本文转自公众号：朱罗纪（newJurassic）
??我知道这篇推文发出来，又会有粉丝认为，我是捍卫房价上涨的。
??我是捍卫好好说话的。
??微信公众号《华尔街见闻》几天前发了一篇华泰证券的研究：《北上广楼市其实并无泡沫 真正危险的是深圳！》，看完我蒙圈了。我蒙圈的不是观点，我从来不关心专家的观点是什么，我只关心他的论证过程够不够有说服力。所以，就算是谢国忠错一百次，我还是尊重他作为一个独立经济学家的发声。就算是董藩对一百次，我还是认为他只会迎合民意。
??1华泰证券：深圳房价泡沫度34.16%
??在我眼里，华泰证券属于后者。他们的观点简化是四点：
??1、四个发达城市，只有深圳房价有泡沫，京沪穗都健康。
??2、华泰的论证是：经济增长、信贷宽松是导致房价上涨的两个基本面因素，而房价增长不能被这两个因素所解释的部分，就是“泡沫”。
??3、据此测算，深圳泡沫度是34.16%。
??4、2016年深圳房地产市场安全边际仅为1.67%，如果没有加杠杆或许安全，但如果收紧了限购政策，泡沫会提前爆掉。
??如果你认同华泰的逻辑，那么我现在就告诉你：深圳房价今年就会崩盘。因为，深圳限购一定会全年度收紧，加杠杆一定不能完全剔除。而且，信贷一定也会全年度收紧。
??所以，希望华泰证券再准备一篇报告，要到年底广而告之：看，我们的预测对了！
??我不否认深圳房价有泡沫的成分，我永远也都坚信所有的泡沫早晚都会崩溃，但我非常不认同华泰的论证逻辑，我不认为深圳楼市现在危如累卵一触即溃。现在的调整，只是政策高压下的胶着期，没有迹象显示是拐点的到来。
??2关于泡沫，上帝才能算到小数点后两位
??华泰的硬伤主要在三点：1、过于陷入理论模型，拿出一个常识都通不过的神算来。2、完全无视预期的真实变化，比较对象与市场真实发生了偏差。3、完全忽视同为基本面的供求关系的变化。因此，它得出的结论也不可靠。
??一、上帝才能算到小数点后两位。
??华泰的论证逻辑是：除了经济增长、信贷宽松之外，房价上涨一分钱，都是泡沫。这样的归因，是一种简单粗暴的偷懒。
??能够准确的测算到泡沫崩溃的时点（3月开始），能够将房价泡沫准确的测算到小数点后两位（34.16%），这个听起来就像是学者推测上帝创世是若干年前的几点几分一样。
??如果我们能够预判到泡沫来临的准确时日，那么我们根本不会视泡沫为洪水猛兽了，泡沫也永远不会崩溃了。泡沫之所以叫泡沫，是以为它会崩溃，还因为你不知道它何时以何种方式崩溃。这是泡沫对参与者的恐怖所在，也是对研究者的迷人所在。
??3深圳去年城市地位的基本变化
??二、比较对象的错位
??华泰将深圳和北上广拉在一起比较，因为年初大家还都在一个level，年底深圳大幅跑过了北上广，所以，你娃这个涨幅是不正常的，有很大泡沫。
??但也许华泰的分析师只需要到市场里走一遭了解一趟就会明白：自去年开始（准确的说是自2014年下半年开始），资本对深圳的城市预期发生了很大的改变，这种预期的变化是我在过去10多年里都没有见过的，这种改变也是每一个普通的深圳人都能感受到的。这导致了深圳的城市地位、预期空间在去年一年时间里发生了很大的变化，这才是深圳基本面最大的变化。
??这样的变化需要稍微详细一点解释：
??1、深圳城市经济的转轨，使它第一次成为符合国家经济增长方式调整的最大受益者。我们关于经济增长方式转变的呼吁，从来没有哪一年像现在这样迫切，一国总理亲自呼吁全民“双创”。这让以创新经济驱动起家的深圳，在资本眼中的成长预期快速拔升。
??2、在不少资本眼中，深圳是中国最好的创新经济中心。深圳给自己的新定位是：国际创客中心，而这两年来的发展，也的确印证了这里是中国最好的创新经济中心。虽然中关村也很厉害，但是深圳是整座城市都投入了创新经济，这一点在中国是绝无仅有的。这使得深圳这座城市在去年对资本的吸附能力大大增强，快步追上京沪。创新经济的火热，并不是官方口号，而是深圳每一个普通市民都感受得到的。不仅是年轻人，也包括很多中年人，都在热烈的投身其中，他们要么希望改变自己的命运，要么在追求更高的自我实现。这样的城市活力，在很多城市是看不到的。
??3、很多专业人士以及企业家对深圳的预期超过了京沪，甚至是香港。虽然我认为深圳目前还不及京沪，但确有一批人他们甚至认为深圳未来的成长空间会跻身为全球十大，甚至会超过香港。比如施永青去年底谈到深圳房价时认为会很快超过香港，因为按照目前的情况，深圳的GDP在今年就有可能超过香港，而深圳的城市创新活力又远胜香港，人口也比香港多。另外，我确认到的真实信息是：已经有北京的企业家因为雾霾而搬到了深圳，并把自己的科技公司也搬到了深圳，也在深圳湾买了一座豪宅。北京雾霾已经多年，为何他要在此时选择搬来深圳，我的判断是除了对雾霾的担忧，也与他对深圳未来的成长空间有了新的判断有很大关系，否则他可以去环境更好的海南。
