郑州新区地产加速度

  新浪乐居编辑 @严蓉/文

  坐标定格在郑州东四环，北三环东延长段交汇处，距离市中心郑州国贸360约18公里--龙子湖高校园区。2013年8月，何诚在这里买下了人生中第一套房。90余平，每平约9700元，而90平以上大户型每平价格约12000元。当时郑州市区商品住宅均价约8000元/平。

  铺开规划蓝图，该区域核心位置是四面环水的湖心岛，2000多亩不规则方形平地，拔地起近40栋造型恢弘的高端写字楼。

  但如果切换到实地，湖心岛刚刚破土动工，四周水系进入挖沟阶段，你会不会失望？“开盘时排队到中午，连个吃饭、买零食的地方都找不到，回去也打不到车，只能步行到2公里外的大学附近乘坐公交。”与何诚同一批买房的刘女士抱怨。

  “地铁通了应该会方便些吧，我还是比较看好这个区域，毕竟它属于郑东新区。也许这片五年后能发展起来呢？”何诚说。2013年，新区纷纷落地，近郊楼市风起云涌。快速锁定潜力板块，从区域上精准捞取增值，狠下心来等待区域成熟。“快、准、狠”，也成为大批买房人真实的心理动机。

  郑州楼市的2013年，绝对是一场新区争艳之年。

郑州新区地图(规划中的郑汴融城、中牟由县变区暂未纳入)

  落子 新区四面开花

  快速膨胀中的河南唯一超极大都市，正布局一盘扩疆拓土之棋。

  河南省商业学会副会长兼秘书长宋向清近来很忙，作为省内亲自参与城市版图规划的专家之一，除了忙着审批新规划区域，参与规划中的大小事务，他还需要出入各大媒体年会、总结会，谈区域、讲发展。记者从宋向清处获知，至今河南省已规划188个产业聚集区，165个中心商务区与特色商业区。“基本上每一个县城都有一个新区。算下来的话，全省不会少于200个新区。农业示范区、中心商务区与特色商业区，三驾马车拉动经济快跑。”他说。单单就郑州而言，大小新区就有差不多十个。

  以国际航空物流发展为重心的航空港区，以构建商务中心区为主导的郑东新区，以通用航空等工业基础为主线起步的郑上新区、以重点打造高新技术产业化生产的平原新区再加之二七运河新区、龙子湖高校园区、高新新城、中原新区……应接不暇的新区，十年内被媒体反复炒热。规划新区，有何好处？

  “城市框架拉大，直接带动房地产经济繁荣，增加劳动就业，提高财务税收。”楷林置业品牌营销总监郭春江指出，中原经济区、航空港区一系列的政策支持，加上大型企业频繁入驻、分类，新区规划的确有必要。

  “目前郑州还只是二线以下城市，有了经济保障，加上大型基础配套支持，跻身一、二线城市就要容易多了。”一业内人士私下向记者说。

  在郑州，政务主导主宰着各大新区发展，产业与交通主导次之。郑州十多个新区，根据政策倾注力度也分为“三六九等”。在宋向清看来，沾尽国家政策利好的航空港区无疑“高高在上”，省级发展的郑东新区、市级发展的郑上新区紧随其后，再者是二七新区、龙子湖高校园区等区级新区。

  “这种就是组团式的发展，俗语叫做‘包饺子’，在大城市的郊区成立一些新的组团(新区)。每个组团布局一些相应的产业，人们在这里生活、工作，这样避免大多数人涌向城市的中心。”河南财经政法大学教授李晓峰说。

  郑东新区最先品尝过新区甜头。十年来，郑东新区从房价每平一两千元的“无人区”，到而今上涨超10倍的“富人区”。“郑东新区的成功，令其他新区的房企信心大增。”业内人士说。

新区情况简介(郑州新浪乐居整理)

  抢滩 房价连番升级

  向来嗅觉灵敏的开发商跟紧规划脚步，正四处酝酿“抢滩之战”，连万科、绿地、恒大等一线房企也早已将目光盯向航空港区、平原新区等新区。而在接连登台的规划之后，不少购房者也将置业目标投向各个新区，整个2013年，平原新区、高新区等区域都在不断上演热销大戏。据CRIC预计，未来郑州土地与楼市供求热点都将集中在三四环之间，尤以航空港区、二七新区等表现突出。

  在所有新区中，航空港区以其上升为国家战略的绝对性优势尤为惹人注目。按照规划，这里未来将打造成国际航空物流枢纽，目前已经吸引富士康、德邦物流、统一等大型企业进驻。2013年马云携菜鸟布局港区，更为港区物流行业发展注入兴奋剂，区域内开发商的腰杆愈发坚挺。

  记者数月前前往航空港区走访，该区域住宅、商业项目正铺天盖地投入建设，当地开发商乐此不疲地将“毗邻富士康”、“国家战略”作为宣传口径，坐等市区外溢的买房“大军”。走访当天下午，记者途径几条新修好的沥青路，四周稀疏的人群正在不紧不慢地前行，并没有太多喧闹。

