??“不想再等了!”在“3.30”楼市新政后没几天，市民文迪就在自己的朋友圈发了一条这样的信息。文迪消息一发出，马上有朋友评论，“该出手时就出手”，更多的是问他怎么啦?他解释说，“2013年开始就想换套大房，因为限购限贷，一直没敢出手，现在，各地楼市政策频频调整，有些楼盘还有促销，首付款降低，一家六口挤在小两房的日子也该结束了。”
??其实，从去年第四季度开始，东莞大户型产品开始“以价换量”，吸引改善性购房者走进售楼部。而在近期的楼市新政策出台后，更多的购房者进入了看房的队伍中，在这其中，像文迪这样的改善型需求的客户不在少数。
??从小房到大房，从普通住宅到高档洋房、从大户平层到经济型别墅，这种二次甚至是多次置业的购房者被业内习惯性的称之为改善型客户。一方面，他们是有房户，买房是为了改善居住环境;另一方面，他们也是另一种“刚性”需求，因为换房势在必行。也正是因此，在业内人士的眼中，改善型客户已经成为东莞楼市的购买力中的中坚力量。而眼下，经过一年多限购限贷政策的压制，这股力量似乎正在破茧而出。
??改善性需求逐步释放
??在今年刚过去的一季度，东莞洋房成交比例中，刚需产品依然占主导地位，但改善性需求在加快释放。研究人士认为，经历了四年多的积累，东莞改善购房需求从2014年第二季度开始明显释放。
??东莞中原研究部数据统计显示，改善型购房需求的释放，主要集中在首次改善型住房中，面积段在110-140㎡ 和180㎡以上的豪宅产品中，而140-180㎡大户型产品即使库存充足，但成交比重一直较低。
??这与东莞“哑铃状”的人口结构有一定的关系，东莞居民换房的有其明显特征。作为首次改型的客户，更偏好选择110-140㎡的户型，这类客户通常是两房换三房或四房的需求。记者了解到，以目前东莞大户洋房的平均房价水平来算，一般购买110-140㎡户型的总价会比140-180㎡的少40-60万。可见，这类客户，手头资金相对充足但不算雄厚，在各项居住功能满足的前提下，则更倾向控制总价。而高端改善型购房，财富较为雄厚，更喜好选择户型阔绰、定位为豪宅型的产品。
??换房前要综合考虑各项需求
??房子没有十全十美，相比首次置业的购房者对房价的敏感性，换房者首先要考虑自己为何换房，从资金实力、换房目的、未来职业发展等方面仔细考量，找到最重要的需求，看看自己属于“哪种菜”。
??其中，“小房换大房”是多数购房者改善住房的首要原因。不少年轻人，首次购房时都必须依赖父母资助，“低总价小户型”成为主流。这类购房者因结婚、生子等原因家庭成员出现变动，一般都会在3-5年出现换房需求。记者了解到，决定换房因素的主要原因除了常规的面积小，不够住以外，还有一个原因就是为了让孩子享受优质的教育资源。
??城市里也有这样的群体，他们人到中年，事业有成，想换套房子到有山有水的地方去。当然，换房族中也有一定比例的老年人，他们虽然不是市场购买的主流，但是为了照顾孙儿、给子女凑钱买大房子、改善生活条件等原因，一些老人卖掉了自己居住多年的老房子，这也是目前楼市涌现出的“老年人族群”换房需求。
??东莞迎来换房时代?
