■2013年珠三角房博会，海外置业成一大热点。
［“2013影响广州地产品牌榜”之品牌进化论］
房企加速出海扩张买家积极出海置业
由新快报主办的“2013影响广州地产品牌榜”评选活动已经启动，作为影响地产行业最重要的主体——房企，今年在自我发展的同时也为房地产历史书写了华丽的篇章。“2013影响广州地产品牌榜”之品牌房企系列报道之一，关注全球视野下的地产品牌进化论。
无论是房企进军海外地产还是国民海外置业，今年的声势都显得特别浩大。在业内人士看来，房企进军海外甚至不断扩大海外版图，除了融资需求之外更是房企追求多元化发展的需要，就算未来中国放宽房企融资渠道，也难以改变房企追逐国际化的步伐。
龙头房企加速海外扩张
今年2月14日，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块。虽然在年初，万科已在香港拿下了铁荃湾西站的项目，但是万科旧金山之举仍然被认为是其进驻海外市场的实质性一步，这实质性的一步足足筹划了两年。2011年3月，万科董事长在集团董事会上首次公开表示，计划将触角伸向海外。同年4月份，万科与新加坡吉宝置业合作，开发位于新加坡东部的丹那美拉区一座共有726个单位的住宅楼。
绿地也加快了其海外版图的扩张速度，仅两年多的时间，已经将版图扩大至亚、澳、欧、美四大洲6国9城都播下“种子”。今年3月，绿地与加拿大基金巨头Brookfield集团合力在澳大利亚悉尼市中心投资建设未来悉尼最高公寓楼———逾240米高的“悉尼·绿地中心”，成为中国房地产企业在澳大利亚最大规模单笔投资；另外，在今年10月，绿地还收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权，投资超过50亿美元，亦为内地房企迄今在美的最大投资。绿地在海外所涉及的产品包括公寓、酒店、医疗健康城等各种商业型物业。
除万科、绿地之外，以张欣家族为首中资财团购买美国通用汽车大楼40%权益，大连万达集团将投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级万达酒店，总部基地(中国)控股集团董事会主席许为平在英国驻华使馆也宣布，将投资10亿英镑在伦敦建“亚洲商务港”。
“海外地产近两年开始兴起，而今年感觉势头都比往年要猛。”多位业内人士如是表示。
来自中国海外投资联合会一项数据显示，2012年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达几百亿美元。
开发呈现更加多元化
争先进入海外市场的房企中，除了万科、万达、碧桂园等全国性的龙头房企之外，还有不少地方性的企业也加入了出海大军中。“总的而言，南方房企往外发展的现象更甚于北方房企。”同策咨询研究部总监张宏伟对记者表示。
在万科、万达、绿地、保利、以及中海5个千亿房企中，仅保利至今未正式涉足海外市场。不过就在今年4月，保利地产董事长宋广菊在业绩发布会上也透露将在今明两年进入非洲市场，并且已经做好了市场调研。“房企涉略的国家从最初的东南亚，已经逐步扩大到欧洲、非洲等市场。开发的产品也从住宅到写字楼以及酒店甚至综合体，无论在区域上还是产品线上都呈现越来越多元化。”
而房企在选择具体的市场时，通常跟自身企业的发展、风格离不开关系。以卓达地产为例，该公司在进驻海外市场首选东南亚国家，跟该集团公司旗下的节能材料产业布局分不开关系。张宏伟分析称，当然，从目前的情况看，上市房企多涉足欧美等国家，而中小房企仍以东南亚国家为主。
国内房企进入海外收割期
部分房企早期布局海外市场后，今年已经迎来收割期。碧桂园、万通、绿地等房企已经掘取了第一桶金。据悉，万通台北2011项目在今年年中已经接近售罄，意味着迎来了该集团在海外市场的第一份红利。
同样，碧桂园首个海外地产项目，位于马来西亚金山市的碧桂园·金海湾于今年8月11日正式开盘。该项目延续了碧桂园一贯的大盘开发模式，和国内多个旅游项目相似，定位为滨海度假大盘。据媒体报道，该盘首推6000套单位，在开盘当天去化良好，资金回笼已经接近100亿元，甚至超过金山市一年的地产销售金额。
绿地位于韩国济州岛的汉拿山小镇今年也正式推向市场，绿地集团董事长张玉良此前曾透露，今年绿地海外项目销售额肯定会超过百亿。
是什么坚定了房企出海步伐？
热点探究
是什么原因导致国内房企对海外市场如此热衷，是国内投资环境限制过多还是出自自身融资考虑？
原因
1
战略布局国际房地产市场
在张宏伟看来，最直接的原因莫过于是房企战略布局需要国际化所致。当前无论是开发商直接投资开发，还是进行股权收购、合作开发等，还是近期品牌房企频频登陆香港上市，其很重要目的之一就是通过这样的方式战略布局国际房地产市场，使其在国内规模化之后，迅速在国际房地产市场上实现品牌全球化、国际化。
