2月20日国务院常务会议上，国务院总理温家宝提出严格限购、制定公布年度房价控制目标等新五条内容，被媒体解读为定调2013楼市调控的“新国五条”，尽管有人说“新国五条”多为过往政策内容的重申，然而发布于新年伊始，又是新旧两任政府交替之时，普遍认为其背后若隐若现的，是今年全年的楼市政策基调，甚至不乏全年宏观经济政策的影子。南都记者邀请多位专家，一起精读新政，探讨新政落地时惠州房地产市场可能出现的种种变化。
N O.1完善稳定房价工作责任制
Q：惠州是否属于“新国五条”调控重点，2013年惠州楼市政策趋紧、趋松，还是保持不变“新国五条”背景下惠州楼市是否依旧稳中有升？
A：业内人士本身对该条执行效果就信心不足，认为量化房价调控目标是问责的前提，地方政府的目标与G D P挂钩，置业者的目标又不太可能实现。在经济领域建立问责制，很难执行，容易落空。加上本轮新政看上去有很大的回旋余地，即便是中央要求地方出台调控细则，也会留给地方政府很大的操作弹性。
这一条款指出，调控重点仍是房价上涨过快的一线城市，而非采取一刀切的办法。惠州房价近几年来一直都比较平稳，基数不高，涨幅不大，同时相对周边一二线城市而言，惠州市民的消费力并不强，至少目前还显示不出惠州楼市政策收紧的必要性，因此，“新国五条”背景下，惠州楼市受此政策影响将不会很明显，惠州楼市将继续保持平稳态势。
万一中央要求所有地方都“统一”限购，这不但会使惠州楼市趋紧，还将对惠州楼市带来很大冲击。
N O.2坚决抑制投机投资性购房
Q：传二套房首付将提高至7成，可能性多大，如实行对惠州市场有何影响？
A：二套房首付提高到7成这个可能性不大，首先政府无法界定二套房是不是投机性需求，“新国五条”中坚决抑制投机、投资性购房的规定，更多的可能只是对于一线城市，以及房价涨幅过快的热点地区。二套房首付提高一成没有太大的必要，仅仅提高一成首付的实际调控意义并不大，对市场的作用也并不突出，但如果二套房的首付提高到7成，会有部分购房者因为资金门槛被拒之门外，将会误杀部分刚需。
Q：房产税试点落地是否会波及惠州？
A：房产税政策主要是针对北京、上海、广州、深圳等供求关系比较紧张、房价过高的一线城市，目前一线城市都还没布局所以在近几年内布局惠州的可能性不大。而且，房产税关系到所有的老百姓，还处于在摸索和探讨的过程，也决定了短期内不具备征收房产锐的条件，官方的意见上很难得到统一，每个城市情况都不一样，深圳一套房600万，惠州一套60万，这个税很难收。
N O.3增加普通商品住房及用地供应
Q ;惠州2013年土地供应情况如何？比去年会否有所增加？
A：2013年惠州预计会增加一些土地供应，因为城市中心地块土地资源接近没有，但城市还要继续发展，江北区域三环路以北的土地会随着三环路的改造完成之后逐步释放出来。此外金山湖片区还是有大量的土地，预计也会释放出来。金山大道以东也有一定数量的土地，还有仲恺的地块比较多，工业地块转住宅会将是一个趋势。河南岸、麦地土地资源较少，土地供应主要是以旧改为主。惠东还有大量土地，但优质的地块已经不多了。博罗的发展情况和惠州、惠东不一样，博罗北部的一些镇，罗阳、石湾也会是主要的土地供应区域。
N O.4加快保障性安居工程规划建设
Q：惠州保障房2013年入市情况？会否将外来务工人员纳入当地住房保障范围？
A：根据市住建局去年2011年12月公示的《惠州市区“十二五”住房保障规划(征求意见稿)》，惠州市区“十二五”期间需要新增保障性住房约3.77万套。预计近两年的保障房供应有1.17万套，这些项目已在2011年全面开工，预计面市时间在2012年和2013年。
