主题：2013年度重庆旅游地产和绿色生态地产高峰论坛
时间：2013年8月22日15:30
地点：重庆君豪大饭店
媒体支持：重庆新浪乐居
活动现场
主持人：尊敬的各位领导，各位来宾大家下午好！
这里是2013年度重庆旅游地产和绿色生态地产高峰论坛的现场，我代表主办单位重庆市房地产开发协会承办单位重庆房地产网、重庆电视台、重庆商报、重庆晚报、新浪乐居网对大家的光临表示衷心的感谢和热烈的欢迎！下面我先为大家介绍出席今天论坛的嘉宾，他们是：
市开发办副主任 尹国均先生
市建委宣传处处长 陈天玲女士
市建委科教处处长 周锐角先生
市开发办经政处处长 胡智勇先生
市外经委 龚德彧先生
重庆商报社 孟霞女士
AECOM中国区景观规划设计总监 Alan Johnson先生
AECOM规划设计总监 韩晓光先生
市开发协会会长 石岗先生
市开发协会秘书长 尹严全先生
市开发协会副秘书长 王芳女士
各区县建委负责人
今天到场的还有各区县建委的负责人以及市内主流媒体，重庆电视台、新浪乐居网等单位，再次对大家表示感谢！
2013重庆最佳旅游地产和绿色生态地产项目的表彰推介活动在6月份就开始启动了，经过我们区县建委的推介以及评审，最后全市有60多家企业脱颖而出，成为2013重庆最佳旅游地产和绿色生态地产的全新标杆。为了进一步打造一个优秀的旅游地产和绿色生态地产的专署平台，树立区域品牌榜样，展现名企的风采，我们主办单位重庆市房地产开发协会集中了所有获奖的企业和项目，在今天也就是8月22—29号期间，举办“2013重庆旅游地产黄金周”和"2013重庆绿色生态地产置业节"的活动，向社会推荐优秀的绿色生态地产项目。
主持人：下面我们就先要邀请重庆市房地产开发协会秘书长 尹严全先生致辞，有请！
尹严全生生上台致辞
尹严全：各位领导，各位嘉宾，女士们先生们下午好，2013年度重庆旅游地产和绿色生态地产论坛今天下午在这里举办，此时此刻我们可以说这里是我市房产开发行业旅游地产精英荟萃，嘉宾云集。在此我进代表此次活动主办单位重庆市房地产开发协会，对出席今天活动的各位领导、嘉宾、朋友表示热烈的欢迎，向参与支持本次活动的企业和代表表示诚挚的谢意。
为了打造优秀旅游地产和绿色地产项目，展示名企名牌风采，市房地产开发协会特举办2013重庆旅游黄金周和绿色生态地产置业节，向市民推荐高品质旅游项目和绿色生态项目经过各个区县房产，全市共有61家开发企业和项目脱颖而出，荣获2013最佳旅游地产项目和2013最佳绿色生态项目称号，在此我代表市开发协会对获奖企业表示祝贺。借此机会我真诚希望各位领导嘉宾积极关心、关注、支持和参与市开发协会旅游地产相关活动，珍惜我们搭建的平台，共同促进我市旅游地产持续快速健康发展，为全市经济社会和新型城镇化建设做出新的贡献。
众所周知我国房地产开发和房地产市场化已经走过20个年头，房地产行业赢得前所未有的新的发展机遇，本月28日下午重庆市开发协会将在中国房地产协会领导的大力支持和领导下，将在南坪国际会展中心举办房地产开发20周年高峰论坛。邀请了房地产方面的专家、学者和企业家共同探讨未来生态文明绿色开发之路，这也是旅游地产和生态地产的发展方向和目标。在此热情邀请和热诚欢迎各位领导前往参加，最后让我们共同祝愿我市旅游地产蓬勃发展，祝福各位领导嘉宾工作顺利，万事如意，预祝本次活动圆满成功，谢谢大家！
主持人：谢谢尹严全秘书长热情洋溢的发言词。去年首届旅游地产高峰论坛请到了开发办的尹主任，今天再次请到尹主任到场，下面我们请开发办的尹国均主任上台发言，有请！
尹国均先生上台致辞
尹国均：各位领导，各位来宾下午好！首先请允许我代表市开发办预祝2013年年度重庆旅游地产黄金周及绿色生态地产置业节活动圆满成功！房地产是国民经济的支柱产业，同时房地产建筑也是资源能耗较大的一个行业。目前我国建筑业物资消耗占全部物资消耗总量的15%以上，建筑能耗约占全部能耗的28%，在人类日常的生活和生产活动中建筑业对生态环境的影响是非常巨大的，甚至超过汽车对环境污染的直接影响。因此在我国推行绿色生态建筑迫在眉睫，倡导在这样一个高能消耗的行业里推行节能环保建筑的实践，将对我国乃至全球的绿色保护环保行动产生巨大的推动作用。