原因
2
海外置业市场的需求激发
第二方面是由海外置业市场的需求激发所致。从海外置业群体的购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资三大类。相应地，细观在中国推广销售的海外地产项目，其“卖点”也大致可以分为：移民、留学、投资和休闲旅游。国内房企海外投资开发房产，也是看准了这些所带来的房地产市场需求的机会。还有分析人士表示，这种国内买家远赴海外置业是房企进驻到海外市场的最重要原因。分析认为在国外成熟的房地产市场之中，与当地资格老、经验足的开发商相比，中国开发商的比较优势既不在资金，也不在建造技术，而在多年积累的大批愿意到海外置业投资的境内客户。
记者了解到，今年的海外市场，除了房企动作频频之外，中国买家出海置业也比以往高涨许多。从每个月举办一次的项目推介会的人气可以看出情况。家叶海外集团执行董事黄弼唯介绍说，“今年的海外置业市场只能用非常热来形容。而且今年买家出现了明显的主动出击行为，他们来到推介会，甚至不用置业顾问介绍，就非常清楚项目的情况包括周边的交通以及配套等。”
据介绍，家叶海外集团今年实现的创收已经比去年增加了60%之多，可见，海外房产交易之活跃。
以广州为例，2013年珠三角房博会就吸引了来自美国、加拿大等十余个海外发展商参展，实现了史无前例的最多海外发展商聚头的一次展会。“中国海外置业市场的日渐繁荣也势必进一步刺激内地房企进驻海外市场的热情。
不过，高策地产服务机构的首席策略官李国平曾经表示，国内房企如果只是充当国内需求召集人的角色，以及中国购房者与美国房产间的中介角色，这并不是一个完整的开发商角色。如果不能在海外拿地并卖房子给美国人，那谈不上国际化，只不过是中国房产投资者的国际化。
原因
3
国内调控政策影响等因素
第三方面，房企“出海”跟当前国际资本市场融资环境相对宽松也分不开关系。部分国内房企通过在香港或境外上市，建立境外业务发展融资平台，在欧美房地产市场开始逐步复苏与回暖之际，开展海外房产投资业务，借机布局国际房地产市场。
第四方面还受国内调控政策的影响。国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台，投资客投资海外可以规避国内投资风险，从而导致部分龙头开发企业也转投海外。
最后，回归到海外房地产的开发环境。张宏伟表示，大部分海外的土地和房产都拥有永久产权，且生活、教育环境相对国内具有一定的优势，对投资者和开发商都具有很大的吸引力。
前景分析
规模化扩张存在市场风险
张宏伟认为，从当前中国房企相继赴海外拓展业务的现状来看，虽然当前布局海外房地产市场具有一定潜在的市场风险，但目前有拓展计划的都是国内龙头房企，规模并不大，更多的只是测试市场反应，且大多数都采取与当地的发展商合作发展模式，风险并不是太高。但是，要进行规模化扩张势必会存在种种问题。
风险
1
海外开发模式和中国不同
张宏伟表示，海外的开发模式和中国不同，国内房企需要因地制宜进行突破。中国房企基本为香港模式，各个环节只靠自己；而国(境)外大量使用金融机构，分几个层面来融资，中国开发商可能不适应。包括销售流程，包括对企业信用的控制。由于布局海外的基本为国内大型品牌房企，而大公司模式已经固化，就很难再有突破，在海外短期内也就难以有规模化扩张的突破。
国内开发商在国外进行项目开发时，容易因为不熟悉当地法律法规，不了解当地风土人情、文化、当地人的习惯爱好等而遇到诸多困难。一位在中介机构从事多年的专业人士分析表示，这也是导致国内开发商在国外只能按照中国人的喜好建造房屋的原因之一。所谓的考虑到中国人的居住需求只是其中一部分原因。
另外，在张宏伟看来，布局海外市场需要充裕的现金流或融资渠道进行支撑，否则，难以抗拒国际市场风险。如去年5月大连万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议，万达的此次并购总交易金额26亿美元，包括购买100%股权和承担债务两部分。如果没有中国银行等的支持，万达也很难在国际舞台上施展收购的拳脚。
并且，政治壁垒与障碍或许会成为中国房企布局海(境)外的最大阻力之一。在其他国家，政治上的不稳定性、税费制度的不同、汇率变动等均有可能成为中国房企布局海外的障碍。
风险
2
当地房地产市场购买力有限
