新浪乐居讯(编辑 李薇薇)进入“银十”下半场，城北土地市场将上演“5”连击，土地出让的步伐明显加速。继上周城北滨江G65商住地和新尧新城G64地块成功出让后，另外3幅城北地块也将于近期正式拍卖。其中，有两幅地块均来自近期极为“高调”的迈皋桥区域。
10月23日，上述地块将正式举行出让仪式，在地块出让前夕，新浪乐居品地汇特邀南京克而瑞房价分析师蒋立忠对其中两幅迈皋桥地块进行实地探访，并进行全面解读。
地块路线：
G68地块与G72地块相隔不远，寻找起来也非常方便。乐居品地汇一行驾车从新街口出发，由龙蟠中路进入九华山隧道，沿着华电西路往东直行，进入兴贤路后便来到了G68地块。探访完G68地块后，乐居品地小组又继续从兴贤路出发，进入经五路后驶入迈化路，到达苏果超市附近时便可看到G72地块。从行车时间上计算，从市中心到这两幅地块只花费了不到半个小时。
地块现状：
从公告信息来看，编号为NO.2013G68的栖霞区迈皋桥街道原煤制气厂一期地块，东至南京市煤气总公司，南至兴贤路，西至南京市煤气总公司、壹城花园住宅小区，北至南京市煤气总公司。地块公告信息显示，这幅地块的用地性质为商业用地、二类居住用地，出让面积达58776.19平米，综合容积率为2.29，起拍价9.27亿元，起拍楼面价6887元/平米。
而位于栖霞区迈皋桥街道万寿村季家街的 NO.2013G72地块，东至阳光雅居小区，南至迈化路，西至13201100566案号划拨地块，北至栖霞大道。根据公告显示，这幅地块的用地性质为二类居住用地，出让面积为108765.51平米，容积率在1.0到3.0之间，起拍总价为24.48亿元，起始楼面价7502元/平米。
到达地块现场时，记者看到，两地块相隔不远，邻近昆仑沃华高力地块，地块表面高低不同。另外，出让地块周边规划路通畅，也有公交线路停靠站。从现场情况来看，G72地块较为平整，除了一些杂草并无旁物，达到了净地开发的标准。该地块在地铁6、7号线万寿村站的规划范围内，周边有华润苏果、酒店、弘阳家居城及国美电器等商业配套，还有晓庄国际广场、苏宁名都汇等楼盘在售。而G68地块上的砖头还在清理过程中，施工车还在现场进行平整，从地块以后的开发属性来看，可能偏商业性质较多。
地块优势：
在蒋立忠看来，未来G68地块或将打造成投资型的公寓，加之该地块在地铁6号线的规划区域内，周边成熟小区的集聚或将推动该产品成为区域内的商业中心，以满足周边居民的生活和消费需求。由于是商住混合用地，因而该地块的溢价率可能不会太高。“未来该地块打造的商业和投资型的公寓，在城北的区域认可度不是很高”，蒋立忠说，另外，由于商业产品的投资成本较大，如果溢价率太高，开发商未来将很难收回成本，因而该地块的成交楼面价不太会超过8000多元/平米。
而G72地块较为平整，开发商拿地后开工建设可能会较为顺利。从该地块30多万平米的建筑面积来看，邻近地铁6、7号线的G72地块可能会成为区域内的标杆项目，溢价率也可能较高。
地块劣势：
蒋立忠分析，从G68地块的劣势来说，一是，该地块原先是南京市煤气总公司，客户可能对该地块的住宅产品产生一定的担忧，后期开发商在营销方式上将会下一番功夫；二是，该地块位置较高，开发商开发建设成本也将会抬高；三是，受区域影响，未来沿街商铺的价值可能不会很高。
“从G72地块区位位置来看，商业配套上相对欠缺，为了弥补这一缺陷，未来开发商也许会规划一定的商业项目”，蒋立忠指出，从长远来看，主城购房者对城北板块的区域认可度也将有待提升。
地块前景：
受城北新“地王”的影响，板块的综合认可度也在不断提升。如果G68地块未来规划的好，将能够很好地集聚周边客流。相对于主城其它区域，城北板块的投资型公寓较为稀少，未来将可能获得区域内大量租房客的青睐。
“考虑到G72地块3.0的容积率，该地块的住宅层次将主要以高层为主，户型也偏改善，100—120平米的户型将会占较大比例。从整体上来看，该地块的性价比相对较高”，蒋立忠认为。
乐居编辑点评：
据了解，两幅地块处于迈皋桥成熟的商业圈范围之内，周边生活商业配套和教育资源较为齐全，算得上是城北迈皋桥商圈不可多得的优质潜力地块。受城北新“地王”和影响，地块很可能引起众多房企的争夺，高溢价的现象可能再次上演。
值得一提的是，迈皋桥地块的集中挂牌出让对于整个区域来说是利好不断，目前区域在售楼盘并不多，“缺货”现象一直较为严重。但是，随着迈皋桥区域不少储备地块的陆续动工，加之纯新盘三金燕语庭等楼盘的入市，未来将为迈皋桥区域房源供应起到了存量补给的重要作用。
