??文/记者 顾 爽
??市场现状证明，通过开发、销售获取利润的楼市“黄金时代”已经接近尾声。尤其是对于商业地产来说，往年红红火火的集中式商业地产已经库存高企，“重资产”开发模式受到房地产周期的严重制约。年初万科、万达的“两万”联盟已经给地产转型起了一个好头，记者了解到，首府楼市也开始了瘦身之旅。
??开启减持战略
??“房企的轻资产现象其实在去年或者更早就已经出现，只不过那个时候他们自己也还没有弄清楚这一趋势。”业内人士杨先生对记者说。
??他表示，一些传统商圈的原有商业中心几年前就开始启动分割出售，比如位于中山路的巴黎广场，一些新建项目一开始以分割出售大体量商业业态为开发目的。
??“这两年开始出现的所谓分割式产权商铺和售后返租等模式，其实就可以算是企业轻资产思路的一种体现，只不过最初的初衷只是为了减缓资金压力，大家还没有明确地整理出思路，没有上升到战略高度。”杨先生表示，对于上市公司来说，轻资产化可带来净资产收益率的提升，进而提升公司的市值。对于一般企业来说，可以带来即期现金流改善，还可以减少对企业内部资源的依赖，带来业务的更快发展。
??“所以轻资产化未来一定是趋势，尤其是甩掉10万平方米以上的体量，对企业来说将会浑身轻松，意义重大。”
??布局未来还是风险转嫁？
??大体量商业业态一直被称为“下金蛋的鸡”，长期持有，运营得当会为企业带来源源不断的巨额收益，为什么现在反而被纷纷出售呢？
??某商业地产项目营销总监云先生向记者分析：“对于品牌房企而言，这是一种战略，他们看清楚了在互联网趋势冲击下，重资产结构尾大不掉的缺陷，一面寻找多元化发展之路，一面尽早甩掉自身包袱，轻装上阵。对于小一些的企业而言，我觉得更大的意义在于对现金的回笼。在资金充裕的情况下，持有大体量商业对企业而言是一种长远投资，但在如今的市场状态下，尽快结束开发周期则显得至关重要，小企业能力有限，与其将精力花费在自持物业上，倒不如尽快收拢资金，开始下一个周期的项目建设。”
??不过他也表示，无论属于哪一种情况，其本质都具有风险转嫁的含义，“在目前的市场状态下，大体量物业的持有不是一件容易的事，很多企业都视之为负担，分割出售即是将风险化整为零，分散给无数购房者，自己轻装上路，毕竟这种风险对于企业来说是拖累，而分散于购房者，其所承受的风险就仅变成了一种可能性。”
??个人慎持商业资产
??既然具备风险性，那么作为对于市场波澜毫无抵抗力的普通购房者来讲，接手这种资产是否值得呢？
??市民孟先生就有这样的疑惑，他对记者说：“我前段时间买了南二环某项目的产权商铺，大概十几平方米，产权应该不是问题，不过我还是心里不踏实，因为现在商场整体租赁给了购物中心，正常运营的时候我可以每年收租，一旦这个购物中心开不下去了，我该怎么办？这么大的商场，我自己的那块地方单租出去也不现实，到时候该怎么办？”
??对此，云先生表示，所谓的风险性就是在这里，“按道理来说，开发方选择运营方的时候会很严格，因为这关系到企业自己的品牌和形象，但是市场变幻莫测，谁也不一定保证商业会运营的一直很好，假如真的有关门大吉的那天呢？”他提醒购房者，购买分割式商铺不是不可以，如果买合适了，收益也是相当可观。不过一定要注意两个方面，一方面是要选择好项目，要选择可以办理产权的项目，有了产权才是自己的。再就是要在开发商确定未来的运营方之后再出手购买，这样才靠谱。另一方面则是要时刻注意出手时机，分割商铺相比社区门脸来说，对于商圈的依赖性很大，所以并不值得长期持有，如果收回购房成本的时候业态运营还算可以，那就要做好转手的准备，不要等到商业运营走下坡路的时候才想起出售，大家都挤在一起，商铺就会缩水。
??发展期企业尚需自持
??是不是所有的自持物业都已经不适合持有呢？
??位于北二环一家商住项目的营销总监阎先生分析说：“轻资产的确可以提升公司市值，但这只是对上市公司而言的，提升公司的现金流，只是对坐拥大量商用物业的持有型公司而言的，减少对于内部资源的依赖，是对于对产业链具有较强控制力的成熟商业模式公司而言的。而对于一些正处于发展期的企业，尤其是本土企业而言，在具备开发大体量商业地产实力的前提下，适当自持还是很有必要的。”
??他表示，每一家实力房企都应该有自己的实业根基，或者是自持的写字楼，或者是自持的商业物业，这不仅是实力的体现，也是公司的实力所在，自持物业和土地储备一样，是符合企业的长远规划的。不仅如此，就目前而言，自持物业对于企业品牌的树立和第三方对于企业的考察，乃至未来的上市之路都有很重要的意义。