“当地房地产市场购买力有限，不一定像国内那样具有买房投资的市场氛围。即使依靠‘绿卡’将国内资产进行转移的购房者也会存在一定市场风险，投资客投资海外不一定就非常可靠。”张宏伟补充说道。如美国政府正在加紧追查公民的海外账户和海外资产，一旦被查出在海外藏有资产，户主将被施以重罚。美国政府此举对华人影响也非常大，部分华人为“保财”弃绿卡。由此可见，海外房产投资不一定是投资者资产转移、投资转移的好途径，投资客应综合考虑各种因素再做决定。最后，张宏伟认为国外以购房进行居住的习惯不如中国，在销售环节上国外房地产市场复杂得多，如何把控好国外当地房地产市场发展周期与特性，这或许也是各大出海的房企必须要考虑的问题。
张宏伟总结说，进军海外市场并不简单，如果没有充裕资金和开发模式、没有更好地了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么，房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。海外市场看似蓝海，但并不一定有好的收益。
2013年各大房企海外行动一览
房企 时间 海外动作
万科 2013年初 竞得香港港铁荃湾西站项目
万科 2013年 2 月 联合美国铁狮门房产共同在美国西部旧金山买下复升街 201 地块
万科 2013 年 4 月 与新加坡吉宝置业合作，开发位于新加坡东部的丹那美拉区一座共有 726 个单位的住宅楼
绿地 2013 年 3 月 正式签署相关合同，宣告将在悉尼市中心投资建设未来悉尼最高公寓楼—逾240 米的悉尼·绿地中心及配套商业和高星级酒店。
绿地 2013 年 10 月 收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目 70%股权
SOHO中国 2013 年 6 月 联手巴西 Safra 家族成员 Moise，收购了位于美国纽约的通用汽车大厦(General Motors Building)40% 的股权
万达 2013 年 6 月 正式向外界公布在英国的两项投资，总金额约 10 亿英镑，其中近 7 亿英镑用于在伦敦核心区建设超五星级万达酒店。
总部基地 2013 年 5 月 投资 10亿英镑改造伦敦东郊废弃已久的皇家码头，力求将其建设成一个“亚洲商务中心”
专家
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观点
多元化发展是房企国际化、品牌化的需要
早在十八届三中全会召开前，有专家预测在会议召开后，或存在房企融资开闸的情况。张宏伟表示，在未来3-6个月可能性较低，但是从长期看，随着利率市场化以及资本市场化，放开融资渠道是必然的。
这是否将影响房企出海的热情？张宏伟认为，未来房企进驻海外市场的只会越来越普遍。除了融资之外，房企还可在海外学习更先进的开发经验和模式，吸纳更多的技术。
多元化发展是房企走向国际化、品牌化的需要。目前房企在海外涉足的多为旅游地产项目，养老地产、产业地产等新兴的房地产开发模式在国内发展成熟后，也将可能在海外进行尝试，无论是产品还是国家以及区域的选择上，都将越来越多元化，张宏伟表示。对于一部分龙头房企而言甚至瞄准的可能是“世界500强”这个闪亮的招牌。
国内市场仍然更具投资价值
黄弼唯表示，在2005年之前，许多中国买家在海外购置房产的初衷是子女留学。因为海外房屋租金较高，考虑到子女留学时需要有家的感觉，不少人选择购置海外房产，以致后来有了“以房养学”的说法。而且，这个房产通过平时房租或者变卖后还能为买家带来不错的收益，一举多得。
随着国民对投资越来越重视，对资产的分配越来越讲究之后，投资已经成为中国买家购置海外房产的最主要初衷，而不是最初的留学或者移民。目前而言，东南亚国家的购房成本仍然要大大低于发达国家的购置成本。
内地房企的海外项目通常在户型设计上依然会按照中国买家的习惯和喜好，同时，对中国买家而言，对本国房企特别是知名度较高的房企通常存在一种情结，不少买家在海外置业时会首选内地开发商的项目。“但不一定是最合适的。”一位从业海外房产中介多年的专业人士提醒道，往往是本地知名度大的开发商所建造的房屋更吻合当地的居住习惯。
在专业人士看来，随着国家之间的无缝接轨，无论对于房企还是买家而言，国外房产市场仍然存在一定的吸引力，但是也要同时看到风险。张宏伟对记者表示，在中国城市化进程尚未完成的市场背景下，中国的房地产市场仍然会有至少十年的发展机会。当前中国房地产市场面临着新一轮的发展机会。“从机会成本及投资回报率的角度考虑，在新型城镇化的驱动影响下，尽管楼市会一直受调控的影响，但是，国内房地产市场仍然比国外具有投资价值。”
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