  然而平静的新城无法阻挡投资、改善群体的“凶猛来袭”。凭借对区域的嗅觉，他们迅速找到了这条“掘金之路”。据恒辉数据中心最新统计显示，2013年港区商品房共成交2459套，销售面积为29.89万平米，成交均价为7001元/平米；住宅共成交1790套、销售面积20.22万平米，成交均价为5511元/平米。目前区域内在售住宅均价多在5200--7000元/平之间，高的已经破万。而在2008年，该区域房价仅为1800元/平左右。商铺价格更大有与市区比肩的趋势，价格在1万至3万/平米不等。

  短短五年时间，郑州航空港区房价实现数级跳，航空港综合经济实验区获批之后，房价飙进态势更为明显。“港区未来发展远远会高于郑东新区，这堪比郑州的国际化程度。”宋向清提港区侃侃而谈。

  不过，这还不够。宋向清在近期某机构年会上讲述，根据荷兰阿姆斯特丹港区十年上涨120倍的增值速率，郑州航空港区的房价上涨空间，远不止这个数。RET睿意德郑州公司副总经理李雪鹏也曾在其举办的2013年商业年终盘点会上，重点提到“航空港区极具投资价值”。“看涨不看跌，是买房投资规律。”业内人士表示。

  二七新区、平原新区、龙子湖高校园区等，经过政策的渗透，房价像一块释放的海绵，不断汲取、释放。

  位于郑州、新乡交界的平原新区，更是堪称一场“一线房企的造城运动”。2013年，由恒大、绿地导演的开幕大戏，吸引数万人到访。以恒大金碧天下为例，2013年5月新盘全面入市，当天到场购房者5000组以上，3小时销售1000余套房源，销售金额达15亿元，刷新郑州项目开盘销售记录。眼下，区域房价水平维持在5000多元/平米，高出新乡市房价1000多元/平米。

  然而，并非每个新区都迎来房价猛蹿。为平衡东区两翼发展而规划的西郊组团--郑上新区，热度却并不尽如人意。该区域面积约972平方公里，120万人，仅低于郑州市区40平方公里。“郑上新区生不逢时。”一家专注西郊开发的房企高管向记者感慨。在政府大刀阔斧“东扩北移”的行程下，位于西郊的郑上新区没有赶上。待十年后东区成熟，本该走一场“十年郑东十年郑西”的轮回，半路却杀出“航空港区”。不过其对区域前景依然乐观：“新区一旦确定，片区的房价应该会呈迅猛增长状。”

平原新区恒大金碧天下首次开盘现场

  隐忧 泡沫猜想暗流涌动

  新区建设如火如荼，民间对泡沫的担忧却与日俱增。

  “五年成规模，十年见成效”，回看郑东新区发展的这十年来，外界“鬼城”声音不断。直至近两年郑东新区配套已基本成熟，人口过百万，成为仅次于金水区的人口第二大区域，关于东区“鬼城”的声音才渐渐减弱。

  其他新区，会不会同样成几年前的郑东新区？

  河南省尚正行咨询公司曾对港区的发展提出疑虑。“房地产发展受产业影响较大，在港区规划确立的发展初期，地产商借势宣传区域价值，助推房价上涨。”在房地产的发展中期，若产业的发展速度慢于房地产的发展速度，房地产的价值将被过度放大，将使港区成为郑州投资最集中、但有泡沫的区域。

  港区某一开发商向记者坦言自己有过担忧，再细问则讳莫如深。港区某网站BBS上，部分网友留言“港区商铺价格泡沫太大了，住宅也高，不值得投资。” 一业内资深人士担心，新区政策容易误导楼市，价格太高提前透支规划利好，引发楼市泡沫。

  宋向清对此并不认可，“目前郑州泡沫较小，港区的前景是值得期待的。”

  他认为，目前郑州来看，泡沫都比较小，港区的价格是在合理范围内，未来上涨空间很大。能够站稳脚跟的依据，还来自近期他统计的一份调查报告。

  这份对于全省市人口抽样调查中，被问及“你有钱后，会去哪里买房？”，被调查者答案出奇统一。除了首选所在城市外，几乎纷纷备选了“郑州”。宋向清认为，郑州作为河南省的大都市，一亿人口置业的后备军，巨大的刚性需求足够支撑郑州市场。

  但对于龙子湖高校园区，宋向清认为“房价虚高”。“该区域大学群体为主，不可能是高档社区。加之周边发展慢，房价虚高提前透支市场。”据了解，目前区域内仅永威五月花城和正商书香华府两个住宅项目在售，均价均在万元/平左右。即便高出市区8000多元/平米的主流价格，两项目自推出后都取得了较好的销售业绩，2013年8月份，永威五月花城首次开盘去化9成，销售额达6亿多元；正商书香华府从12月份开盘至今，洋房几近售罄。

  面对房价虚高的说法，也有业内人士为其“鸣不平”：“书香华府拿地的楼面价是3818元/平米，万元售价其实也不算太过分。”

  新区泡沫论产生的同时，关于区域建设能否跟上房地产市场步伐的担忧也一直存在。郭春江承认，城市框架拉大过程中，新区建设与配套不符、空置率较高的现象会一定程度存在，但这是产城融合的必经路。

  RET睿意德郑州公司策略总监石俊东则担心房企主导下产业重复建设，导致资源浪费。在河南豫园实业营销总监贺世敬看来，新区需要包容与理解。他称，新区引进了大开发商，规划起点高，在发展速度上造成的泡沫可能存在，但是是符合现状的，新区检验需要时间。

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