(婚房族购买比例下降，)这有违往年第四季度“婚房族”集中入市的规律。
——— 满堂红市场研究部高级经理周峰
目前二手楼市总体格局已发生一定的分化，中心区主流二手买家已逐渐向中端及中偏高端倾斜。
——— 合富置业首席市场分析师龙斌
在一手市场上抢不到笋盘的同学们，也不要太寄望于二手市场能成为你的保底选择了。在今年的前十个月，广州市十区二手住宅登记数量已同比增加了65 .5%，而10月广州总体(不含萝岗南沙)二手住宅成交均价也同比上涨了19 .9%。不过记者留意到，随着业主叫价高企以及外围新盘的分流，当前买家追涨意愿开始下跌，市场出现胶着状态。
前10月成交量超去年全年
家住白云区的戴小姐，由于自己的孩子将要出生，因此从今年开始就一直在本小区物色二手房，希望孩子出生之后，老家的父母过来照顾小孩也有地方住。
“说起来真是夸张，今年7月份的时候我现在住的单位楼下放盘了，当时我也就是纠结了一下是该买两房还是买三房，结果那套房子当天晚上就被人以135万的价格买走了。”戴小姐说，后来在9月份，同一栋楼的5楼一套房子放盘了，吸取了之前的教训，她在当天晚上就以110万的总价拿下了那一套。“放盘到我下订金前后就三个小时不到，就是怕又被人‘截糊’了。”她说。
记者了解到，今年广州二手楼市火爆。市房管局数据显示，前十个月，广州市10区二手住宅登记宗数为75624宗，同比增加65.5%，比2012年全年的59605宗多了26 .9%，比2011年全年的70589宗也多了7.1%。
业主坐地涨价 房价普升近20%
除了成交量的井喷之外，今年广州二手房的价格也同样不逊色于一手住宅的增长速度。“从年初开始看房到最终下手，我就把心理价位从95万一路提升到了110万，而就在我110万买了那套二手房之后的几天，老业主就说有人愿意出价115万了，他卖亏了。”戴小姐说。
而从数据统计来看，戴小姐这种遭遇也肯定不会是个案。满堂红市场研究部统计显示，在今年的10月份，全市总体(不含萝岗南沙)的二手住宅的成交均价已经达到了19326元/平方米，同比去年10月份涨了19.9%。另外从合富标准二手住宅价格指数也能看到，在刚刚过去的10月份，广州合富标准指数为1798点，环比2013年9月上涨0.4%，同比2012年10月上涨17.1%。
长线投资购房比例创新高
不过值得注意的是，尽管二手市场火热，但分时段来看已出现了分化。满堂红市场研究部高级经理周峰表示，上半年月均登记宗数为8535宗，而7至10月的月均登记宗数为6103宗，可见自下半年开始，逐步收紧的信贷政策对二手市场还是造成很大影响。
据市房管局公布的数据显示，10月全市10区的二手住宅登记宗数仅为5232宗，同比减8.9%。而中介行促成的二手住宅买卖业务量也比9月减少一成。从二手住宅周度网签量的走势看，除首周为“十一”假期，受假期的因素影响，二手网签量极低外，其余各周的网签量均在700套以下，且呈逐周下降的态势，第四周的网签量仅601套。总体来说，10月二手楼市呈交投不活跃的态势。
另外从满堂红市场研究部对今年以来广州市所有二手住宅买卖交易按买家的购买目的划分可以看到，带“长线投资”性质入市购房的比例在10月达到新高，为40.0%；相反，10月以“结婚”为目的的客户入市比例仅有19.5%，低于今年前三季度的平均值。
“这有违往年第四季度”婚房族“集中入市的规律。”周峰分析，楼价急升是导致上述两种属性的购房比例发生较大变化的主因，10月广州总体二手住宅套均总价为140.1万元/套，对多数年轻的“准婚族”而言，若没有父母的资助，仅依靠工资积累，确实压力沉重，故出现了选择性放弃入市。
合富置业首席市场分析师龙斌也表示，从近期的二手市场来看，业主心态总体较平稳，反价、惜售现象不多。不过，大多叫价坚挺，议价空间不大，价格依然高企。而部分买家的追涨意愿已有所下降。“实力不强和需求不算迫切的买家，购房心态比较理性，对政策有所观望，入市犹豫或转投外围楼市。另外一些受教育程度较高的买家，对十八届三中全会政策走势、物业税等较为敏感，因此近期追涨热情也有所下降。”
番禺买家爱贷款 越秀买家很“土豪”
