市场探温 双限打击 甚为致命
2011年11月，珠海出台双限政策。总价高的豪宅自然备受打击。业内人士告诉记者，珠海人更多喜欢置业在香洲、拱北等市中心区域。而很多豪宅项目都在海边甚至要到唐家。很多在市中心工作的珠海人都不接受这样的通勤距离。因此，珠海的豪宅项目中，本地人占的比例较小。大多是港澳、珠三角及北方的客户。“很多北方客没见过海，且习惯于在南方过冬。珠海占有宜人的气候和自然资源，吸引了大量的北方客前往度假置业。”某业内人士说。
本地客户购买珠海的豪宅，更多是作为第二居所。而限购使得这个名额极为宝贵，因此这部分客户也在一定程度流失了。
在这种情况下，很多豪宅项目迟迟不能推出。格力海岸本计划在2011年年底推出，但限价政策让其始料不及，便一直推到2012年年底几乎做成现楼才推出；凤凰谷则筹划了六年之久。据了解，该项目将于今年10月开盘；7月开盘的中广海岸，从动工至今也有5年；仁恒滨海中心项目B1主体工程也于去年10月封顶，但也要到今年年底才推出。
市场成交 双限开始 不温不火
从销售数字来看，豪宅项目也一直处于平淡状态。珠海的豪宅普通住宅分界线为21453.57元/㎡。以这个标准计算，2011年双限开始时(11月1日)，珠海共有11个项目均价超过20000元/㎡。这11个项目从双限至去年8月底共成交386套。但成交主要集中在中信红树湾(170套)、中海银海湾(56套)、铭泰锦山(64套)和双水湾(40套)。其余7个项目有4个成交为个位数。有业内人士透露，这里面还有好大一部分为双限前成交但直到去年才备案的情况。市场的实际状况比数字要惨淡些。
今年截至9月15日，珠海商品房(预)销售专网有网签记录的豪宅有五个，分别为格力海岸(82套)、浅水湾山庄(0套)、中海银海湾(83套)、中信红树湾(79套)。从成交数上看并没有比去年更好。
“今年主要还是以刚需和改善为主。豪宅市场还是比较冷清的。”仁恒置地珠海公司营销经理吴畏说。
市场预计 第四季度 扎堆面市
然而，在没有销售的情况下，项目却一直在持续支出现金流，这种状况对开发商而言是沉重的压力。因此，不少豪宅项目也纷纷计划在年底推出。
据了解，五洲家园推出146栋、147栋和148栋90㎡-130㎡湖景高层，现正认筹升级，预计9月下旬开盘，价格待定。位于拱北的仁恒滨海中心将于今年年底推出，该公司在唐家的滨海半岛则会在明年上半年推出。此外，凤凰谷、保利五月花号等项目也将陆续推出。
某业内人士告诉记者，当前珠海的豪宅项目其实还是有一定需求的。因为珠海一有海景资源，二离澳门近。这一切都吸引了不少北方和港澳珠三角的客户。
只不过是限购使得市场潜在客户失去了购买资格。而限购到现在已历时两年，很多外地客户都已缴齐社保或个税。这样有购买资格的客户就会越来越多。
“珠海的豪宅市场其实挺大的。不仅局限于珠海本土，可以扩大到全国甚至国际化。而当前珠海豪宅产品增多，但主要面对的客户群体有所差异的。因此前景还是不错的。”陆薏文说。
保利相关负责人告诉记者，保利五月花号总体量预计在50万㎡左右，该公司有信心在三年内将消化完毕。
吴畏则认为，当前豪宅受到调控打压，想要有起色还是很难。很多项目还是会先卖面积小，朝向较差的单位回笼资金，再慢慢推出价值较高的单位。
口碑营销 圈层氛围 吸引客户
众所周知，自然资源对于豪宅产品至关重要，因此，当前珠海的豪宅产品大多位于有水景资源的地方。市区以唐家及拱北、吉大情侣路段为主。西区则以斗门为主。像岭峰国际位于黄杨河畔，五洲家园也是环山环水。
业内人士认为，当前豪宅的主要区分在于地理位置所占的资源不同，除此之外并没有太大的差异化，最多是某些项目如滨海中心、心海洲等位于城市综合体内。“珠海豪宅整体上谈不上有太大的差异。更多是依靠品牌附加值、后续服务等作为吸引客户的筹码。”吴畏说。
但随着时代的进步，整个豪宅产品在营销概念上也有了一定的变化。吴畏介绍，过去的豪宅主要注重景观和户型设计大而舒服。当前，豪宅产品更强调的是一种生活方式，突出社交元素和圈层氛围。“豪宅客户作为社会成功人士，都希望有好的邻居来扩大他们的社交圈。”吴畏说。
记者也了解到，豪宅产品所追求的圈层元素，比其他产品更为容易实现。因为豪宅产品本身是小众产品。像凤凰谷只有两栋28层，总共几十套的体量。而富豪本身社交圈子很广，圈子内很多人彼此都认识。通过这种口碑营销，豪宅产品内的住户形成圈层氛围并不困难。
当前，很多开发商便通过一些联谊社交活动，来达到口碑传播的效果。陆薏文向记者透露，中广集团今年举办了几次业主联欢大会。“豪宅的营销需要的是精准的营销，而不是泛营销。因此会更多通过活动。”陆薏文说。
□房周刊记者 曾怡灿
