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??编者按：
??五年前，在惠州“南拓北进”的城市建设发展战略推动下，惠博沿江路(现已更名惠博大道)正式通车，瞬间拉开了惠州的城市骨架，这一堪称伟大的历史契机，也迅速催生了由惠博大道为中轴线的新生态人居片区——滨江新城。惠博大道在打通惠城区与博罗县交通任督二脉同时，瞬间将惠州城市版图向北扩大了14公里。五年来，“从惠博沿江片区到滨江新城”的蝶变速度令人咋舌，作为一个全新生态人居片区，官方重视程度，定位之高端，发展之快速，在惠州城市扩容运动中，滨江新城可称为典范。那么，滨江新城这几年的蝶变究竟是如何发生的，未来她又将如何兑现被寄予厚望的发展图景。从本周起，南都惠州读本将连续用4期报道为惠州市民读者奉献全方位的解读呈现。
??滨江新城正在迎来最重要的蝶变时刻，显著的标志是，它在规划定位上被推到了前所未有的高度。去年10月，博罗县住建局总规划师薛文雄公开宣称，滨江新城片区重点发展滨水休闲娱乐、金融商务、高端住宅与特色酒店等功能，打造滨江特色旅游小镇和滨水商务游憩区，未来将建设成为交通便捷、经济繁荣、环境优美、功能齐全、生活方便的城市新区。滨江新城建成高品质的居住区和旅游休闲度假区。
??这是惠州目前首个也是唯一被定位为旅游小镇、滨水商务游憩区和高品质的居住区的片区，是惠州目前山水休闲旅游资源和区位、交通优势结合得最为完美的片区。在业界看来，它被赋予新的人居概念：对城市CBD核心区域、闹市在区位上适当隔离，在交通上又可即时通达，休闲旅游资源发达，居住品质上乘的休闲生态居住区兼旅游度假区。曾经一度因定位摇摆不定、配套滞后而备受诟病的惠博沿江片区，在被重新定位为高品质生态居住区和旅游休闲度假区的滨江新城之后，正式开启了她的蝶变时间窗。
??全新生态人居片区横空出世
??大概十年前，惠博沿江片区几乎是一个被忽视的荒地，其南接惠城江北，北临博罗，倚着东江，挨着公园；有山有水，生态资源极为丰富。但惠州城市扩容仍在规划前期，这个被雪藏的生态片区长期没有引起太大的注意。
??但自从惠博大道通车之后，惠博沿江片区因其区位价值和房地产热点开始备受关注，去年由于受某事件影响，坊间对这一片区的环境一度出现短暂的忧虑，但据了解，这一环境事件现已解决，片区的居民对此忧虑已完全被消除。这个片区，又继续得到业界和置业者的重点关注。
??连接惠城区与博罗的交通要道被打通后，两个区域的屏障瞬间解除。而原来的惠博沿江片区正式定位为滨江新城，一切都被推上了一个全新的高度。为更好地引导博罗滨江新城片区(县城东片区)的发展建设，博罗县先后编制了《博罗县城东区控制性详细规划》、《博罗县城江南片区控制性详细规划》等，这些规划已在实施当中。
??政策规划的出炉，先天的生态资源优势，让滨江新城这一生态人居片区的横空出世具备了决定性因素。去年，博罗县住建局相关负责人称，博罗县正在落实推进实施县城扩容提质，按照‘东西延伸，南北拓展’的发展思路，建设县城东、西、南、北四大新区。在东区重点建设城市休闲带，完善文化休闲设施，成为高品质宜居居住区和旅游休闲度假区。
??据该负责人介绍，江南滨江居住组团(滨江新城)发展滨水休闲娱乐、金融商务、高端住宅与特色酒店等功能，打造滨江特色旅游小镇和滨水商务游憩区。原来的惠博沿江片区被重新规划定位为滨江新城之后，由此迎来蝶变的重大历史契机。