除了房价高企的原因之外，目前市场上“贷款难”的问题同样困扰着二手楼市。“一手房项目开发商一般都有合作的银行，稍微上浮一些利率，贷款基本都是能批下来的；而二手交易当中，散户去到银行贷款，在如今银行无钱可贷的情况下，是非常难贷到款的。”一位业内人士告诉记者。
周峰告诉记者，10月经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中，一次性付款的比例为32.7%，比9月增0.9个百分点。而纯商业贷款的比例则降到今年以内的最低点，只有16.8%，比9月减2.5个百分点。“11月之后，如果准买家不想承受高利率的商业贷款，恐怕要等到明年1月1日后方可获得放款。”
“房贷收紧，交易节奏被迫放缓；同样因为担心优惠利率减少，月供增加，部分买家入市略显犹豫；如今有部分业主更是要求买家一次性付款，这也提高了置业的门槛。”龙斌表示。记者从合富置业的统计看到，10月广州一次性付款的买家占比接近四成，其中番禺的买家最爱贷款，一次性付款比例仅占19.7%；而越秀区的二手买家可谓“土豪”遍地，一次性付款的比例达到了55.9%。而且，10月份一次性付款的二手住宅套均总价高达260.8万，较此前数月有所上升，远高于总体的套均总价199.7万。龙斌认为，一次性付款比例增加、一次性付款套均总价上升，再结合改善换房需求保持活跃以及中高端盘成交增多等因素可以判断，目前广州二手楼市以中高端客户支撑的格局逐渐形成。
外围新盘价低吸客“准二手客”外流
除了房价高企以及信贷困难之外，作为传统的楼市旺季“银十”，广州外围新盘的巨大推货量，也分流掉了不少二手买家。合富置业调查显示，10月新房的推售力度明显加大，尤其是番禺、萝岗、南沙、花都等外围区域，新货占比高达七成左右。
在这种情况下，实力相对不足的首置买家首先被分流了，如南洲板块部分买家外溢到番禺、南沙的低价盘；白云区部分二手客源被分流到花都的新盘；天河东部部分买家外溢到萝岗、增城等。这部分买家的承接力大多在1.5万元/平方米左右，外围不少新盘的价格正好符合其要求。
数据显示，广州本地客户买房最高比例的区域是荔湾，在今年前十个月的比例为58.0%，同比增加5.6个百分点。其次是海珠和越秀两区，本地客皆超过4成比例。外省购房客户比例占绝对主导的分别是增城、天河、番禺，其中增城的外省客户比例从2012年的51.7%增加到今年的60.9%，增加了9.2个百分点。值得一提的是番禺区，广州本地客的比例同比增加3.8个百分点，外省客户比例同比减少3.0个百分点。满堂红市场研究部分析，本地客户优先选择老三区的二手物业，多数基于对老广州生活环境的情结积聚，而对番禺、花都、增城等郊区购房比例的增加，则是年龄在30-40岁之间的中青年希望改变居住环境而作的“外徙”决定。
预计四季度价格高位盘整
周峰透露，11月1-7日，经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比10月同期增加86.7%，成交均价达22402元/平方米，比10月同期大幅上升20.3%，天河和越秀两区二手住宅的成交比例为39.2%，远比10月同期的13.3%要高。不过记者了解到，由于10月首周为“十一黄金周”，受到大量新盘推售以及外出旅游等影响，二手成交较为冷淡。阳光家缘二手住宅网签数据显示，十月首周的二手网签数量仅略多于今年春节黄金周的网签数量，创下今年的次新低。
龙斌指出，目前广州二手楼市的总体格局已经发生一定的分化，实力相对较弱的买家，或无奈退场或接受综合素质一般的物业或转投外围；较强实力的中偏高端买家，青睐市区较优质物业，对有所让价的“笋盘”会果断出手。总的来说，中心区主流二手买家已经逐渐向中端及中偏高端倾斜。
“二手楼价经过前期的高位逐月小幅上涨，在‘三中全会’前夕，实际有效需求减少，追高略显乏力，10月份广州二手楼价到达阶段性顶部。”龙斌认为，各种因素之下，如今二手楼市的交投节奏明显放缓，并逐渐显现僵持胶着的局面。由此预计第四季度至春节前，这种交投不旺、价格高位盘整的态势仍将持续。
采写、制表：南都记者 林广 徐凤