从政府层面释放的消息来看，今年的保障房建设速度将会加快。但惠州保障房的数量目前还很少，保障房制度是针对特定的住房困难群体而建立的，人数本来就很少，要求有本地户籍，或者是低保对象。但在惠州，外来务工人员占了惠州总人口的大部分，目前肯定无法将外来务工人员大面积纳入住房保障范围。如果是在引人才机制上，将部分高学历、高技术人才纳入住房保障范围，可能性会相对大一些。不过，即便是这样，惠州目前也还不具备成熟的条件，尚需一段时间，不会对商品房市场造成冲击。
N O.5加强市场监管
Q：去年出现的垫首付等市场促销等方式会否被叫停？
A：垫首付这种促销方式，首先考验的是开发商的资金运营能力，虽然银行有些政策干扰，但是这样做是打政策的擦边球，很难被叫停。另外一种，做高单价、做低首付，把风险转嫁给银行的做法，有可能会被银行清理监管。
房企看新政
今年调控针对性更强
李丁
“新国五条”既不是新的开始，也不是结束。相反，这一系列的调控政策会动态持续地存在，并且，调控的方法和手段趋于成熟，会针对市场随机应变地调整。例如，房票多了，就会调控房票；港澳市场过热，就会调控港澳市场等等。去年的政策是一刀切，今年应该会分客户群、分城市和区域地出台针对性更强的细则。
当下为第一阶段，政策不明朗阶段。开发商采取的政策是“能卖就抓紧时间卖”，因为现在卖房是不会犯错的。而到第二阶段，相应的政策细则明朗清晰后，便会出现一面倒，要么保守起来，要么大举发展。但不管怎样，今年的房地产市场都不会比去年更坏。尤其是刚需产品依然有其稳固的市场地位。
新政之下，广深购买力将持续外溢
陈江洪
20 13年惠州楼市预期将是继续平稳向前，不会有大波动，理由在于惠州的房价当前还处于低位。在“国五条”以及国家鼓励城镇化的背景下，惠州这种有强大产业支撑下的城市，刚性需求还旺盛，这种由刚需为购房的主力群体城市受政策的影响相对较小。此外惠州还拥有特别的地缘优势，距离广州、深圳也比较近，在“国五条”背景下这些城市的购买力还会持续外溢，随着惠州基础设施建设以及交通配套的完善，还将会吸引越来越多的广深置业者，所以20 13年惠州楼市的大趋势也会以平稳为主，不会有大幅的震荡，虽然前景看好，但是也不会再出现像前几年那样的增长空间。
政策追求稳定目标，房企要降低心理预期
信义地产营销主管
从目前“国五条”可能出台的情况来看，政府不希望房价波动太厉害，追求的是稳定的目标。总体来说，年度内市场变化不会太大，但是在调控加码的压力下，开发商的期望值也不会太高，心理预期会有所降低，但是“国五条”后地方的具体政策并未出台，或许开发商就在这种等待中小心翼翼地观察着市场。
总体来说，开发商销售是能卖一定要赶紧卖。从深圳此前限购政策效力的显现，可以看出调控对市场的影响之大。对于入市时机的选择，首次置业的市民什么时候买都是比较好的，因为即使调控政策有变动，对于首次置业的买家都会有所扶持。改善性、投资性购房者就要相对谨慎一些，尤其是面临两会的节点，政策可能比较敏感。而介于上述其中的首次改善性购房者可能就比较会心慌，尤其是目前有首付和利率要提高的传闻，最好趁着信贷政策尚未改变，早日入手为安。
新政细则或下月陆续出台
杨锦斌
不管怎么说，“新国五条”出台，对整个房地产市场还是会带来一定影响，它对购房者心理层面造成影响，给市场带来一定的观望期。我估计“新国五条”的具体实施措施和细则，在3月份以后会陆续出台，但房产税和限购政策波及惠州的可能性会很小。措施和细则出台后，大家会有一个消化和熟悉过程，到了5月份之后，这个市场稍微会好转一些。