今年初国务院办公厅转发发改委住房建设部绿色建筑行动方案的通知，提出主要的目标包括“十二五”期间完成绿色的建筑10亿平方米，到2015年末20%的城镇新建筑物将达到绿色建筑的标准。但是我们觉得目前具体操作的标准还没有在各个地方进行实施。“绿色地产”绿色的概念并不是指一般意义上的绿化、屋顶花园，而是代表一种概念或者象征，是对环境无害，能充分利用环境自然资源并且在不破坏环境的基本生态平衡下建造的房子，又称之为可持续发展。生态地产、节能环保地产等。
针对低碳建筑的成本比较高的传统，国内一些地区也开始尝试在严格监管同时给予某些土地政策，税收政策方面的优惠从而促进绿色低碳建设。我市的绿色生态住宅、小区及绿色建筑组织建设及申报评定以从房地产龙头企业向更多企业延伸，从主城区向渝西各个地区纵深发展，目前已有近百个共计二千多万平方米的绿色生态小区建成、在建，相信在未来在全市得到广泛的推行。
房地产行业落实生态文明建设的要求应当牢固树立尊重自然，顺应自然，保护自然的生态文明理念。把生态文明建设的要求全面落实到房地产发展的全过程，努力形成生态文明建设要求的低碳方式发展和绿色消费的模式。我相信绿色地产它会铸就我们的建筑产品，最后我预祝本次座谈会圆满成功，谢谢大家！
主持人：谢谢尹国均主任的美好祝愿。怎么样将现代的绿色建筑技术融入到开发项目当中呢？下面就要请AECOM的规划设计总监韩晓光先生做专题发言，有请！
韩晓光先生上台致辞
韩晓光：各位领导下午好！我们很荣幸收到邀请来参加今天的论坛。我们准备了一个PPT，主要是关于旅游地产方面的一些情况。
所以我们今天主要讲的有几个，第一个就是我们在做AECOM旅游地产开发或者说旅游方面业务开发的时候，我们希望不要光就事论事或者只看眼前一块而是从全球的角度看旅游市场的情况。AECOM作为全球很多大型的旅游方面的主题乐园以及地产方面参与者，能有这样一些资源和分享给大家，我们很开心。
先稍微介绍一下AECOM公司，其实在重庆已经很多年了，我们有80多个项目在重庆，包括重庆的总体规划，还有很多周边的项目，我们公司是九十年代初创建的，但是我们是收购了全球顶尖的设计公司，我们公司叫AECOM，跟土地开发项目相关的一些服务我们都会有，我们能看到AECOM是这些服务的简写。
另外我们服务的范围是全球性的，包括北美、拉丁美洲、欧洲、中东、非洲、亚洲区、澳洲，我们全球有45000名员工，重庆办公室在解放碑，也欢迎大家去参观。我们去年也有83亿美金在全球500强排在322位，我们在行业里面很多方面都是靠前的，就不多说了。
另外我们是全球主题休闲市场的权威发布机构，我们一些比较重要的项目以前完成的和现在做的：帮助伦敦政府申请2012年奥运会并且做了总体规划，现在的团队在做2016年纽约奥运会的总体规划；在中国最早的项目大家也知道，是苏州金鸡湖的总体规划；中国的迪斯尼，香港的迪斯尼等等，我们跨20个省份，100多个现在正在进行的项目。美国的迪斯尼，东京的迪斯尼，欧洲的迪斯尼，包括上海的迪斯尼和它的酒店，还有现在做环球影城的中国选址，还有世界主要的主题公园我们都跟他们有很好的合作，并且我们希望能把它们引进到重庆来。
另外我们有很大的平台，世界顶级的度假公司，像凯越、万豪等等这些公司进到中国来找的第一家公司就是我们AECOM，他们会看有哪些在中国发展的可能性。
刚刚提到过香港的迪斯尼和上海的迪斯尼，我们完成了像新加坡圣淘沙的环球影城，另外新加坡国家整体的绿色指导和绿色监控的整个设施都是我们公司完成的，是受新加坡URA的委托，包括他们现在核心区的总体规划。