??一个拥有稀缺生态资源的片区，一旦有了好的定位规划和交通路网的改造升级后，其价值前景便会被无限放大。这在全国乃至全世界都有太多成功的现实案例。比如东莞的龙湾滨江片区，这个引资100亿元，打造成为创意休闲区、滨江水城的重要部分和城市更新典型样板的片区，成为东莞高定位、高价值热点片区。
??与之类似的滨江新城片区所蕴藏的潜在价值同样被前所未有地看好。五矿、保利、佳兆业、桃花源、富力、华基等众多房企纷纷抢滩滨江新城，跑马圈地，在短短5年时间里，一栋栋高楼大厦、品质住宅小区拔地而起，整个片区发生了翻天覆地的改变。
??规划上走江、山、城呼应之路
??困扰惠州江北至博罗县城数十年的肠梗阻惠博大道通车，其背山面江的优越自然景观随即成为其快速崛起的最大资本。在江北确定取代传统的河南岸、麦地片区成为惠州新的城市中心后，数十家房企开始在这条路的两侧挥斥方遒，大兴土木，一排排的房子取代了的山头，这个片区就以这样的现实完成了鸟枪换炮的变化，进入惠州民众的视线。
??5年过去了，即便惠博大道两侧都装上了华美的路灯，但除了那些空荡荡的房子什么也没留下，每当夜色降临，一片片魅影似的楼盘倒映在长长的惠博大道上，这也被称是惠博大道之殇，很多次论坛、会议给出的诊断结果极为相似：片区的未来如同玻璃瓶内的苍蝇：前途光明，出路迷茫。
??官方此次经过详实的调研，把惠博大道片区重新定位为滨江新城，可以预期一切都被推上了一个全新的高度，意味着单单一条路串联或者仅有一天路的时代过去了，而重新定位的滨江新城片区将明确成为依托东江景观，融合东江、罗浮山、象头山，与惠州江北和博罗县城的呼应的纽带。
??从客观上分析，在土地供应日趋紧张的今天，江北大片区的扩张扩容成为必然之势。如从区位上分析，小金口、汝湖、水口、滨江片区都成为可能，但在上述片区中，仅有滨江新城片区西连博罗县城，东边直接连通惠州江北CBD，以东江流向为基本走向的惠博大道为城市过境快速路，且这一地段多数地块背山面江，本身符合高端的滨水居住区的所有条件。
??在摒弃原有的惠博沿江路的禁锢之后，新规划的滨江新城片区远可以借力岭南第一名山罗浮山的盛名，近则可以把象头山、惠州西湖、汤泉的高尔夫、温泉、以及滨江72万平方米的双公园、博罗县城内的东山森林公园、东江公园结合串联起来，以东江为核心，让博罗县城的体育中心和惠州江北的华贸中心连为一线。这为滨江新城蝶变提供了良好的自然景观基础。
??与此同时，东江的存在还为滨江片区居住组团发展滨水休闲娱乐、金融商务、高端住宅与特色酒店等功能，打造滨江特色旅游小镇和滨水商务游憩区，提供了良好的条件。更为重要的是，这一全新的定位会让博罗县城和江北之间一些行政壁垒被打破消除，博罗片区的购买力以及对居住体验有更高要求的居民可以前往滨江片区，而大江北片区购买力最大承接地也只能是滨江片区。
??摆脱定位尴尬方可“筑巢引凤”
??过往5年惠博大道附近那些昔日世代生息的山头被轰鸣的挖掘机推向了市场，惠博沿江路开启了在惠州城市版图上的开发大幕，基于区域的特质其位于惠州新兴城市核心大江北和博罗的中界咽喉，进驻区域的开发商对片区未来寄予厚望，与此同时大江北、江北后花园的说法开始出现。但5年过去了面朝东江的这些楼盘依然尴尬地存在，无论是保利、抑或是五矿都无法破解上述尴尬难题，5年除了房子一栋栋地多起来，其他没有任何改变，既没有融入江北也无法融入博罗。
??实际上也正是如此，无江北、不博罗，这正是惠博大道片区此前尴尬的存在，一方面在于让片区的购房者陷入除价格洼地之外的区域价值混沌不清的境地，另一方面因为片区惠州城区和博罗县的物理空间分界点上，导致片区的基础设施配套一再延缓停滞，城区和博罗都不闻不问，至于必要前置的生活配套，商业、交通、医疗、教育等要无法达到一个正常宜居的状态。
