??楼市低迷 商铺稳定成交
??受累楼市整体低迷现状，去年一季度开始，成都商业供应持续增加但却面临销售困境，库存量巨大，这在写字楼产品和soho产品上的表现更为突出。
??但在去年，尽管整体市场表现并不明朗，成都的商铺产品与2013年市场健康稳定发展期成交量不相上下，在向来被认为是传统销售淡季的年后季度——2015年一季度实现成交13.76万㎡，同比去年一季度上涨10.42%，略有回升。
??成都市主城区商铺供需情况（2013年1月-2015年3月）
??数据来源：四川中原战略发展部
??从上图四川中原提供的数据可以看出，2013年至今，成都商铺市场成交量的幅度变化并不大，保持了较为稳定的成交。不容忽视的是，成都的商铺市场与其他商业产品境况相同，始终是供大于求的。这在无形之中加大了众多开发商的销售去化压力，对此，开发商不得不以降价促销手段来获得去化。
??我们还可以看到，2014年的第三季度，商铺的成交价格攀爬至38000元/平方米的销售均价后价格回落，但数据表明，价格的降低的确是有助于销售去化的，在2014年的第三季度和第四季度的去化量环比一二季度得到了显著提升。
??与此相对应的是去年下半年成都商铺领域有颇大的市场动静，如蓝光“蓝商街金种子计划”，保利地产发起的80后抢“小鲜铺”，绿地集团推出定制商业，众多大型房企营销手段百出。
??让利的状况持续至今，相比一两年前，购置商铺的高门槛被降到了最低。
??向来被认为不可企及的银泰城在去年市场表现不俗，银泰城悦坊以其合理的售价，从2013年——2014年面世以来，共经历了3次开盘，以10亿销售额创造了成都商铺热销桂冠，其中2014年推出的三批次即实现开盘突破2亿的销售额。
??RET睿意德中国商业地产研究中心分析师唐蜜分析称，“就目前来看，成都部分商业项目为了刺激销售，推出了不同程度的优惠措施，来以价换量。目前给出优惠较多的商业项目多集中在商业竞争较大、人气尚待提升的新兴区域，商铺升值潜力巨大，投资者可以趁此机会入手。”
??借政策暖风去库存 商铺开启最佳投资窗口期
??去年以来，楼市整体成交情况甚不理想，政府接连出台多项政策以期刺激楼市，降准降息、取消限购，乃至于今年3月底出台的二手房首付比例的下调和两年免征营业税的政策的出台，这让人很容易联想到2008年的楼市境况。
??观察家智库专家、楼市春天派掌门人陈宝存于去年“930政策”落地时曾预测，政策的刺激作用有一定的缓冲期，预计2015年3、4月份将是全国房地产市场的复苏阶段，2015年整个房企的资金链压力越来越小，也将是楼市发展最好的一年。
??但实际的情况是，政策的直接刺激作用比预想的缓冲期要长，今年一季度的住宅供需没有发生明显的变化。尽管第一季度的数据并没有昭示市场明显转好，但从3月二手房成交数据和商铺的供应量降低的情况来看，市场还是发生了些许积极的变化。
??其中，从成都主城区第一季度的商铺供应量来看，环比上季度减少了几近三分之二，成为2013年以来商铺供应量历史新低。
??对此，四川中原研究观点认为，“随着14年以来商业供应量大幅走高，市场库存急增，本季度开发商放量明显放缓，再加之传统淡季，以去库存为主。”这从侧面反映出，开发商已经开始意识到存库压顶的危机，将市场供应放缓缓冲库存压力，去化商铺存量存才是当务之急。
??而在此时，相关楼市的各项政策已基本到位，众多业内将市场回暖希望寄以4月开头的第二季度。而商铺市场也将在多方压力下，搭乘政策暖风，推出优惠降低投资门槛，开启投资商铺的最好契机。
??睿意德唐蜜认为，“相比住宅而言，商铺投资与经济关联度较高，其周期相对滞后，受政策影响较小。但近期利好政策的推出，会在投资者的心理预期上起到一定的带动效应，从而影响商铺投资成交。”
??但唐蜜还提到，“住宅复苏，会增强投资人投资房产的信心，但另一方面，住宅回暖，会导致部分资金转向流入住宅市场，这实际上在一定程度上会影响商铺市场的成交行情。”
??因此，政策暖风带动住宅市场的复苏或将在一定程度上影响商铺成交，有资深商业地产人士认为，“鉴于库存压力，这将促使商业地产开发商拿出更多的优惠来给投资者来引导投资转向商铺，对于投资者而言，这将是一个难得的投资商铺的窗口期。”
??社区商业成投资新宠
??与投资并列的必然有“风险”，其中股市、期货、基金风险较大，而黄金与奢侈品需要很强的专业眼光，房地产成为人们普遍认可的一种抵制通货膨胀的投资产品。
??实际上，商业地产市场与商品房住宅市场有着明显的需求差距。商业地产市场更多地偏向于投资属性，而住宅市场虽在早几年也是众多投资客的投资热地，但从目前的市场现状来看，大批原来在二手住宅市场打滚的炒家退场后进入了商铺市场。
??作为传统的不动产投资产品，尽管楼市动荡，商铺的投资热度始终没能被替换。正如第一太平戴维斯华西区中介部高级董事冯乐成所说，“因为商铺是商业地产性质，所以它会产生租金收益。从某程度上来讲租金收益能盖得住向银行贷款的利率，那么投资者收入便是纯利润，这个是其它投资标的很难提供的。”
??商业地产高且稳定的投资收益，相对其他金融产品风险可控，且还能享受逐年增长的物业升值收益。而作为商铺产品的细分产品之一，拥有固定社区人群支撑商业的社区商业受到了更多投资者的青睐。
??睿意德观点认为，社区商业分为社区底商、邻里中心型商业和社区购物中心三种，其中，最常见的就是社区底商，这也是住宅开发商为解决商业配套采取的常用办法；邻里中心型商业一般为单栋建筑或内街型商业街，大多由开发商自持，通过统一招商运营，有效地进行业态组合和商户筛选，这能够避免商户同质化问题，且保障投资者的租金收益；其中，社区购物中心通常体量较大，涵盖了各类生活配套，尤其增加了休闲餐饮、儿童体验、美容养身、娱乐休闲等体验型业态，是最为常见的社区购物中心。
??目前，成都市面上已经供应多个在售典型社区商业，以华润橡树湾社区商铺举例，该项目商铺销售已经接近清盘阶段，其中在售熟铺总价仅36万起步。以现已投入使用的商铺出租情况来看，目前橡树湾商铺的整体租金水平在80-260元/㎡之间，投资回报率部分已达6.4%，升值空间巨大。
??此外，还有更多的位于新兴区域的社区型商业推出了优惠措施，譬如龙湖金楠时光、国嘉锦江汇及千禧河畔国际社区，其中龙湖金楠时光交8万享受7.5折优惠，投资千禧河畔国际社区商铺，可享受交3万抵10万优惠，均价在25000元/㎡左右，相比邻近楼盘商铺35000元/㎡的均价，价格低出很多。
??可以看到，城市中心城区的商业设施接近饱和，竞争日趋白热化，提升空间有限。在睿意德唐蜜看来，这恰巧给社区商业的发展提供了更多的机会，“城市化进程的加快，居民外迁和新建居住区不断增多，这些区域的商业设施相对不足，市场空间和消费需求巨大，社区商业顺应这种需要会快速发展，有效填补社区内商业业态的缺失，社区商业将是商业地产投资新宠。”
