新浪乐居讯(编辑 严蓉)11月中旬，克而瑞(CRIC)10月报公布：10月郑州写字楼销售金额排名前十，中科金座 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)以6730万位居第三。之所以提出中科金座，正是因为其区域的价值优势。“CBD最后一栋写字楼”，是中科金座的宣传标语。毫无疑问，经过近十年的开发，成熟的CBD地段愈发成为一台难以复制的印钞机。
11月26日，中科金座开发商--河南坤午置业副总郑磊做客《乐居访谈间》，他认为中科金座的最大亮点，首先地段，其次是现房优势。同时他认为，新政后写字楼存在“隐性利好”，对明年的写字楼市场有信心。
租售并举 近5成自持使运营更占主导
业内人士曾将住宅与商业地产对比，称在运营商业地产面前，住宅仅是房地产行业的“入门级”。可见商业地产相较于住宅来说，其运营模式的复杂与专业非住宅所能企及。而商业地产模式核心，便是租与售。租售如何分配，关系到开发商现金流的运转以及未来盈利，必须经过专业操盘手前期的大量预测、分析。作为接触写字楼运维8年之久的郑磊，对其有深刻的体会。
“中科金座商业底层裙楼部分，以及24-31层写字楼，都是自持，自持比例接近50%。”他说道，项目考虑整个现金流充裕的情况下，自持的比例更高才能在未来整个项目的运营中占据主导地位。
中科金座项目效果图
写字楼市场供略大于求 突围应“分化产品”
当租售比例分配完成投入市场，2012年中科金座面世之际又迎来大量写字楼“四面埋伏”。2012年，高铁商圈近300万方写字楼项目如春笋拔地而起，一时间造成郑州写字楼市场“供大于求”并延续至今。在郑磊看来，尽管供略大于求，但下游的需求较为旺盛，尤其是在未来发展的几年，应该处于逐步上台阶的市场现状。
高铁商圈的大量“伏击”，是否会让CBD写字楼面临销售危机？
从写字楼定位上看，答案是否顶的。郑磊认为高铁圈与CBD是两个完全不同的版块，“CBD是中央经济商务区，是河南省的一张名片。从CBD已进驻的企业情况来看，大部分都是世界五百强等，处于行业食物链上游。而高铁商圈是非常有发展空间的一个区域，它的优势在于是未来民营经济发展型企业聚集地，企业应根据自身规模来考虑自身场所办公的需求。
“从整个写字楼目前的现状来讲，的确是到了比较低谷的时间和阶段，这可能是行业洗牌和行业发展的关键阶段。”郑磊分析，未来写字楼发展到了前瞻性的阶段，如何在300万方大体量中突围？必须从行业，尤其是从定制的角度、科学的角度来分化产品。对整个产品业态做一个很科学很细腻的规划，这可能是很多写字楼未来要考虑的方向。未来写字楼就是要向定制型的、量化型的步骤去发展。
新政对写字楼是“隐性利好” 看好明年市场
9月，郑州楼市新政的出台给住宅市场“泼冷水”，住宅市场投资“遇冷”，有业内人士分析，此举将使资金分流导向，给写字楼市场带来利好。
而郑磊认为，这实属“隐性的利好”。“这种隐性的利好其实还是因为整个经济体系的产业结构化的变化，投资渠道的匮乏，很少有其他渠道来投资。从整个资金流向来讲，是有隐含着写字楼分流预测的可能性。这可能是利好的唯一解释。”郑磊说道。
住宅关系到老百姓的居住，属于民生问题，而写字楼关系到经济平稳的发展，属于经济问题。郑磊认为，写字楼是企业办公的唯一场所，经济运行的平稳度与发展的规模度造就了未来写字楼发展的现状。尤其是三中全会后，企业改制将使得未来的民营经济有巨大发展，对写字楼的需求也是不可估量的。“我对整个宏观经济持保守乐观的态度，对整个写字楼未来还是有信心的。”他说。
