新浪乐居讯(编辑 张佩薇)上周末，广州至少十盘推新，销售中心千人规模似是等闲。南沙盘四个小时就售罄，荔湾刚需盘开盘即加推，番禺与天河楼盘通宵卖，期间还伴随各种小冲突。
楼市回暖是事实，但有媒体因此认为，这是上涨预期造成的恐慌心理。甚至与限购放松等联系起来。真的是恐慌性购房吗？房地产专家韩世同指出，确实有担心楼价飞涨而入市买房的买家，但是大家口中的“恐慌”，只是因为目前的火热与年初的冷淡形成太大对比，“大家都忘了是怎么扭转过来的。”
在另一方面，也有部分楼盘开盘程序越来越复杂、销控真假难辨，用各种方法造成热销现象。新浪乐居采访多名业内一线销售已经营销人士，为你一一拆解热销下可能掩埋了的真相。
“恐慌买房”或是……
折磨一下买家，买家想退房也不敢了。
今年两次开盘，因低价吸引眼球的某港企楼盘由几个代理商负责销售，竞争激烈，为了抢成绩，甚至有代理私下进行内部认筹，累积大量筹数，再以筹号招徕买家，造成更加热闹的局面。“认筹只需要个人资料和身份证，这些拿同事的就可以。”买家梁小姐在开盘现场发现拿到的认筹打折卡上并不是她的名字和电话，疑问下销售才说出真相。
代理从筹数入手，开发商则用复杂的开盘程序推波助澜，从推荐会到看板房到开盘，意向买家和销售都要经过繁复的手续。
开盘一月前，楼盘举行推介会，买家要手持邀请函，由中介带领，才能进入推介会大门，进去后，需要两次填写身份证号、电话号码以及姓名，由另外一位工作人员核对成功后，才能拿到参观板房邀请函。过了数周，销售通知能看样板房，买家需携带个人身份证以及邀请函前往。有代理销售抱怨，开发商手段繁复，“以为带客人看板房很快，居然办手续都办了一个小时。”
开盘当天，提前联系过的买家到达后，便可拿到邀请函以及一个有装认筹号的信封，这两个文件可证明享有折扣。之后买家需拿邀请函扫描二维码，工作人员检查过折扣单后，便会给买家一个换筹牌，再在买家身上贴一个标签，然后买家可拿着换筹牌，凭身上标签去换号码，这个号码是电脑里随机排序的，也是买家的选房顺序。拿到号码和臂贴，就填好认购书，把身份证复印件和银行卡复印件给销售，等待叫号，最终选房。买家和销售在现场走上走下，扰扰攘攘，好不热闹。
“开盘前折磨一下买家，买家想退房也不敢了。”业内人士认为，准备入市的买家应该以理智心态对待购房热潮，不要被表面的“矜贵”所蒙蔽。
“通宵排队”或是……
开发商留起筹号与排队号 买家被逼帮忙作秀
有广州知名代理商内部人士对乐居表示，现在有些开发商喜欢以先到先得方式开盘，这样真心想买房的市民就会早早去排队，才能买到最好最便宜的房子。“事实证明这些盘销量都是很好的。比如尚东阳光、番禺云山诗意和中信西关海这些。”
有楼盘以先到先得方式打造火热场面，但有些楼盘却会耍些小手段。如某些开发商甚至还会留起筹号和排队号，让买家变相帮忙作秀。近日一个高端楼盘开盘，买家刘先生就发现，其实开发商预先留起部分筹号，导致不少买家筹号靠后。由于担心买不到自己想要的户型和楼层，所以不少买家在开盘前一晚就到楼盘排队，一度造成混乱，“当天晚上，开发商给了那些排队的人新筹号，重新登记号码。也就是说之前根本就HOLD起很多筹。”据刘先生所讲，开盘当天最终去了大概100组客户，成交约50套而已。“销售老说很多人买，估计买不到了。我总之被开发商忽悠了一把，帮他们作秀了。”
“千人规模”或是……
开发商亲自培训“兼职” 外国人有车一族或也是水客
水客，是房地产生物链中荒诞又有趣的一环，有业内人士指出，一些千人规模的开盘现场就不乏他们的身影。开发商通常以“兼职”为名在网上招聘，“面试之后走几次过场，教教怎么说就可以。”
“长时间在销控板前不走，销售又不会去驱赶，也不会主动搭讪的，那些就是水客。”据一位有营销经验的人士表示，有些开发商会亲自培训水客，“跟他们说一下楼盘的情况，然后让他们装得对房子比较挑剔，这样的话，他们会一直在场子里热闹，感觉人多，或者让他们多说房子的好处，进入选房区就消失掉。”
另外，有多年从事召集买家看房经验的陈小姐向对乐居透露，水客没有大家想象中的“水”，开发商也会对这些职业水客“细分管理”，这里面甚至包括有车一族以及老外，最普通的开盘水客，一个人要100元~200元。不同等级有不同的价位。“他们很专业，有时候会懂得问得很细，其实有些水客是很有钱的，我认识一个人，在五羊新村就有几套房子，但是对当水客乐此不疲，每次都全家出动。纯粹来拿小便宜。”有趣的是，由于这部分水客本来实力不差，有时候甚至会由水客转化成实客。
上海一个高端楼盘销售林小姐告诉乐居，由于楼盘需要人气，所以销售硬性规定要带三台客人前往，“通常都是找朋友和亲戚。”“如果开盘当天，水客进到选房区，销售不错就不用再做什么了，如果卖得不好，他们会选择卖不出的房子先认购。”
“销控飘红”或是……
假销控会连片出现 “收买”销售容易获得真相
根据相关法规，开发商在开盘现场必须在明显位置公开摆放一房一价，在开盘现场，一片飘红的销控表最能刺激眼球，让销售把买家从摇摆不定中拉到成交区。
“销控造假”是一个多年楼市流传的传说，究竟如何分辨销控造假？
乐居编辑采访在一线的多名资深销售与营销策划人士，销售鲁先生表示，销控造假确实是存在的，“一般来说假销控往往是连片的，通常是一栋一栋被贴掉，这些被贴掉的房源位置、楼层都一般，如果贴掉好房源，就真的会影响实际成交。”鲁先生表示，造假销控表并不容易，“需要对销控表形状和实际楼栋的情况很熟悉才行。”
那么，普通买家如何能避免被造假的销控表误导呢？陈先生建议说，最好的方法，是做好功课，以及跟销售熟络起来。“在开盘前，要多问一下销售的认筹情况，注意他们的导向。最简单的方法是收买一个销售，销售一般会推荐热销房源和导向房源两种，超出这两种房源范围，又被大面积贴掉的，那很可能是假的。”当然，买家获得销控最权威的渠道，是广州市国土房管局的阳光家缘网站，但是由于网签滞后以及最近广州实行高价盘限签政策，实际销控体现需要一定时间。
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