像香港海洋公园的总体规划，新加坡旅游总体发展战略研究也是由我们公司完成的，我们知道华侨城，我们跟华侨城合作了很多的项目。跟电影相关的产业园在中国也越来越多，从全球的视野看一下，2012年全球的主题休闲娱乐市场到底是什么样子？我们来看一下重庆能否做出来。
通过统计在全球增长的情况下亚洲是第一名，2011年、2012年全球增长是不一的，亚洲是我们的龙头州，有7.5%的增长，跟旅游地产、度假相关的达到的人数有1亿多。
另外在全球整个整体的休闲市场景区排名从来没有中国，去年华侨城排在第八位，而且它的增长是非常快的，华侨城每年都有一批。另外我们看到在全球其他的州正在流行的一些旅游度假的项目，像我们看到现在在美洲增长最快的项目叫哈利波特的项目，它在北美这样经济不是很景气的情况下它的增长还是很快的。
欧洲十分不景气，但是我们看到它的新兴主题项目取代了老的主题娱乐，都有显著的特色和跟一些沉淀有关的，跟文化相关的旅游地产或者旅游产业都是发展得非常好，相对于其他的传统旅游产业。而且它的配套部分，包括酒店、餐饮，对景区的配套增长也非常快。
所以我们看亚洲，亚洲很重要的特点就是水公园的增长非常迅猛，给亚洲的主题游乐市场增长起很大的作用，中国有两个水主题，印尼有三个，韩国更多的是水主题乐园，有四个。在亚洲我们能看到二十大主题景区中国的华侨城也排在了第九位。十位以后有中国非常多的一些景区或者是旅游项目能够排进去，我们能看到常州的恐龙园，欢乐谷、世界之窗，有的增长很快，但是有的更新比较慢也处于退步的状态。
其实我们看一下中国主题景区的状况，这是一个大概的统计，但是我们能看出其实中国整个主题旅游或者景区的产业其实有很大的空白需要填补的。我们看到票价也不是非常高，在150—200块之间，而且水上乐园部分还是占了很高的比例。
另外在全球的一种现象就是对以前老的主题乐园进行再投资，比如说海洋公园和香港迪斯尼进行投资和改进以后它的盈收也提高了很多。另外中国的电影院线，在这个主题乐园或者这个景区里面提高也非常的快，占了越来越高的份额。水主题乐园也占了越来越多的份额，尤其像重庆有非常多的机会，因为非常炎热。
当然我们想一下我们在做这个主题乐园亚洲和中国有这样的条件，有几个方面的条件是推动旅游地产或者旅游业发展非常重要的，一个是我们收入的增长情况，就是我们在年均三千美金以上人民旅游的目的性就不太一样了，所以现在有很多城市已经达到了这个标准，整个旅游趋势是转向体验式的，取代以前观光式的旅游。另外城市的扩大对旅游市场带来了一些机会，另外我们能够看到在2011年以后中国的旅游市场已经开始超越美国的旅游人数，从人数上讲已经开始超越了，而且随着国民生产总值的增长我们还会越来越强大，越来越发展，所以很多事情我们可以做。
主题乐园的参观人数，通过预测2020年左右中国的主题公园参观人数都可以超过美国，电影院的发展也是一样的，在2020年左右跟电影相关的产业也会发展得非常好。有些调查，我们展示结论的时候用的，比如说我们在2000年以后我们是井喷式的发展，另外我们在全国的主题景区我们机械和水相关的部分占了70%以上的主题内容，文化内容还是比较欠缺。另外景区占的面积也越来越大，现在主要的景区面积都是30—100公顷的范围，我们在开发我们新的景区或者做主题乐园的时候可以参考，停车数量也越来越多，大部分要求在一千辆以上。参观人数通过8月份的数，我们还是面对了学生的情况，学生和儿童、家庭两个情况，主题乐园和景区的情况。
在中国通过我们现在做的项目能发现一些主题乐园面临的挑战，一个就是中国主题乐园它的政策上是有非常大的挑战，第一个是主题公园的审批，这样我们会转向娱乐区域或者商业娱乐综合题类似的的主题娱乐部分，和整个商业是要结合起来做的。
第二我们的融资困难，你们都是专家了，我们在做主题乐园的时候或者旅游地产它的培育期非常长，而且融资也非常难，所以我们需要一个很好的政策支持或者我们找到自己融资的方式。另外实施管理越来越趋向于专业化，所以人才比较难得。
