??从去年9月30日以来,虽然调控以及信贷政策均多次放松,成交逐渐回暖,但是今年的土地市场和去年相比却显得格外平淡。据网站数据统计,今年前4月,广州通过招拍挂的卖地收入仅为95.349亿元,和去年同期的收入为332.4亿元相比,大幅锐减了超过七成。
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??前4月多宗地块
??以底价成交
??据相关网站监控广州市国土房管局网站统计,今年1月-4月广州共公开出让土地24宗,包括居住用地6宗、商业用地9宗、工业用地8宗、其他用地1宗,共揽得收入95.349亿元。数据显示,去年1月-4月,广州公开出让土地达到39宗,总收入为332.4099亿元。同比去年,今年的卖地收入锐减了超过7成。
??去年前4月,不乏有以广钢新城为首的一批中心区靓地被推出,另外,番禺、增城也有部分质素高的地块亮相,吸引了中海、保利、金融街、碧桂园、华发等房企纷纷出手。地块整体比较“值钱”,有多宗土地在企业激烈的争夺下高溢价成交。
??反观今年的情况,政府的卖地力度比去年大幅下降,除了少数几宗土地在中心区,如天河元岗粤隆客车厂地块、牛奶厂回笼商业地,天河、白云有一两宗商业地以外,其他居住以及商业用地基本集中在萝岗、南沙等外围区域。
??地价方面,在成交全部居住和商业用地中,除了4月份成交的天河高唐商业地以及长岭居永顺大道以南YH-A3-0地块有溢价外,其余13宗地块均以底价成交。
??合富辉煌市场首席分析师黎文江表示,去年推出的中心区地块大多数都由外地房企捧场,而今年推出的大部分外围地块很难吸引外地房企的兴趣,而本地房企因资金和市场大环境不会贸然出手。
??考虑到卖地效果,一般在9月份后,待开发商回笼了足够的资金时,政府推地速度会加快。不过,政府对今年土地的底价定价还是比较谨慎,不像去年那么高,黎文江指出。
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??政府推地热情不高 房企拿地谨慎
??受整体库存高企以及大环境尚未完全明朗化的影响,除了政府推地热情不高涨之外,企业的拿地积极性也显得萎靡了不少。
??另据CRIC数据显示,包含万科、万达、绿地、保利、碧桂园、金地等20家重点房企今年拿地面积以及金额也同比大幅锐减。数据显示,在今年2月-4月3个月中,20家房企的月均新增土地面积为439.1万平方米,月均拿地金额为157.47亿元,而去年同样20家房企的月均新增面积及金额分别为1074.7万平方米、375.9亿元,两组数据均锐减了六成左右。CRIC分析人士认为,目前房地产行业正处于供应结构性过剩的短期困境,现阶段房企关注点还是放在去库存上,鉴于市场需求正处于缓慢下行的大周期内,为了控制投资风险,企业拿地也更为审慎。
??从广州的情况看,也未出现去年大鳄频频亮相的现象。目前除了富力、时代、万科分别收获1宗、2宗、1宗地块外,其他品牌房企均在广州未有新增土地储备。
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??萝岗将迎新一波土地供应潮
??虽然今年前4个月,广州推地动作并不频密,尤其是由于市中心地块的缺席,使得少数的几场土拍有点“分量不足”。不过,值得关注的是,从目前已经成交或者政府已经挂牌出让的公告看,萝岗目前是土地供应大区,俨然要成就另一波开发大潮。
??据搜房网数据显示,在今前4个月成交的24宗土地中,萝岗就几乎占了50%,达到11宗,包括4宗住宅地、5宗商业地和2宗工业用地。另外,在本月,萝岗还有4宗地块有待交易。
??1月份,富力和时代地产先后夺得开发东区和科学城地块,首次挺进萝岗。在五一黄金周前,已在科学城布局多个项目的万科又在长岭居板块拿下一面积近20万平方米的住宅用地,斥资27.7亿元,溢价23.98%,也是今年两宗溢价土地中的一宗,楼面地价达到7179元/平方米。该地块楼面地价仅次于2013年诞生的云埔工业区地王价。
??合富辉煌市场首席分析师黎文江指出,政府密集推出萝岗地块,和东进的发展方向相吻合。但是同时,萝岗也面临着供应量大,库存量高企的现实。
??据合富辉煌数据监测,萝岗目前的库存量约为124万平方米,后续全新待开发量超200万平方米,动态消化率需3.7年(2014年成交量88万m2)。特别是2014年萝岗迎来供应高峰以来,区域的价格战就一再打响,整体均价比2013年下调了10%。
??市场的激烈竞争是否将影响开发商在该区的拿地信心?黎文江表示有一定的影响,但是基于萝岗的交通、产业和人口规划,库存量并非长时间不能消化,整个区域的楼市发展无需太担心。
??今年前4月成交的居住及商业用地情况
??地编号 土地用途 宗地面积 成交价格 楼面价
??竞得人
??(平方米)
??(万元)
??(元/平方米)
??增城市永宁街九如村、塔岗村83003210A14025
??天河区元岗路粤隆客车厂地块1、地块2
??开发区东区NP-B4-2地块
??KXCD-F2-4地块
??KXCD-F2-3地块
??长岭居永顺大道以南YH-A3-0地块
??生物岛寰宇一路以北、环岛路以西AH0915006
??生物岛寰宇一路以北、星际三路以东AH0915010
??科学城神舟路以东、斑鱼塘路以南KXC-F2-5
??中新广州知识城南起步区凤凰湖以北、KS1号规划道路以东
??白云区太和镇北太路以北、民科园核心区AB1208065地块
??白云区太和镇北太路以北、民科园核心区AB1208140-2地块
??KXC-L-2
??天河区高唐新建区旧羊山以南、天慧路以西AT0305189地块
??天河区黄云路华美牛奶厂AT1008045地块
??二类居住用地
??地块1:二类居住用地(R2);地块2:商业设施用地(B1)
??二类居住用地(R2)
??二类居住用地(R2)
??二类居住用地(R2)
??二类居住用地(R2)、服务设施用地(R22)
??一类工业用地(M1)兼容其他商务用地(B29)
??一类工业用地(M1)兼容其他商务用地(B29)
??一类工业用地(M1)兼容商务用地(B2)
??商务用地兼容一类工业用地(B2/M1)
??其他商务设施用地(B29)
??其他商务设施用地(B29)
??商业用地(B1)
??商业设施用地(B1)/商务设施用地(B2)
??商业设施用地(B1)
??93755.46
??94196
??36579
??50648
??20000
??199810.026
??33628
??25701
??18002
??55111
??9724
??20648
??5702
??14469
??13938.6
??67575
??279168
??74201
??94449
??38820
??277000
??11636
??8741
??7668
??6064
??9680
??16063
??3357
??9500
??19972
??2883
??12500
??5174
??6660
??6470
??6932
??1730
??1700
??1420
??550
??2118
??2118
??2676
??8207
??8000
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??(数据来源:相关网站)
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