我们在每年3·15期间都会对网友发来的维权案例做了一个整理，今年我们整理到一些案例。平时，我们也会跟网友进行一些沟通，但毕竟我们是媒体。不是法律权威人士，所以在某些问题上我们只能把过往的一些经验给大家做一个分享，但是从法律的层面上怎么去做，给网友哪些合理合法的建议，我们是不足的。本期人物专访我们邀请到陕西至正律师事务所执行副主任兼合伙人李文喜律师，请李老师给网友一些意见。
案例1：去年与某楼盘签订了购房合同并付了首付款，但银行贷款审批时发现我有多起信用卡逾期还款所以拒绝放贷，我没有能力一次性付款，房子买不成了，想退房，但售楼员称合同已经在武汉市房管局备案了，无法办理退房。我这20万元的首付款什么时候能要回来？
李文喜律师：我先简单的说一下，像他碰到这种案例，我认为已经不是一个有争议的问题了，因为类似的问题发生过很多，所以在法律条文中已经设定了这样一个条款，最 高人民法院关于商品房买卖合同、买卖纠纷的若干意见中把这个问题列出来了，购房者、开发商以担保贷款的方式签订购房合同的过程中，由于某种原因贷款无法办 下来，这个合同无法继续履行的情况下，赋予了双方解除权，因为购房者自己的信用原因，银行不批贷款，自己又没有能力一次性支付全部的款项，有权利选择解除 合同，接触合同带来的后果，就是开发商把20万退给他，如果房子交付了，他把房子交给开发商，这里就涉及到是否有责任的问题，开发商把20万退了，把房子 也退给开发商，但是双方的损失怎么办呢？存在这个问题，购房者明明知道以前有过不良信用记录，银行贷款是必然办不下来的，他还抱着侥幸的心理，能办下来就 还款，办不下来再说，在这样的情况下，消费者主观上就有责任了，明知道存在信用不良记录，还去办这个手续。
从这个角度来看，当发生了购房 者有过错的情况下，导致这个合同无法继续履行了，这个损失购房者是要承担的，开发商在房管局办了网签了，现在还要撤回来。另外一种责任可能是开发商的责 任，比如说开发商自己的原因，导致银行不给办，银行不是有时候单独看购房者，也看开发商提供的担保能力怎么样，能力不行办的很小范围，也可能给了100家 审批80家，由于开发商原因导致办不下来，开发商要给购房者赔偿损失，包括了直接带来的经济损失。
如果双方都没有责任的情况下，购房者也不知道自己有不良记录，开发商置业顾问也不知道，双方都没有过错，直接就解除合同，双方不追求过错，这属于类似不可抗力，一般处理方式就是这样，这个案例里面，如果双方没有过错，就是退房、退钱，一切解除。
案例2：去年9月我在一个楼盘交了首付款。因为我是外地人，没有武汉的社保或纳税证明，缴首付款前曾经咨询过售楼员，他称可以帮忙搞定。去 年底，售楼员称无法帮我办理相关买房证明，买房卡了壳。现在，因该楼盘涨价，售楼员要求我退房，准备将房子加价后卖给其他购房者，开发商不仅没帮我买成房 子，还耽误了我的购房时机，这种情况买房人怎么维权呢？
李文喜：像这个购房者的情况，从这个案例描述来说，他应该已经买不成房 了，因为没有当地的证明和社保证明，无论怎么样这个合同是无法继续签订了，实际上这个合同在我们法律上，合同法里面有一个规定，叫先缔约责任，合同双方抱 着一个良好的目的签合同，但是由于某一种原因合同签不成了，这个原因可能是一方不诚信，或者一方违背了良好的诚信原则，造成了合同无法签订，具体到咱们这 个案例，就是因为这个人不具备购房资格，这个置业顾问给他说，我可以给你办，有时候确实可以办来，没办来对这个购房者来说上当了、受骗了，耽误了一年，本 来房价5000，现在6000，可能选别的房子早都买了，这种情况下双方不是合同关系，没有签合同，只是抱了一个良好的期盼，你把我的手续办下来就签了。
合同法修改前，这种情况真的没有办法处理，就相当于一个人把一个人蒙了，合同法确定了缔约责任以后，有一方故意隐瞒事实、真相，或者有不诚信的行为，这个时 候责任方给对方造成的损失，在合同不签订的情况下，要付赔偿责任，这个置业顾问因为他的原因，你承诺的要办没有办成，承诺的还是不合法的事情，置业顾问代 表公司承诺，这个就违背了诚信原则了，你的原因造成了购房者买不到房子，耽误了购房时机，这部分的损失购房者可以向开发商要求赔偿，这个消费者没有责任。
最后，李律师在谈到西安目前楼市的看法中说到，房地产发展，最好的一个趋势就是要剔除它灰色的成分，我最近经历了一些例子，第一个例子，就是我碰到一个人有一个朋友，他住在经济适用房里，面积160平 米，还是一个跃层，自己开着宝马车在经济适用房里面住着，房地产健康发展过程中，希望它健康发展，必然要剔除一些灰色部分，比如说开发商开发过程中，有相 当大一部分是无法列入账的，这也是房价居高不下的原因，包括拿地的环节，包括建设的环节。
另外，有一些购房者买房的时候，必须弄虚作假， 有些人为了获得经济适用房的资源、廉租房的资源，可能弄虚作假，这样对真正需要房子的人，进行了一种冲击，如果把这些成分剔除掉，比如说经济适用房，在建 设的过程中，开始这个政策的时候，就不要挂着羊头卖狗肉，让真正符合这个条件的人住上经济适用房，让开发商在开发的过程中，把灰色、无法的过程都剔除掉， 让他们在阳光下发展，真正的做到居者有其屋，这是我非常好的一个期望，现在恐怕是一个想法而已，这个现在目前还做不到，这是我一个期望。