所以我们会遇到一个问题，我们在提旅游地产的时候到底是做地产还是做旅游，我们是怎么来定义这个事情？第一个我们希望其实旅游、休闲、度假是一体的，现在我们不希望再把地产和旅游剥离开，只能拿旅游做一个幌子做地产项目，现在做真正好的旅游地产必须要把度假部分和旅游真正的结合起来而且是作为它的一部分来打造才可以。第二就是地产要为旅游做服务，要做旅游的配套来服务。第三就是视野应该是长线的而非短线的投资。
我们看这个度假目的地可以分为很多类似，包括海湾或者是高尔夫，这些是我们做旅游地产经常提的，我们的项目重点核心是什么，其实每一种有每一种的做法，这一块不再多说。
我们的服务配套也有非常多的分类，现在真正的趋势我们谈旅游度假的时候我们希望让大家能够意识到或者大家其实有很多感受，我们希望从一日游转向长期游，因为一日游客和长期的度假来讲它的收入差距是非常大的。
我们举一个例子看云南做的华侨城项目，我们希望它是5 2和10 2的第二生活方式的居所，因为它在昆明地理位置非常好，景观位置非常好，环境也是非常好的。另外它借着整个泛亚铁路的通车，对整个东南亚的吸引力也非常强。另外我们还要顺应昆明大的市场的需求，看看我们经济在整个昆明市的旅游市场里面它能够做哪些事儿，填补哪些空白，怎么找差异化或者组成整体的开发。
并且我们还会跟其他的同等重量级的地区进行比较，比较它的有点和缺点，我们跟三亚进行了比较，同样是一个重量级的旅游目的地，我们进行比较发现这个地区发展的一些引擎是什么。
另外我们看到这是我们用地的需求预测，我们会有一个非常完整的逻辑架构来捕捉市场，然后通过住宅、酒店、娱乐几个方面的平衡来决定整个的用地需求是什么样的情况。另外我们对可利用市场也是如此，我们会分析国内、国外市场或者是不同目的地的游客他们的需求来预测市场情况。通过到访量做一个捕获，我们会有一个捕获率，然后开发我们的经营模式。我们主要是针对一日游和长期游的游客来设置它的开发模式，并且决定我们的售票情况，我们也跟其他同样重量级的景区或者是度假区来比较他们的收费。当然各种配套也是一样的，包括酒店配套都是通过我们的一些仔细的分析来达到的。我们看到里面的一些主要的业态的分析，高尔夫、住宅分析，这里讲的是思路或者是技术流程。
最后我们达到预测的结果，针对这些方面来做景区的主题设置，当然我们还有一些基本条件，通过分析我们知道环境风险等等来决定土地开发的量，就是我们做景区设计的时候第一个问题里面我们有多少地用来做开发，我们会从生态或者绿色角度来决定里面的开发用量是什么样子，来决定里面能够承载多少人口。
开发前这个部分就要结合环境特点、景观特点来做，然后再决定一些框架，包括决定里面的业态的分布，还有整个旅游的游线、路线，然后再进行旅游项目的定价。针对不同的游线，包括一日游、三日游，比如说打高尔夫、做温泉的，会议旅游的他们是怎么消费的，待的时间有多长，在里面做什么活动有主要的规划，我们针对每一种规划，每一种游线会有设置。
另外我们有一些案例，第一个就是刚才讲的城市游的部分，第二室内综合旅游，第三就是主题乐园，第四就是旅游地产，我们在海南三亚做的新华都市，以雨林为卖点的旅游地产。
我们非常高兴来到重庆希望能够给重庆的同仁一起来为重庆的旅游事业做一些贡献，希望大家来我们公司进行交流，我们在解放碑大都会商厦35楼，谢谢！
主持人：谢谢韩晓光先生刚才比较全面的介绍了一些旅游地产的情况。近几年来我想大家都有一个很明显的感受，就是我们除了对生活品质的注重之外也越发注重到生活方面的健康，那么我们对于绿色地产的认可度和接受度越来越大，越来越高，这对于开发企业来说对绿色地产领域的关注度提高了，这也说明房地产市场健康和成熟的一个信号。
我们在座的各位企业代表都是在绿色地产方面做得不错的获奖企业，下面我们就要有请隆鑫地产重庆公司副总经理陈爱平代表获奖企业发表获奖感言，有请陈总！
陈爱平先生上台致辞
陈爱平：尊敬的尹主任，会长各位来宾大家好！这个夏天当主城的朋友们被持续高温烤得神情恍惚的时候，仙女山上近十万度假业主却格外神清气爽，是什么造成反差如此巨大的两种极端的生存状态？答案就是今天会议的主题旅游地产。
