新闻背景
“金九”旺季，中国指数研究院数据显示，9月百城价格继续上涨且涨幅自今年5月以来再次突破1%，北京、上海等十大城市住宅均价为18179元/平 方 米 ，环 比 上 涨1.72%，与上年同期相比上涨13.87%。“银十”黄金周，楼市继续升温，北京、上海、南京等多地上演了抢房大战，火热不输于景区。广州市场情况如何，拥挤的人潮是真实需求？国庆七天有哪些新现象值得格外关注？
市场分化明显
南都：国庆期间走访市场，你有什么感受？
黄韬：成色还不错，预料之中的，但市场也出现明显分化：郊区旺，市区温和但不至于冷；单价2万以下的刚需产品卖得不错，150平方米以上的大户型销售差强人意。日光盘的数量也有所减少。
谢沁：其实国庆期间开盘的并不多，9月中下旬基本每周有一两个新盘开售，提前释放了。加之今年出游的人特别多，感觉国庆期间人气集中在1号、2号。
南都：9月份数据出台，北京、上海等十大城市住宅均价为18179元/平方米，环比上涨1.72%，与上年同期相比上涨13.87%。上涨之势丝毫不减弱。十月似乎也开门红，看各地报道，售楼部像景区一样。房价如此涨幅，买房人还如此之多？
黄韬：这就是中国特色市场，排队买楼和说贵的人是同一拨人，买一套楼少奋斗十年的想法根深蒂固。
谢沁：在购房者来说，买房门槛越来越高。不仅对房价持续上升，更是对政策性比如银行房贷利率提高，政府行政手段如双合同导致首付比例增加等因素保持着焦虑心情，恐慌性出手。
南都：我也发现，很多在国庆看房的人认为，现在房价已经处于顶峰了，但他们依然预期向好。
黄韬：是啊，预期都普遍向好，很多原因，人民币贬值、投资渠道不多等等。
谢沁：现在市场是看多买多，刚需购买承受力超出我们的想象。首付比以前高，一房一厅首付都要70多万，月供1万多，按道理不是普通刚需能承受的，但是同样有大量刚需存在，不得不说，人们的灰色收入无法统计。
针对国庆的优惠特别少
南都：与往年相比，有什么新现象出现吗？
黄韬：面向刚需的产品占比进一步加大，往年仅占整个市场50 %- 60 %，今年占到80 %左右。这么大的供应，有一个很重要的变化：针对国庆的优惠特别少，在开发商看来，没有涨价就等于优惠了。
谢沁：刚需需求量就在那里，事实上，市场两极化非常明显，还有稀缺资源的高端物业也不错，客户的心理在发生微妙变化。
南都：在两位看来，这些现象的背后原因是什么？
黄韬：今年卖得不错，量价齐升，开发商不愿意给更大的优惠，而且企业基本完成了全年任务，也不着急回笼资金降价促销。现在地价猛升，开发商拿地也不容易，项目不多的也只能通过涨价来控制销售节奏。
谢沁：我接触了一些高端客户，他们在担心房产税出台，考虑抛掉手头上的一些物业，整合资金购买具有稀缺资源的高端物业。这样即使出现泡沫，抗跌性也比较强。
南都：难道就没有担忧的事情？
黄韬：我一直认为，楼市不可能违反经济规律总是往上升，只是短期来看，目前处于政策稳定期。现在处于历史高峰，处于一个临界点，房价不能涨得太疯狂，要稳定下来对各方才是好的。
谢沁：我在担心双合同。现在签约数据已经不能反映真实市场，我们一个楼盘成交200多套，一个月网签才四五套，开发商、客户都快抓狂。这是一个越积越深的矛盾，都在担心自身利益得不到保证。比如，如果开发商违约，业主只能按买卖合同的价格索取赔偿，未来存在严重的法律纠纷隐患。目前看来，开发商不可能降价卖，双合同只会越来越多。
南都：有办法解决吗？
谢沁：开发商没办法，看政府如何解决这个矛盾，对消费者而言，只有越来越多的后续矛盾。
这就是中国特色市场，排队买楼和说贵的人是同一拨人，买一套楼少奋斗十年的想法根深蒂固。 ———黄韬
一房一厅首付都要70多万，月供1万多，按道理不是普通刚需能承受的，但是同样有大量刚需存在，不得不说，人们的灰色收入无法统计。 ——— 谢沁
嘉 宾：中原地产项目部总经理 黄韬(上)
中地行策划总监 谢沁(中)
主持人：南方都市报记者 王艳玲(下)