??而滨江片区的定位势必会摆脱这一尴尬，重新定义后的滨江片区博罗政府先后编制了《博罗县城东区控制性详细规划》、《博罗县城江南片区控制性详细规划》等，并且在实施县城扩容提质，按照‘东西延伸，南北拓展’的发展思路，建设县城东、西、南、北四大新区建设。
??其中南区的江南滨江居住组团发展滨水休闲娱乐、金融商务、高端住宅与特色酒店等功能，打造滨江特色旅游小镇和滨水商务游憩区，这意味着更多的基础设施投入以及配套建设的执行。
??博罗县住建局负责人介绍，目前曙光路、体育大道、博罗县城江东河水清岸绿工程等道路工程及市政基础设施，近期有望建成使用。另外该片区现已有博罗中学、鸡麻地小学等，正在规划建设的有位于保利山水学校、华基江山小学、江南区新区学校等。
??一个片区是否适合人居住，体现在交通、医疗、生活需求等基本日常生活配套要完善。提高一个项目的入住率不仅仅是开发商所能解决的。多位业界人士曾表达过类似的观点，一个全新的片区主要依赖于政府的规划推动才是正解。
??而在惠博片区高规格定位为滨江新城之后，博罗县政府为了实现当前惠博大道片区向滨水休闲娱乐、金融商务、高端住宅与特色酒店等功能区的转变势必会加大投入，首先是交通配套的打造，江南大道以及惠州东江公园延伸至滨江新城片区的景观道路将会提上日程，结合此前已经通车的惠博大道、博深高速，即可以形成一个立体环状的交通网络，滨江片区不仅可以吸引更多的江北、博罗置业者，也可以承接更多的惠州下角、麦地等片区的外溢购买力，与此同时深圳、东莞的居民也有希望在片区基础配套日益完善之后，为片区优越宜居条件所吸引。
??在重新定位之后，其片区的符合功能增强，未来的教育配套、商业配套也会加快，参照惠州金山湖片区就是典型的范本，当前的惠博沿江路片区无论是教育、抑或是商业配套更多的则是依靠开发商，这一情况将在定位变更后得到彻底的改变。
??旅游休闲业态拉升人居价值
??从江北驱车一路西行，映入眼帘的是连绵的青山与如带的江水，“半边山色半边水”，无疑是对滨江新城最为精辟的概括。东江蜿蜒流经此处，以天然温泉、冷泉、瀑布、碧潭著称的汤泉三面环山，多年前已享誉四方。区域内的象头山国家级保护区，峻峭山峰多达165座，主峰蟹眼顶海拔高达1023米，层峦叠嶂的山体与趣味盎然的石景形成片区一大奇特景观。而近年来，博罗县依托丰富的自然资源，还先后建成了东山省级森林公园、葫芦岭公园、文化广场等旅游休闲景点，“山、城、江”的生态宜居格局已然逐渐拉开并深受购房者青睐。
??“滨江新城南面有山有东江，北面有温泉，而且土地平整，湖山配合，再加上东江流经，依山傍水。而且这一片净土没有经受过任何工厂的污染，这是片区发展的资本。保持原生态，以原汁原味的面貌示人，在自然条件上已先具备成为人居旺地的先天条件。”对于滨江新城的发展优势，博罗县房管局经过总结分析之后如是评价。也有不少购房者持相同观点，“城市中心难得一见的山、林、泉、江、湖、瀑等丰富自然资源在这里高度聚合，甚至还有省级森林公园，若说宜居，滨江新城绝对是首选。”
??事实上，除了山水奇观，毗邻“道教圣地”罗浮山的滨江新城，其所在的罗阳镇本身就是广东省历史悠久的文明古镇，拥有观前桥、韩家祠、罗阳书院、长寿观、古榕树、白鹤庙等众多名胜古迹。而早在前年2月19日，罗浮山景区已获批国家5A级景区，成为惠州市首个国家5A级旅游景区。已在去年顺利拿下4A级景区牌照的五矿哈施塔特，以其独特的奥地利风情吸引了许多游客慕名而来。
