新浪乐居讯(编辑 朱鲁华)近期，嘉兴公积金管理中心动作频频，新浪乐居从公积金管理中心相关人士处得到消息称，年内将要落实办理房贷“商转公”政策，部分明细已初步落实，但仍有部分尚在商酌中，如商贷银行与公积金中心采用何种形式合作，是“以贷充贷”还是其他形式，存在较大的争议。随着“商转公”的呼声逐日增高，该政策的落实似乎迫在眉睫。【延伸阅读：传嘉兴房贷“商转公”或年内推广 哪类购房者符合条件】
图片来源嘉兴公积金管理中心
近来，随着生活条件的改善，缴纳住房公积金的公司越来越多，也是使得众多已添置住房的购房者提出异议，原本的商贷能否转换为公积金贷款？其中有两类人群特别显著——未婚型和已婚型。1、男友当初购房时采用商业贷款，目前两人都缴纳住房公积金，男友想转换成公积金贷款，怎么办？似乎办法只有1个，那就是男友将房子卖给女友，由女友申请公积金贷款。尽管该种办法可行，但转让过程中产生的费用、时间太过耗费，这其中包括房屋转让费用、房屋契税、营业税等无法避免的费用，另外等待办证的1~2月也过长。2、婚前置业，男方想将房贷的商贷转为公积金贷款，那需先还清商贷，再将房子过户给配偶，由配偶申请公积金贷款。
以上两种案例产生的次生费用相当高，也具一定风险性。随着“商转公”的呼声逐日增高，该政策的落实似乎迫在眉睫。
如果 “以贷充贷”的合作形式落实，那么担保公司将成为商贷银行与公积金中心合作最关键的桥梁。嘉兴学院商学院副教授、嘉兴房地产研究室主任、《乐居•观察家》特约评论员吴兴陆表示“落实‘商转公’担保公司的确是关键，办理‘商转公’，在交清商贷、办理公贷前，有一个产权质押的真空期。如果申贷人选择担保公司提供垫资业务，则需要交纳一笔担保费。”
众所周知，商业银行利率远高于住房公积金贷款利率，一旦落实将可以省去很多费用，但是我们知道，买房借款住房公积金或商业贷款，总少不了一笔担保金或保险费。借款人申请住宅公积金贷款或商业贷款时，应当提供管理中心或相关商业银行认可的商品住房作抵押，或正常缴纳住房公积金的第三人用公积金余额作质押担保。但是贷款额度和年限不同，所产生的保险费也各不相同，比如35万元贷款，年限5年，担保费约6000元；年限为20年，担保费用则为1万多元。
公积金贷款一般都是有担保费的，这是公积金管理中心规定。因为公积金贷款属于委托贷款，公积金管理中心为了控制风险，会引入担保部门对贷款进行担保，所以会有担保费的产生。
吴兴陆教授表示，“购房时，商业贷款会产生相应的保险费；而公积金贷款则产生相应的担保费，‘商转公’后是否要重复缴纳费用，如何缴纳以哪一项为基准，按几年水平计算？这些都需要准确核实。另外，原本抵押的房产证或土地证归谁保管？当然，购房者先前选择的贷款必须是商贷，只有这样才符合‘商转公’的条件，但是一旦落实后，购房者可选择纯公积金贷款还是组合贷款，仍存在问题，这些直接关系购房者利益的关键所在，都是不可忽视的细节。”
乐居小贴士：
嘉公积金〔2012〕12 号文件规定，从2012年7月6日起，住房公积金贷款利率第二次下调，其中5年期以下(含5年)贷款利率从4.20%调整为4.00%，5年期以上从4.7%调整为4.5%。
一、从2012年7月6日起，下调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率下调0.05个百分点，由0.40%下调至0.35%；上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.25个百分点，由2.85%下调至2.60%，
二、从2012年7月6日起，下调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.20%下调至4.00%；五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.70%下调至4.50%。对在本次利率调整前已签订借款合同，而放款日为7月6日后的个人住房公积金贷款执行相应档次新的贷款利率。对2012年7月6日前已发放的未到期个人住房公积金贷款，将于2013年1月1日起相应调整各档次贷款利率。
此贷款利率下调后，职工还款利率将再次减少。以办理一笔50万元、30年期、等额本息还款法的住房公积金贷款为例，目前调整后的贷款年利率为4.5%，较2012年1月1日执行的利率下降了0.4%个百分点，与2012年年初相比，首套住房公积金贷款还贷月均利息支出减少120元，总利息支出减少4.32万元。
商贷明确规定，要规范抵押贷款的操作程序，必须正确把握抵押贷款中的法律依据和操作原则。在我国，目前实行的抵押贷款，根据抵押品的范围，大致可以分为六类，其中不动产抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不动产抵押，取得贷款。现下的银行大多数都采用不动产抵押，即抵押凭证都用房产证或土地使用证。
本稿件为新浪乐居独家原创稿件，版权所有，引用或转载请注明出处。
