??新浪乐居楼市一线 王彩虹 文/图
??超出预期销售260多套迅速涨价
??“一次性缴20万，换10年居住使用权。10年内可自住，可托管途家，并能获得分红。10年后，全额返还20万本金，且业主优先享有购买权并可按照10年前的价格购买。” 海航地产推出这份方案，令沉寂许久的国兴城瞬间“活”了起来。波澜不惊的海口楼市掀起许久未见的抢购潮。活动推出200套小户型，超出预期销售260多套，由此带来部分房源迅速涨价。
??“你先过来看房，反正现在只剩51平的了。我没时间介绍，现在客人很多。” 一改往日call客时的温柔，售楼小姐急冲冲地挂了记者的电话。才早上9时整，国兴城售楼处早已人声鼎沸。这个活动主要推出68平到51平的小户型。在大部分房源被抢光仅剩51平的户型之后，不少购房者们仍趋之若鹜。
??为啥这么多客户买账？
??事实证明，国兴城此举让不少客户都心甘情愿买单。记者现场跟随看房，一对有父母陪伴的新人在看完样板间后差点现场掏钱买单。“只剩51平的，朝向很一般，你们真的要买吗？”记者直问。“才20万，20年后还全额返还为何不买？但如果有68平的该多好！这种大开间，就怕生孩子后，住不下了。”男子答。新人正在犹豫。倒是在一旁陪伴的父母却催促的要交款。
??相比用来做婚房的年轻人。用于投资目的的客户则更加爽快。一位北京客户则是在看完样板间后当场下定2套。“说是每人限定只能购买两套，但是有人一次性购买了好几套的不在少数。用作投资的还是相对较多。”记者在海航地产的多年老友透露。
??我们可以来算笔账。一般情况下，购房者一个月的购房资金或者房租是1500元。一年18000元。10年18万。相当于每月年利率为5%左右。海航将房产10年使用权作为质押物抵押给购房者。对于用作婚房的购房者来说，10年后的20万返还，等于省去了租金。利息就是房屋的10年使用权。
??算账：20万 = 10年房屋使用权 20万。走访中，对付出20万就能够“有”套房，且“租金”还能在10年后返还，不少人表示的确有很大诱惑力。
??而对于投资客而言，途家在海口试水，与大华、荣域合作，房屋出租率约在70%。而国兴城所在地段也具有一定投资潜力。
??海航“变法”成功锁客获三赢
??开发商是不会做亏本买卖的。海航地产在玩什么？相信圈内人都清楚。房地产融资最突出的特征是资金投入与回流的时间差距大。虽然降息在一定程度上降低了房企融资成本。但对于不少急需资金的房企来说，银行或民间借贷成本仍高。越来越多的房企需要个性化融资。
??对于海航地产来说，这种方式不仅能快速、低成本实现融资，而且重要的是，如果将此次融资到的钱投入股市或其他产业，由此带来的利润远高于卖房。
??值得注意的是，这一游戏规则不仅使钱“借”到了，还将客户牢牢把握在手中。对于企业自身来说这是一笔非常划算的买卖。对当前形势下，众开发商抓住最后一公里——锁客具有一定借鉴意义。
??与此同时，记者获悉，途家已经与海航签订了战略合作协议，进一步扩大了途家的市场。由于合作要求10层以上购买者必须与途家签订协议，10层以下购房者可自行选择。这使得许多此次参与活动的投资者已经与途家签订了合同。
??房企再融资 跨界转型成新趋势
??海南锦诚董事长王路提醒，途家并不保底，如果房子没有租出去，是没有分红的。10年后，20万能否收回，购房者还是要多加注意合作条款。也就是说投资者还是会面临一定的风险。如果将20万投入余额宝或支付宝每年还将获得5%的回报率且随存随取。10年20万“定期存款”在开发商那，还不如用作其他投资更划算。
??2015年一季度，海南房地产开发投资低速增长，投资结构进一步调整，但房屋销售依然低迷，房屋销售面积降幅进一步扩大。海南中原策略中心高级研究主任马晓亮表示，品牌房企在当前土地成本、融资成本持续攀升的背景下，想延续过去“圈地囤地”的模式已不可取。个性化融资则需要双赢。如今，住宅开发利润率的逐渐走低，使房企原有的以单纯住宅业务为主的思维已经过时，需考虑业务多元化或依托房地产主业进行“跨界”转型。
