今天读到一篇长文，看行文大概是地产行业的视角，在谈众创空间。题目倒是取了个很有互联网风格的：联合办公未来十个月将死掉一大片……吸引眼球、噱头十足。
文中采访了不少相关人士，从开孵化器的、做创业公司的、传统地产的、投资方的，几乎囊括了各方视角，选取的立意和论据，总结起来大概是：众创空间的现状是雷声大、雨点小，参与者从兴致迭起，到试图左右突围，格局未定，行业马上会经历一次大的洗牌......
作为一个传统行业出身、做跟房地产密切相关、热衷于拥抱互联网的人，最近我也爱琢磨联合办公、办公空间、创业服务这里面的门道。时常也跟与我阅历差不多、那些“还不算太老的老家伙们”，聊聊这行到底怎么回事，有没有哪些标的，真的值得投一投。
所以读这篇文章的时候，我脑子里大概一直在不由自主地反应一个事儿：我们眼里看到的所谓“众创空间杂乱无序”，难道就是这个行业的真实现状吗？
首先，在事物的本质上，联合办公、孵化器、众创空间，应该不是一个概念。在国外，YC是最典型的孵化器，WeWork是最典型的联合办公，“众创”是中国才有的(大众创业、万众创新)，所以其实，地库、孔雀这些孵化器倒闭，和做联合办公的没太大关系。
其次，做创业服务的确有乱象，不少缺少资质的，想借政策的东风分一杯羹，国家的警示是件好事，剔掉一些“二房东”，和打着幌子没能力做服务的，让做空间和创服的市场更清澈。
再说一个我的个人感受。文中提到一个判断标准：如果只有1%的众创空间值得你去投资，那它要具备哪些素质呢？下面是我摘抄的原文：
“……如果让他来投资一家众创空间，考量要素有：第一，团队中的人才出身要有新旧产业的组合背景，比方说既有来自传统的商业地产、酒店管理的人，也有具备互联网思维的人。团队构架上，市场部、服务部、设计部等一个都不能少。第二，创始团队背后的资源考量，包括在传统地产业务，以及有无投资经验。第三，众创空间目前的门店布点、店内出租率、组织活动人气情况，乃至入驻客户的反馈，合作方满意度。“
看到这，我就把近期比较活跃的、做办公空间的企业，在脑子里过了一遍。不算WeWork这个“远道来的和尚”，也抛开大大小小的孵化器，只看联合办公的话，首先想到了著名的万科高管毛大庆(微博 博客)创办的优格工场，和原36氪旗下的氪空间(现在已经独立拆分和运营了)，最近这两家都有不少的消息，也直接、间接的跟投融资、地产圈的人，没少聊到这两家企业现在的状态，无意间发现，后者刚好与这个“标准”吻合。
判断一：团队中的人才，要有新旧产业背景的组合。刚巧氪空间的核心team，一个来自商业地产，一个来自连锁酒店，还有一个是“国内智慧酒店信息化第一人”。谁都愿意八个卦，比如我知道：氪空间的总裁钟澍，曾经是万科丁长峰(万科集团商业地产总经理)的老部下，和优客工场的毛大庆一起共事多年。另外得知，氪空间的COO刘培荣和CTO吴峥，前者来自华住酒店集团、运营了8年，几乎是见证了汉庭发家史的人，后者是带领研发了国内首个携程渠道与酒店管理系统打通技术平台的人。再加上氪空间负责招商和创业服务的两位副总裁，田智勇和杨洋，在互联网领域拥有着丰富的经验，这个跨界组合，我给98分。
判断二：创始团队背后的资源考量。氪空间目前这个团队，地产+连锁+信息化+互联网，并且几位也算是在各自行业浸淫多年，据说钟澍来到氪空间之后，很多地产及连锁行业知名背景以及联合办公中有经验的人纷纷毛遂自荐，吸纳了大量专业型人才，而被创业者誉为“创业圈的人民日报”的36kr，集最具影响力的媒体资源和最具成长性的股权融资通道，也会是氪空间重要的资源入口及优势。
判断三：门店布点、出租率、活动人气。联合办公和孵化器特别不一样的地方，是前者一定要走规模化、连锁化的路，后者可以小而美。优客工厂的布点有点让人看不透，烟台、太原这样的城市，还有顺义这样的区域，实在是难以想象出来什么样的创业者会聚集。在我眼里，氪空间的门店布点比较有规律，第一步是先占据一线核心城市，就比如北上杭深、南京、天津、苏州、成都、武汉，第二步再去辐射扩散。虽然没听官方说过海外市场，但有人透露，布局已经在进行当中了。至于出租率和人气，你大概要去这些空间里转一转，能有个真实的体会。
其实不管氪空间也好，其它联合办公也罢，作为这个行业的市场需求，是真实存在的。作为一个传统地产人也不免思考：现在的很多工作环境，就是不太好啊，连我这个老头子都不喜欢，难道会指望后来的年轻人买账吗？
而做空间的方向，相信很多投资人愿意看到的是：实体和服务、线上和线下，最好都要有。首先，做空间你得做品质最高、体验最好的；然后，应该特别了解你的用户，每一个细节都要为他们考虑；最后，做服务你得有这个实力，不管是消费增值、投融资、还是投后管理。所以做办公空间和做任何一个行业一样，标准是有的，但关键是你得看得透、看得远。