??在城市扩容的大背景下，前年5月出炉的《惠城组团建设规划草案》强调重点梳理惠博大道滨江绿地，指出要结合沿江、山、水、岛等优美环境，打造各具特色的居住区，并结合东江北岸公园的建设，形成惠博沿江景观带、休闲带。而根据《博罗县发展建设规划》和新一轮《博罗县城总体规划》(初步成果)，接下来县城定位为广东省著名旅游休闲城市，规划东片区建设成为城市休闲中心。
??可以预见的是，随着东江两岸景观园林带建设和旅游规划改造的不断推进，滨江新城片区的休闲中心定位和生态宜居价值将重现曙光。依托罗浮山国家五A级风景区深厚的历史文化底蕴和丰富的自然生态资源，坐拥先秦“敷罗古国”遗迹，紧邻象头山国家级自然保护区，背靠500多公里的母亲河东江。博罗县委县政府已将滨江新城的发展纳入重要议程，在博罗县委副书记县长江菊莲眼里，通过多年建设的滨江新城，将会是一个“抬头仰望星空”，“俯首慰藉乡愁”的人居胜地。
??[观察]
??生活交通配套等
??绊脚石要搬除
??从荒无人烟到零星布局，再到如今的鳞次栉比，滨江新城的崛起仅花了三年时间。但作为结合东江景观带形成的重要居住场所，这一片区特殊的地理位置决定了其不可能如金山湖片区一般一下子变成成片开发热点，无论是工业、商业还是房地产建设，都必须以山体水岸生态地貌为主导，有限度地逐步开发。
??在去年6月初发布的2014年中国十佳“深呼吸小城”名单中，滨江新城所在地———博罗县名列第六。据了解，“深呼吸小城”主要是指空气比较新鲜，适合“避霾旅游”的县域，入选地区大多数全境森林覆盖率达50%以上。而博罗县住建局总规划师薛文雄在此前参加“滨江新城生态发展与城市建设高端论坛”中也明确指出，滨江新城未来将建设成为交通便捷、经济繁荣、环境优美、功能齐全、生活方便的城市新区。建成之后，片区内呈现青山屏障，绿水环绕的美景，形成一个江与山与城共同发展的“深呼吸小城”，并打造为高品质的宜居居住区和旅游休闲度假区。
??目前，占据“原生态山水资源”、生态宜居环境等代名词频频出现于片区宣传之中，有业内观察人士指出，在该片区发展之初，规划利好、资源优势以及无限前景都大大激发了开发商的信心，拿地、开发一路势如破竹。但经过这么多年的打造，片区还犹如一张白纸，生活、交通等公共配套依然停滞不前，这无疑成为滨江新城前进的“绊脚石”。
??如今滨江特色旅游小镇和滨水商务游憩区新概念的提出，意味着滨江公园、金融商务等基础设施的规模建造必须尽快提上日程，对片区开发商与购房者而言，无疑是一个双赢的结局。但在整体发展过程中，必须明确该片区究竟有哪些与众不同的旅游特色。惠州的旅游资源较多，往南有滨海，往北有温泉，若惠东惠阳的滨海线一打开，整个惠州内陆的旅游地产项目都将受到较大的冲击。因此，滨江新城更需要因地制宜，打造特色旅游休闲线路。“有愿景是好事，但关键要看愿景该如何实现。”
??独立经济学家杜猛在考察完滨江新城现状之后则提出，放大原有的产品定位，把相关产品金融化、旅游产品化，由房地产建筑形态逐渐变成旅游文化点，通过旅游带动区域经济开发，以聚集人气，这是滨江新城发展的重中之重。
??片区内不少购房者对滨江新城的华丽嬗变持赞同态度，家住半山一号的张小姐表示，以前很多人对该片区的印象仅限于“非城区”、“偏远”，如今滨江新城的新定位可以拉近购房者的心理距离，同时也变相传播了片区内的江景资源。也有业主称，无论如何定位，片区的公共交通、教育医疗等日常配套都急需尽快解决。毕竟只有解决了“吃饭”问题，其他休闲娱乐才能谈发展。
