司营销策划总监谢春华做客广厦会客厅
议题一：在传统商圈面临拥堵、规划落后等一系列问题时，各位认为现在的市民需要什么样的商圈？五一商圈的“老大哥”地位是否会受到撼动？
谢春华：南城片区小区多，但是缺乏集中性的购物中心，买好一点的东西可能要去市中心买，去五一商圈买。目前，长沙的南城片区还处于起步阶段，南城打造商圈是最有挑战性的，由于片区范围大，真正要形成核心的商圈聚集还需要时间。
目前，长沙有三个商业重点项目，北边是万达，中间是九龙仓，而南边便是德思勤城市广场。南城未来的商业体量加起来会比五一路现有50-60万平米的商圈还大，面积未来会超过100万平方米。
我认为一个商圈最核心的是购物中心，一个商圈想要成为地标性商圈，这是至关重要的。
说撼动五一商圈，完全是可以的，我觉得只是时间问题，三五年内是可以实现的。很多商业机构来长沙考察，第一时间就是看长沙的商业发展，从交通、硬件来分析区域消费层次，他们都是看好南城区域的。而且，从交通来看，南城交通比五一商圈交通要畅通得多。
议题二：南边一直是业内比较看好的未来商圈发展中心候选，您认为他的核心优势在哪个方面？要真正树立起南城商圈的地位，还需要多久？
谢春华：未来南城商业发展还是需要产业的支撑，随即带动企业进驻。从五一商圈形成的历时轨迹，我们可以发现这一点相当重要，南城未来官方消费与购物消费潜力也很大，发展起来后，部分企业总部会陆续进驻，这就为区域消费能力提供了保障。所以通过产业拉动消费，通过产业引进企业，这是南城的核心优势所在。
议题三：作为南城片区的开发商，要发展片区成为商业副中心，您认为还存在哪些困难？相对于老商圈产品，各位的产品有哪些先进性？
谢春华：我认为南城片区要成为商业副中心，存在以下几个问题。首先就是基础设施问题，片区需要高端配套来提升片区价值，其次是产业扶持政策，三是对片区大型品牌项目进行重点推介，打造良好的招商氛围，政府在着力打造梅溪湖、滨江新城的同时，也需要花费大力气推介雨花区、天心区，目前很多人对这个区域优势没能精准的理解与认识。（文字整理／朱艳）