??居者有其屋是中国传统的居住观念，然而，时下的人们已经不仅仅满足于“住”的需求，当人们有能力和条件时，对房子的居住理念、品质、舒适度、空间，乃至物业服务等附加值也有了更高的衡量标准。
??研究人士认为，为了追求更好、更舒适的生活而换房，再搭上央行两次降息、中央二套房贷首付比例最低降至四成等政策的利好“顺风车”， 东莞将迎来换房时代。这个时代，有人将之称为“新换房时代”。
??可以说，‘换房’应该成为当前大环境背景下真正的‘刚性需求’，有多名业内人士在接受记者采访时均持上述观点。随着人们生活水平的提高，此前的住房已经跟他们现在的居住需求不符。此前被政策“误伤”的改善型需求，有相当一部分在今年陆续释放。
??“改善型购房者除了看价格外，更加看重项目的质量和性价比。”安家地产资深置业经理尹先生说，市民对于市场还是普遍看好的，最近看房的客户也明显增多，大概多了50%。
??业内人士建议，在换房时，购房者应该了解自己的换房目的，应把眼光放长远，至少要充分考虑到未来10年家庭中成员的居住需求。另外，换房者要根据自己的工作和事业发展，正确预估自己的支付能力，以免在换房过程中，给自己造成过大的经济负担。
??家添新丁
??要把小房换大房
??人物扫描
??人物：王珍
??年龄：30岁
??职业：全职妈妈
??购房心愿：适合三口之家居住的大房子，首要条件是大社区，其次是要毛坯，能满足自己参与设计新家的理想。
??看房，现在成了王珍“带娃”之外的大事。在她看来，一套三房或者四房的舒适房子，对于她而言，寻觅一套各方条件称心如意的房子是件大事，这将是女儿未来幸福成长的物质基础之一。
??王珍是一位直爽的陕西姑娘，来莞工作六年的她，已在这有了一个属于自己和丈夫的温暖小窝，现在他们的小宝宝一岁了，换一套大房子自然而然提上了日程。
??“没有办法，我们现在的房子面积只有79平米，如果只是夫妻两人居住的话足矣。但现在有了宝宝，父母走后，我那还在读书小妹也跟我们一起住，两居室不够住了。”
??王珍在怀孕8个月后就辞职了，之前还大着肚子去看过几次房，小孩出生后看房的事情暂停了8个月，现在的她，到了周末就推着女儿去看房。她说，“由于第一套没怎么装修，简单整一下就搬进去住了，所以对第二套房充满憧憬”，带精装的新房暂时不考虑。
??对话
??东莞时报：目前居住在哪，居住的环境如何?
??王珍：如果不是因为宝宝的到来，我对目前房子还是很满意的。小区绿化环境好，周边配套发展已经很成熟了，老公上班只需几分钟。
??东莞时报：看房进展如何?
??王珍：老公在南城上班，购房目标定在南城和万江。不过，东莞大道延长线附近的道滘楼盘也看过，还没找到合适的。现在开始看南城的二手房。
??东莞时报：你理想中的房子应该是怎样的?
??王珍：我和老公各开一部车，对新房的公交配套不作要求。我喜欢安静一点的大社区，其次，房子最好是毛坯，我想参与新家的装修。
??为读名校
??只能搬去老社区
??人物扫描
??姓名：吴生
??年龄：35岁
??职业：公务员
??购房心愿：为了孩子能读上一所好的公立小学
??吴生是东莞本地人，原来的居所距离学校只有三百米，而且跟邻里的交往也很融洽。他说，孩子明年就要读一年级了，虽然本身小区旁边有学校，但他希望孩子能到口碑更好的公立小学读书，为此选择租房，以便尽早将房子卖掉好购置新的学位房。
??他们夫妻俩为买二手房忙得不可开交，在南城阳光中心小学附近，他们利用周末及空闲时间，对二手房源进行了“地毯式”搜索。除了有意向的学校学位外，还得方便步行上学。
??三月初，有一家中介公司的人员打电话给他，说有一套“笋盘”介绍给他，“原业主因资金压力问题需马上转手一套130㎡的四房，现在以低于市场20万的总价转让，均价8300元/㎡，不过对方要求全额付款。”
??经过多方了解后，发现该房源无其他问题。吴先生和太太几经努力后，终于凑够了购房款，随后马上和买家签了认购书。现在，吴先生说，“购买这套二手学位房，真的很费神，有些小区的学位可能已经用完，或者卖主将学位已被使用的信息隐瞒，这都需要去核查，以免买到‘水货’学位房。”
??由于没有按揭，购房款有很大一部分是跟亲友借的，他现在除了跟踪新房的交易进展，又还是操心自己的旧房，“尽快转手，把亲友们的贷款还上，不能按时还款的话，恐怕亲戚关系都受影响。”此外，他们还得忙着把原本在镇上的户口迁到南城。
??不过，如同大多数父母对孩子的爱一样，他说，“为了孩子，再辛苦点也是值得的。”
??对话
??东莞时报：新房和旧房相比，感觉怎么样?
