新浪乐居讯（记者 倪芳芳） 年末的住宅市场管控严严，投资客踱步门外观望，入市脚步受多因素牵绊。同时，在距离13年收官还有1个月的时间里，部分商铺蠢蠢欲动，意欲在住宅受缚之时，挺身而出，逆袭为年末楼市主角。
据新浪乐居不完全统计，龙湖时代天街、五洲国际、绿地中央广场、北海公园、阳光国际和中润中心等将相继在12月推出商铺。
然热闹之下他们也将面临激烈挑战，据克而瑞数据显示，截止今年10月底杭州主城区商铺存量约为177万方，按照近三个月的消化速度，现有存量去化完毕大致需6年时间。>>更多乐居原创新闻
住宅交付年 多个项目商铺年末蓄势待发
11月24日，西溪华府壹街区开盘，推出113套商铺。据开发商消息，当天成交82套，去化率超70%。
原以为今年商铺就此冷淡收场。壹街区的热销，给予了商铺市场一丝年末逆袭的寄望。
继而，龙湖时代天街、德信北海公园、宋都阳光国际、中润中心、绿地中央广场等相继传出年内预开盘的消息，让我们对年末商铺市场的逆转多了几分信心。
搭着杭州“综合体热”的顺风车，多个综合体商业选择年底首开。其中龙湖时代天街预计12月中下旬推出60余套商铺，户型面积70-400平米；绿地杭州首个项目——绿地中央广场预计年底前推售商铺。
面对激烈竞争，年末优惠促销成了一些项目的突围手段。德信北海公园30-160方沿街商铺，11月已启动认筹，存2万抵8万，起价80万/套，；宋都阳光国际 11月22日至12月12日推出“双十二优惠”活动：存20万抵60万，项目目前已为现铺销售；12月底前，五洲国际广场每周推出8套特价商铺。
对于商铺年末相约推盘入市的现象，前述克而瑞商业地产分析师指出，临近年末，部分项目的工程款待结算，而商铺相对住宅来说，现金回笼较快。此外，13年是较多楼盘的交付年，小区入住率的提升，此时推售商铺也是完成楼盘的收尾工作。
主城今年商铺供求失衡 存量消化需近6年
根据透明售房网公示预售证的数据显示，截止11月24日，杭州主城区商铺已释放供应39.51万方，共计2927套，面积供应量环比去年同期猛增72.15%。其中个别大体量商业入市，如世茂中心、中大银泰城、五洲国际、万象城等。这些综合体商业的集中释放是供应量飙升的主要推力。
成交量上，12年全年商铺去化面积达27.78万方，共计2393套；而截止11月24日，13年的商铺去化仅约17.59万方，1422套。较去年同时期相比，今年成交量下滑严重，环比下降31.34%。
为何两年成交数据反差如此大？
克而瑞杭州机构商业地产部分析人士在接受记者采访时指出，原因有以下几点：一、12年是房地产调控最严厉的一年，限购下大量投资客被挤出住宅市场，从而转向不受限的商业市场；二、受去年住宅降价潮影响，开发商通过推售商业地产回笼资金的积极性提高；三、在释放了一波投资需求后，13年上半年住宅行情好转，商业地产推盘量逐渐回落，投资客也趋于谨慎。
市场的消化增速连续几个月不及供应增速时，库存量就不断被刷新。克而瑞数据指出，截止今年10月底，杭州主城区商铺存量约为177万方，存销比为5.7。即按照近三个月的消化速度，现有存量去化完毕大致需6年时间。
投资客出手偏谨慎 多方利好商铺受到青睐
在整体投资氛围较低的13年，部分项目开盘现场却仍有投资客们活跃的身影。
5月，五洲国际15-60方的商铺以小面积低总价入市，首开热销4.28亿元；8月，晨光国际商铺开盘，温州一投资客花了5000万买下近一整条街铺；10月，杭州万达广场首推商铺，“万达盛宴“再次被演绎。
截止11月24日，13年度成交量靠前的商铺有，宝龙城市广场、宋都晨光国际、万达广场、五洲国际广场、半岛国际等。这些淡市中依旧热销的项目都有其特定的优势，如宝龙城市广场和晨光国际的地铁优势、五洲国际的配套和双地铁口优势、万达广场的品牌优势、半岛国际的地段稀缺性优势等。
商铺投资建议：要分三步走
应该如何理性、客观地选择商铺投资？为此，新浪乐居也请教了高力国际咨询部的分析师顾佳依。
顾佳依建议：“在能承受的总价范围内，首先要选择商铺的属性。”
从12月预推的商铺来看，基本可分为以下三类：住宅底商现铺/准现铺、综合体商铺和纯商业体商铺。对于不同性质的商铺招商力度上会有不同。
顾佳依解释说，自营的商业体一般招商情况较好，人气也相对较旺，买过来之后也容易出租；纯粹商业街里的商铺，若有商业主题限制，出租时会受到业态限制。
在底商产品的选择上，前述克而瑞商业地产分析师补充说，住宅底商同质化竞争严重。同时，受到物业结构、功能性及整体商业氛围的影响，住宅底商的投资回报率较低，以每年 3-4%的回报率居多。因此，在购买社区底商时要重视商铺的地段稀缺性和商铺的结构性，此外，也要参考小区及周边住宅的入住率水平。
“在确定商铺的性质后，其次要确定周边的招商情况：看是否有较强号召力的主力店与次主力店进驻；最后就是根据租金，计算自己的年度投资回报率。”
写字楼底商投资回报率稳定，可以达到每年5-6%的回报率。由于因为写字楼的投资较为理性，出租的回报稳定，因而也正在逐步向投资保值品过渡。
附表：年末预计开盘的商铺列表
