保利罗兰香谷收官、朗诗绿色街区收官、恒基九珑天誉清盘、东方红郡清盘、托乐嘉推出最后的“收官组团”……近一个月来，各大板块纷纷传来主流在售楼 盘清盘、收官的消息，许多购房者耳熟能详的在售项目即将退出楼市舞台。而后来者的队伍也将很快跟上，一场新老交接的赛跑正在进行。业内人士认为，楼市的供 应量暂时还不会短缺，真正值得关注的是供应结构是否合理，“有效供应”是否宽裕。【热点新闻：多楼盘涉嫌捂盘惜售 胆大的领了销许近1年还不卖】
多家老盘上半年清盘
主流楼盘纷纷完成“收官大业”
“4月份开盘的房子已经卖光了，基本清盘了，现在只有前面剩下的一点大户型在卖。”上个月初，位于仙林湖的老盘保利罗兰香谷推出了社区内的最后一幢住宅 楼，开盘当天72套房源几乎卖光，仅剩几套121㎡户型的房子，记者了解到，眼下项目的全部尾房只有十几套140㎡的大户型，一旦卖完，项目的住宅也将宣 告“收官”，后期仅推出社区商铺。
保利罗兰香谷是仙林湖板块首家面市的楼盘，2011年9月该项目以11500元/㎡的均价开盘抢跑， 一年半过去，该项目已卖出1400多套房，4月份最后一幢房源在开盘当天有130多组客户前来抢购，90平方米左右的中小户型当即被选光，没选到房的购房 者只得慨叹“来晚就没机会了”。而与保利罗兰香谷相邻的万科金色领域，5月份也刚刚推出13号楼共36套大户型房源，据悉，该项目目前仅剩最后一幢楼共 100多套新房还没卖，按照目前的行情，很可能紧随“邻居”保利的步伐清盘收官。两大项目收官后，想在仙林湖买刚需房，恐怕至少还要等两个多月。【热点新闻：南京推地步伐加快 六合20万方商住用地预告出让】
忙着“清盘”的还有很多，城北红山板块的老盘恒基九珑天誉五一小长假期间突击卖房。位于麒麟板块的刚需盘东方红郡，4月初推出最后两栋住宅楼，当天售罄 宣告清盘。也只剩下社区商业，位于板桥的老盘朗诗绿色街区，去年底就以收官名义推出了最后一幢中小户型普通住宅，只剩下商业性质的小户型公寓，目前存量房 源仅余最后一栋，将完成整个项目的“收官大业”。
紧跟老盘步伐，纯新盘扎堆上市
老盘忙着清盘，后继的新盘梯队也在紧 紧跟上，记者发现，在眼下不少收官老盘，置业顾问已经开始向看房客户推介自家的新盘项目，“新项目最快6月底就上市，面积在80—140㎡之间，肯定会有 刚需房源。”保利罗兰香谷的售楼处介绍说，与老盘相邻的新盘“保利罗兰春天”面市的房源户型也基本相同，可以弥补前期没选到房的客户需求。朗诗绿色街区售 楼处眼下也开始向购房客户推介江北高新区的纯新盘朗诗未来街区，该项目将推出更贴近年轻刚需买家的“青春版”科技住宅，户型以80~90平方米为主，下半 年就将上市。
业内统计显示，5~6月份南京楼市预计有十多家纯新盘扎堆入市，分布在各大板块，其中位于河西的两大住宅纯新盘招商雍华府 和莱蒙水榭春天已经相继开盘。此外还有江宁的里外城、城中的金基尚书里首开入市，接下来包括江宁的翠屏九溪诚园、城南的琥珀森林，城中的京门府、斯亚财富 中心等纯新盘项目都将在扎堆面市。
楼市供应还很充裕，“有效供给”是个问题
大部分时间里，新盘上市毕竟是少数，支撑市场持续供应的往往是一些老盘。但眼下伴随老盘收官的越来越多，持续稳定的房源供应是否会受到影响？购房者的选择面是否会变小呢？【热点新闻：端午期间南京楼市小冷清只有4家楼盘推新】
记者粗略统计发现，南京全市在售的260多家楼盘中，真正处于尾房清售状态的仅有50多家，占比不到20%。这些收官楼盘多属热门刚需产品，规模都不是 太大，并且以品牌项目为主，像仙林湖的保利、万科，板桥的朗诗绿色街区等都是如此，它们首次开盘大多在2010~2011年，三年之内全部卖光，而很多总 价较高的豪宅项目，虽然有时会出现热销，但全部去化一般要持续三年以上。
更关键的是，市场中还有一批销售周期很长的刚需大盘，可以提供 长期的有效供应，桥北板块的大盘天润城，此前一年半处在无房可卖的状态，但3月份却一次推出了千套房源，四五月份还持续推出600多套新房，5月份开盘的 旭日爱上城项目，也是隔了大半年无房在售，重归市场推出近300套新房源，这就意味着江北大盘隔上一年半载没有房卖，并不说明没有“新货”。
由此来看，楼市维持稳定的供应量不成问题，但值得注意的是，随着房价再度上涨，加上新盘的地价也在上涨，即便是刚需房源，价格门槛也会进一步抬高，这将严重制约着购房者的选择空间，此外楼盘供应结构发生变化，高端产品增多，也会使市场发生新的问题。
“扫描南京全市各大刚需板块，总价百万以内的刚需房源供应确实越来越少。”江苏香溢置业副总经理张良对记者分析称，以刚需板块板桥为例，此类房源比例已 经明显减少，朗诗绿色街区中小户型房源已经收官，世纪城金域华府此前一直以70、80平方米刚需户型为主打，但眼下这部分房源占楼盘所有房源的比例也不足 三成。【热点新闻：万元以下楼盘越来越少 刚需感叹:买房要向远郊走】
张良认为，刚需选房不是随意“追新”的，也要考虑到自己的生活习惯、工作地点等问题，一般都只在一两个板块内选择。一旦楼市持续 热销，真正符合自己需求的房源肯定会减少。”此外一年或一年半以前的土地出让状况往往决定着今后一段时间市场的产品供应结构，但需求在变，供应却无法灵活 调整，就会发生一些问题，“比如在两年前限购刚开始的时候，不限购，不限贷的商业地块推出较多，这类产品今后就有可能占据供应量的相当一部分。只适合于投 资客户，刚需也会感到供应不足。”
“楼市的供应问题一直都是结构性的问题，因为供应结构不合理、不均衡，从而导致有效供应不足。”南京 工业大学房地产管理系主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华表示，“供应量虽然增长了，但高档房多了、中小户型减少了，总价门槛也高了，那么对于刚需来说， 这些买不起的新增供应还是等于零。所以如何维持有效供应才是第一位的。”记者 乔淳