??4、政策的倾斜和政治地位的暗示，也在拔高深圳的预期空间。这个扯得有点远，总之，新一届政府对深圳的新定位，以及一系列人事安排，都给深圳一种感觉：深圳在回到30年前改革开放的原点地位。那个地位就是：政策倾斜，允许试错。所以，自贸区的政策规划落地，以及民间关于深圳要替代香港的揣测，也都在拔升深圳的城市预期。
??我无意为深圳高房价辩护，但深圳城市地位和预期的变化，的确是去年一年发生的铁一般的事实。万科在2012年制作的研究报告认为，京沪房价会超过纽约，但在今年，报告主笔谭华杰也特别补充：深圳去年一年的变化对资本的吸附能力正在大大增强，有迹象成为一个国际城市的潜力。
??这个基本面的变化，并没有那么快的表现在深圳的经济增长率里，但预期的变化对房地产的影响，在我看来是唯一重要的。但华泰证券直接无视了这一点，他们没有看到深圳正在发生的事实，以及这样的事实对资本的投资预期产生的影响。而是简单的和京沪穗房价基数进行划线类比，也许，很多投资者根本没有把未来的深圳和京沪穗进行类比了呢，他们也许很笃定深圳很快就要超过香港，所以，以京沪穗为参照坐标进行的比较他们也许根本不认可。
??我自问没有万科、施永青、北京企业家他们的眼光高，当他们对这个城市的预期发生变化时，当我们停留在过去深圳房价是1万、2万这样的经验主义里时，那么，大家对房价的判断就会发生巨大的分歧。只看到当年是1万块房价的人会觉得房价真的太高了，他认为会崩盘所以不买。而跳出来看房价的人，他们却认为深圳的土地值这个价格，他们依然会出手。这是现在深圳楼市多空之争越来越激烈的根本原因。
??4无视供求关系长期紧张的基本面
??华泰证券的第三个错误是：无视深圳供求关系长期紧张的基本事实，这是深圳不同于京沪穗的第二个基本面的表现。
??我很惊讶华泰为什么可以无视这样的基本事实，分析商品价格变动最基本的逻辑，难道不应该最终落地到分析供求关系吗？即便是经济不增长，信贷不增长，但是如果供应缩减，一样会造成商品价格上涨，这样的上涨要被视为泡沫？
??这样的基本事实是：
??深圳长期以来房地产市场都处在供不应求的局面中。这些年基本上每年的住宅用地出让屈指可数，大量的土地释放和房屋建造是靠城市更新承担。
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??城市更新有刚性的拆迁成本，而且地段都相对较好，只会推高房价，而不会出现官方希望的平抑房价。
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??深圳的人口一直在增加，城市的平均年龄也最小，这是中国最年轻的发达城市，消费偏好是最激进的。
??这些都是基本事实，而在京沪穗，都没有深圳表现得如此明显。当然，我不是说这样的市场就应该一年涨五六成。我的意思是：存在这样长期供应短缺的基本面，一旦叠加信贷宽松的基本面，一旦叠加城市预期向好的基本面，它总是会最快的涨起来，而且涨幅会很大。在历史上，深圳也经常这也，比如2007、2009，只是那时候深圳的城市预期没有明显改观，所以，涨幅都没有去年疯。
??但华泰以这样简单粗暴的方法来解释深圳的房价上涨，并将之归于接近40%的房价泡沫，我认为是过于夸大了深圳房地产的危险，并有违研究者的严谨。也许华泰想吸引关注度，也许华泰想借政府调控楼市之机再加一把火，也许目的更务实，华泰只是想诱导大家：卖掉房子去炒股吧——他们的确这么说了，3月14日让大家去炒股，3月18日说深圳楼市要崩盘。
??但是，谁会相信炒股票会比买房子更靠谱？
??5深圳到了大崩盘的前夕吗？
??我相信房价会有跌的那一天，但我不认为深圳楼市现在到了大崩盘的前夕。原因也很简单：
??1、全国去库存的政策导向和宽松的信贷环境，不支持区域房价突然性崩盘。
??2、如果类似深圳这样经济基本面非常良好、地方财政充裕的城市，房价都要崩盘，那么中国的大部分城市都失去了投资价值。它的房价涨得是很高，但它应该是盘整，而不是崩盘。
??3、政府暂时有动机也有能力不支持房价崩盘。这一点很重要，深圳官方之前传达的信号很明确：控制涨幅，但不希望回到2008。所以，听话不要只听一半，看到政府出俩政策，就以为房价要大跌。政府如果想刺破泡沫，也很容易，买房首付无差别统一提高到70%，第二天就会崩盘。而如果深圳房价出现了大跌，那么政府依然可以放松管制，刺激楼市再度企稳。而不像三四线城市，政策松到无法再松，楼市崩盘只能眼睁睁看着等着国家救市。