??吴先生：说实在的，居住环境和装修其实还没现在住的房子好，不过，重要的是孩子的学位能搞定就好。
??东莞时报：那应该很快了。
??吴先生：目前还有纠结的事情，东莞二手房交易程序繁琐进度太慢了，“倒腾”完买新房卖旧房的事情，估计都快过年了。
??房子没有十全十美，换房者首先要考虑自己为何换房，从资金实力、换房目的、未来职业发展等方面综合考虑，找到最重要的置业需求，才好“看菜吃饭，量体裁衣”。
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??小房换大房
??房子并不是小宗商品，当下不少年轻人购房时都必须依赖父母资助，“低总价小户型”成为年轻人的主流。不过，随着这类购房者因为结婚、生子等原因家庭成员出现变动，一般都会在3-5年出现换房需求。
??在对小房换大房的需求中有几种情况：以父母卖房为子女购置新房、结婚后生子换房等两种情况最为普遍。其中，父母为儿女卖掉旧房、购置新房，一般都追求一步到位，很多父母也会和子女一起住;婚后生子则多为一居室换两居、或两居换三居。
??支招
??这类型的“刚改族”都是由于人口增加进行换房，更需要全面、综合考虑;在自己资金实力可负担的前提下，除了考察户型面积、格局、实用性、小区环境外，对周边的交通、幼儿园、小学、商场、医院等生活配套设施也需多留心，购买时间不妨拉长。
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??为子女教育买房
??记者在调查中了解到，影响购房者换房因素的主要原因除了常规的面积小，不够住以外，还有一个原因就是学区。有不少换房者都是为了子女上学便利，选择重点学校周边的学区房，这类客户购买周期相对较短，出手速度相对较快，也是目前市场改善型购房群体中强有力的支撑。
??但是，关于学位房的纠纷市场并不少见。近期，广州爆出“砸700万买房 优质学位却打水漂”的新闻。而在本月初，东莞莞城运河边某楼盘的业主就因为学位不足问题在售楼部举横幅，表示“开发商卖房时存在隐瞒和欺骗”，至今业主的诉求还没得到满意的处理。
??支招
??当前教育资源的优劣已成为购房者选房的关键因素之一，这也带动了楼盘竞相“引进名校”为项目增值。不过，有业内人士目前楼盘引入名校成风，而其宣传的“保证入学”并不会写在购房合同中，最终并不一定能兑现，而且名校学位究竟是不是“坚嘢”，购房者仍需提前了解清楚，谨慎选择。
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??换一处山水豪宅
??在城市里还有这样一个群体，他们人到中年，事业有成，但城区拥堵的交通、嘈杂的环境，让他们备感压抑，他们希望换房到有山有水的资源豪宅中，换一套房子，选择有花园有湖水有优质的环境，住绿色大宅，抵制雾霾。
??在东莞植物园附近某高档楼盘售楼处，购房者郭先生说，他现在住的房子是东城某社区的楼梯楼，小区的设施破旧，景观配套更是无法与新盘比拟。他看中一套200㎡的大平层，“可惜楼层有点低，我看中的户型现在只有二楼和三楼。”
??支招
??这类购房者，除了要求住房的景观绿化非常好以外，小区的物业管理、配套服务也要求较高。东莞各镇街比较分散，各区域都有其山水资源豪宅。不过，市场认可度最高的还是黄旗山、水濂山、横岗湖以及松山湖四大板块的豪宅。其中，今年松山湖的有别墅和洋房的新增供应量，有意者可以多留意。
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??买房老有所养
??莞城居民莫姨是某单位老员工，她近期正筹划换房置业。她告诉记者：“再过两年我就退休了，现在住的房子离儿子家太远，想把它卖掉再在儿子居住的小区或周边买一套小户型。这样当‘邻居’挺好的，大家都有私人空间。”她又补充说，这样既方便儿子随时来探望和照顾，我们也可以帮助他照看孩子。
??老年人这一购房群体，虽然不是主流的市场购买力，但是为了照顾孙儿、改善生活条件等原因，一些老人卖掉了自己居住多年的老房子，这也是目前楼市涌现出的“老年人族群”换房需求。
??支招
??老年人购房者，如果不是和子女同住的话，建议买房尽量选择中低楼层，即使遇到电梯“大罢工”，也不至于出现“上下两难”的情况。当然，更多的还要考虑小区配套的成熟度和居住氛围。其中，公共活动空间、菜市场、公园、医院等配套是重要参考因素。值得注意的是，中老年人贷款年限方面会受到限制。
