北海房地产交易中心日前公布了2013年3月份北海房产交易数据：
2013年3月北海房产交易数据
按该中心在北海市政府网站上的解释，上表中的“商品房预售”，并不是指商品房的销售数量，而是指预售商品房的备案数量。因而，上表第1行其实是说2013年3月北海商品房的购买合同备案数量，共1014件。
类似上表这样的数据，北海房地产交易中心每月公布一次。累计起来，从2009年1月到2012年12月，北海楼盘的备案数量为62380套，备案面积541.45万平方米。北海，地方不算大，四年的时间卖出6万多套房，相信还是会让很多人惊讶的。
2009-2012年北海商品房备案数量情况
但如果分年度来计算，数字乐观不起来。上表的数字，清晰地显示：北海楼盘的备案数量，连年下滑。尤其是2012年，备案数量下滑30.2%，面积下滑25.8%。
不过，上述说的是“备案”数字，而不是销售数字。按我国的有关规定，签订购房合同后，必须将合同送交政府有关部门备案审核。从签订合同到送交备案，在北海快则一月慢则数月。也就是说，备案数字是存在明显滞后效应的。2013年3月备案1014件，或许反映的是2012年12月左右的销售情况。
要想清除备案数字的滞后效应，一个简单的办法是将年度周期后延几个月。比如，2009年度不是从1月算，而是从2009年4月计算到2010年3月。如果按此计算：
2009-2012年北海商品房备案情况
这组数字，更加清晰地表明：北海房地产，销量逐年明显下滑。
2009-2012年北海商品房备案数量曲线图
上图是从2009年1月到2013年3月北海每月的备案数量曲线(蓝线）。红线显示的是线性趋势，一路向下，说明北海楼盘备案趋势正在不断下滑。
截至到2013年4月15日，北海房地产的存量房有4.6万套。
2013年4月15日北海存量房截图
从2009年到2012年，北海楼盘平均每年备案15595套。按此数字，2.89年可消化完这些存量房。但如果按去年的备案量，则要4.11年。显然，北海存量房的消耗，压力并不小。
2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“新国十条”)，正式拉开了这一轮延续至现在的房地产调控。3年的房地产调控，3年的备案量不断下滑，说明北海楼市深受国家政策的影响。
今年“新国五条”的颁布，表明中央无意放松调控。或者说到目前为止，还没有放宽楼市的任何迹象。楼市也是商品市场，也同样要遵循商品市场的客观规律。连续三年的下滑，又没有火热的外力加入，那么按市场的惯性力量，北海楼市今年仍将处于下滑状态，市道不容乐观。
不过，即使是年年下滑，但楼市销量依然过万。这也清楚地表示着北海还有着相对牢固的购买力。北海的楼盘，规模普遍不大，小盘占了绝大多数。过万的销量，也意味着在理论上说，任何楼盘都可以逃出生天。如果运气好的话，还可以活得很滋润。(文/冰戈)
