任志强观点
“如果按平方米计算，房价甚至还没有胸罩贵。”
对于当前备受质疑的高房价，地产名人任志强又出惊人言论。此言一出，立刻引起各界关注和激烈争论，人民日报海外版更是批其哭穷卖萌装天真。
房地产的利润现在究竟有多高？是否真的已经进入微利时代？还是与其他行业相比，依然属于暴利？南京地产圈对此也展开了激辩。【热点新闻：周末仅三盘欲推新 城中纯新盘或千呼万唤始出来】
■本报地产评论员 刘莉
观点①
囤地是利润最大的部分
南京工业大学房地产管理系主任 吴翔华
房地产和胸罩是两种商品，不具有可比性。事实上，从上市公司的报表就可以看出，房地产行业的利润水平还是要比内衣高的。
任志强认为房价不高，据说他是这样算账的：一个好胸罩600元，面积仅为0.02㎡，这样算下来，一平方米的胸罩超过3万元，而全国二三线城市商品房均价约4000元/㎡，所以，有什么理由说房价高呢？
这样的结论猛一看有点道理，其实是站不住脚的。房地产和胸罩是两种商品，不具有可比性。事实上，从上市公司的报表就可以看出，房地产行业的利润水平还是要比内衣高的。
那么，房地产行业到底有没有暴利呢？计算利润通常有两种方式，一个是“投资利润率”(年利润总额占投资总额的百分比)，另一个是“资本金利润率”(利润总额占资本金总额的百分比)。
比如说开发一个房地产项目，全部投资是3亿元(开发商自有资金1亿，银行贷款2亿)，最后卖了5亿元，开发周期是2年，那该项目的年投资利润率就是33.3%，而资本金利润率却是200%。由此可见，计算方法不同，同一个楼盘的利润率也可能会有很大的差别。【热点新闻：突袭抢开VS拖延观望 开发商推盘快慢不能一刀切】
另外需要指出的是，对于开发企业或者一个楼盘的开发，利润到底多少才算“暴利”，直到目前也没有任何官方的明确的界定标准。因此，只要开发商依法纳税、合理合法取得的利润，那就谈不上暴利不暴利。
之所以购房者会迁怒于开发商，深层次的原因是由于房地产还包含了民生福利的部分，而当前的房地产市场还没有真正实现双轨制，商品房供应与人们基本居住保障需求的供应混合在一起。
根据规划，未来住房体系将是保障房与商品房并重的趋势，建设保障性住房，利润率必然要比开发商品房低一些，而对于商品房开发，只要相关部门能够严格执行针对房地产超额利润而设计的土地增值税，过去那些靠囤地等行为推高房价的做法就行不通了，砍掉开发商利润最大的地方，所谓“暴利”自然也就不存在了。
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观点②
做到15%的利润就很不错了
张良 江苏香溢置业有限公司副总经理
客观地说，现在利润空间已经大大摊薄了。公开数据显示，龙头房企万科去年的净利润也只有12%，想要再获得过去那样的高利润已经越来越难了。”
房价与胸罩，哪个更暴利？是任志强一种无奈的调侃，在过去的房地产黄金10年中，房价可能比胸罩更暴利。大概在十年前，为了调控房价，南京市物价局曾经专门出台过文件，要求普通商品住宅的利润率不得高于8%。在当时的市场环境下，如果利润率只有8%，只能说明这个开发商做得很不好，因为多数开发商的利润水平都远不止这么多，尤其是那些通过协议转让等非市场途径拿到土地的开发商来说，开发利润达到50%甚至100%都是有可能的。
土地招拍挂之后，房地产开发已经从过去的粗放型发展向高精型转变，开发利润变小是必然的，但大部分项目依然能获得20%-30%的利润率。
不过，在持续的调控下，房产的利润率又进一步下跌，根据资金成本、开发周期、控制流程与产品优势等不同情况，目前的开发利润达到15%就已经很不错，有些项目由于开发不力，利润率低至5%也是有可能的。
开发商的利润在下降，为何房价仍然高企呢？
原因之一，是消费者的购买力一直没有跟上GDP增长和房价上涨的速度，个人要缴纳的各项税费还是比较高的，月入1万的白领，实际税后收入可能只有七八千；原因之二，是开发的成本下不来，地价、建材、人工等各项成本都在上涨，开发企业的成本无法控制；原因之三，现在钱的购买力跟以往相比也在降低，过去人们月薪1000元，生活质量可以打8分，现在有些人月收入增长到5000元了，但生活质量反而降低了，只能打7分了。为什么钱的购买力降低了？这跟近几年货币超发有关。
想要降房价，政府应该将调控思路从“控需求”转变到“促供给”上来，而这不完全是由开发企业来决定的，也需要政府增加土地供应的规模，改变土地供应的结构。