那么首先请允许我代表旅游地产的同仁们衷心感谢重庆市开发办、开发协会为重庆市旅游地产做出的重要贡献，并向为此付出巨大心力的各位领导表示崇高的敬意。
旅游地产在重庆起步前后也就六年的时间，但今天即将站在领奖台上的开发企业就有60多家，重庆旅游地产发展势头之梦，度假旅游市场之旺由此可见一斑。今天向大家汇报三方面的内容，首先旅游地产在重庆乃至中国依然属于房地产业当中最具中长线投资价值的热点领域，成长潜力巨大，发展前景看好。2000—2010年全国旅游地产总投资八千亿而最近两年每年投资总额都超过一万亿，中国房企一百强已经有四分之一已经进军旅游地产，无论是万科、万达还是本土的房企均进入旅游地产，均有旅游度假项目在售。
旅游地产兴起背后有其深层次的社会发展规律，中国规模日盛的中产阶级不仅催生了庞大的新兴旅游度假需求，这是旅游地产强劲增长长期繁荣的市场基础。第二在旅游地产度假项目之前，旅游地产是复合概念，包含了两种产业，其成功观念在于更系统的策划旅游与地产两类之间的关系，一定是先有旅游后有地产，关于这一点也许业内有朋友有不同的意见。举例说公司在仙女山或者黑山谷风景名胜区销售度假物业从来没有考虑过旅游的事儿，其实还是先有了旅游的火爆才有度假物业销售火爆，只不过旅游政府给大家做到位，没有独特的资源吸引源源不断的度假客群，地产物业几乎没有实现销售的可能。因此旅游地产成功的核心要素一定是旅游资源，而旅游资源分为两类，一类是天然资源，前者往往依托与旅游目的地，天然的阳光、气候、制备等不可复制的度假资源。其中最具代表性的是雅居乐的清水湾，这是全国的案例，2011年清水湾单盘销售就达到56亿，三年来清水湾一直是雅居乐的销售主力。后者在缺乏优势天然企业的主要靠政府投入打造人工旅游景观，实际上成功案例不多。比较有代表性的成功项目就是东部华侨城，东部华侨城在设施打造上投入了约35亿元，依托珠三角洲的交通便利，通过良好的旅游经营，开业当年就接待旅客数量达到4800万人次。项目成功的关键不仅得益于品质与稀缺性也取决于销售性物业与经营性物业投资的比例。
从花样山谷到蓝天湖，从重庆到海南六年时间沉淀下来我们认为旅游地产开发首先要对项目进行定位，旅游度假区根据资源禀赋分为本地休闲性度假，区域旅游度假型以及全国目的地旅游度假型三种，根据不同层级项目资源确定项目开发策略是项目取得成功的核心前提。其中在资源准确认知基础上，是资源或者人文资源驱动还是商务的驱动？明确了主导性的驱动因素才能形成项目经营性物业和销售性物业的黄金配比与价值叠加。第三要有极强的风险意识和风险控制能力，做到规划先行，全程稳控制先行，城市住宅领域取得成功经验与重要法宝或会成为旅游度假产业的陷井，从工程到团队，从销售到客服，在完全陌生的环境中最大的挑战就是难以预见下一个挑战究竟是什么？对于曾经或是正在造梦的各种同行，相信只有在座的朋友才能更加深切的体会只缘身在此山中的精妙哲理，预祝黄金周和置业节活动取得圆满成功，谢谢大家！
主持人：谢谢陈总，我们重庆旅游地产应该说隆鑫也做得相当的成功，我们刚才通过陈总的发言大家可能也有一些感同身受，相信大家在今后对旅游地产和绿色地产也会越做越好。下面进行颁奖环节，首先要颁出的是重庆最佳旅游地产项目，一共有两轮，一轮是八个项目，待会儿在大屏幕上提到获奖项目的代表就请依次上台，现在请工作人员播放获奖名单。
接下来要颁出的是获得重庆最佳绿色生态地产项目的名单，有请工作人员播放获奖名单。请大家再次用热烈的掌声祝贺我们的获奖企业！
获奖房企上台领奖
获奖房企上台领奖
8月22—29号是旅游黄金周和置业节的时间，虽然时间是一周，但是重庆旅游地产的精品超市将会不断的更新楼市信息，我们将打造一个永不落幕的绿色地产盛会，所以明年在这里我们期待和大家再次相会！
亲爱的来宾以及领导，2013年度重庆旅游地产和绿色生态地产高峰论坛到此结束！再次感谢大家的光临，谢谢！
